טיפים ללקיחת משכנתא

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

איך לבחור משכנתא נכונה

בעת לקיחת משכנתא, יש לבדוק אילו תמהילי משכנתא הבנקים מציעים וכן לבדוק היטב את כושר ההחזר של נוטל המשכנתא,האם יש לו צפי לכספים במהלך תקופת ההלוואה, אילו מסלולים קיימים בשוק המשכנתאות, אילו אחוזי מימון דרושים ודברים נוספים. ההבדל בין הבנקים השונים יכולים להיות בהפרש של עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים בחלק מההצעות השונות אשר פקידי המשכנתאות בבנקים מציעים לאלו הבאים לקבל מהם הצעה למשכנתא.

אילו מסלולי משכנתא קיימים היום?
ישנם מספר סוגי הלוואות בשוק המשכנתאות:
• ריבית קבועה צמודה למדד
• ריבית משתנה צמודה למדד
• ריבית קבועה לא צמודה למדד
• פריים
• מק"מ
• מט"ח – אירו, דולר, פרנק שווצרי, ין יפני

איך לבחור מסלול משכנתא?
על פי ההנחיה החדשה של בנק ישראל, ניתן לקחת כיום רק עד 33% מסך המשכנתא בריביות משתנות ולכן רק שליש מהלוואה יכולה להיות במסלולים: פריים, מט"ח, מק"מ, משתנה עד 5 שנים. המסלולים נזילים ולכן כדאי לקחת אותם על חשבון כספים עתידיים לתקופה ארוכה בשביל לקצר את שאר המשכנתא לתקופה קצרה יותר ולקבל ריבית נמוכה יותר בריביות הקבועות אשר צמודות למדד המחירים לצרכן או שלא צמוד בריבית קבועה לא צמודה.
את יתר ה-66% מסך המשכנתא כדאי לקחת במסלולים אשר קבועים למדד בריבית קבועה או לחילופין במסלול אטרקטיבי של ריבית קבועה לא צמודה למדד. באם ישנם צפי לכספים במהלך חיי ההלוואה, כדאי לקחת אותם במסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים אשר ניתנת לפירעון במהלך התקופה. כמו כן הקנס הינו עד נקודת היציאה בלבד ולא לכל חיי ההלוואה.

איך לחסוך כסף בבחירת מסלול משכנתא?
אפשר לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעזרת תמהיל משכנתא אשר בנוי בצורה נכונה. את המסלולים המשתנים, מומלץ לקחת לתקופה ארוכה של 20 עד 30 שנים על מנת לקצר את שאר ההלוואה ולהנות מריבית נמוכה על חלק עיקרי שיסתיים לאחר מספר שנים וברגע שחלק מההלוואה מסתיימת וההחזר החודשי יורד בצורה משמעותית, ניתן לקצר את המסלולים המשתנים לתקופה קצרה יותר.

מה עוד לשים לב בעת לקיחת משכנתא?
בעת נטילת משכנתא, חשוב לבדוק את התקופות אשר נקבעו ובנוסף את הריביות לכל המסלולים. לכל בנק למשכנתאות ישנם החוזים הסטנדרטים של אותו בנק אשר בפיקוח של בנק ישראל. בסעיף של עמלת פתיחת תיק גם הוא חשוב, לעיתים הבנקים מחתימים את הלווה על עמלת פתיחת תיק שמתווספת להלוואה עצמה וחשוב לבדוק איזו עמלה זו. לרוב ניתן לחסוך כ-1,500 ₪ בעמלה זו.

דוגמא למשכנתא חסכונית לעומת הצעה של בנק למשכנתאות:
זוג צעיר שנכנס לאחד הבנקים למשכנתאות עם הכנסה של 13,000 ₪ לחודש. מבקש משכנתא של 750,000 ₪ כאשר שווי הדירה עומד על 1,650,000 ₪. קיבל את ההצעה הבאה:
250,000 ₪ במסלול הפריים במרווח של -1% שעומדת נכון להיום על 3.5%.
500,000 ₪ במסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים בריבית של 2.8% צמוד למדד.
כל המשכנתא נלקחה לתקופה של 20 שנים.

סה"כ על פי ההצעה של הבנק, בהנחת מדד של 2.5%, הם היו אמורים לשלם על המשכנתא הזו 1,186,323 ₪.

הזוג בנה תמהיל חדש במסלולים הבאים:
140,000 ₪ בפריים בגרייס לשנתיים (תשלום ריבית בלבד) ולאחר מכן סילוק של ההלוואה על ידי חיסכון שנפרע במהלך התקופה. החלק הזה נלקח בריבית של P-1 שהיום עומד על 3.5% ריבית לשנה לא צמוד למדד.
100,000 ₪ בפריים לתקופה של 20 שנים בריבית של 3.5% צמוד לפריים ל-20 שנים.
200,000 ₪ בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד לתקופה של 15 שנים בריבית של 2.7%.
310,000 בריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 12 שנים בריבית של 2.5%.

סה"כ על פי תמהיל המשכנתא החדש שהזוג לקח, הם אמורים לשלם 1,051,884 ₪.

ההפרש בין ההצעה הראשונית של הבנק לבין ההצעה החדשה עומדת על 134,439 ₪.

זהו חיסכון מאוד משמעותי לאורך תקופת ההלוואה. במקרה הזה כמו במקרים דומים, ההחזר החודשי נשאר יציב מאוד מכיוון שרוב המשכנתא היא בריבית קבועה לתקופה קצרה וכך גם המשכנתא מסתיימת מהר יותר מאשר בפריסה ארוכת טווח.

במשכנתא, שהיא העסקה החשובה בחיינו, חשוב לבדוק היטב את ההצעות השונות של הבנקים למשכנתאות וכן את האלטרנטיבות הקיימות בבנקים נוספים. לשם כך, מומלץ ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מומחה אשר ידריך אתכם למשכנתא בטוחה.


אודות כותב המאמר

מאיר וידר

מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרוייקטים. אתר: www.vider.co.il