הערכת נכסים מניבים

מאת: עינת כרובי, שמאית מקרקעין ומהנדסת
1/2/2013

נכס מניב הנו נכס מקרקעין שההשקעה בו נעשית מתוך רצון לקבל הכנסות שוטפות מקסימליות (דמי שכירות) ביחס לשוויו.

ההגדרה "נכסים מניבים" הינה כוללנית ובפועל מכילה, כמעט, את כל נכסי המקרקעין מבנים וקרקעות, לדוגמא נכסי משרדים, מבנים מסחריים, מבני תעשייה מלאכה, צימרים, תחנות דלק, חניונים, דירות מגורים ועוד.

לאור השונות הרבה בין הנכסים המניבים, ברור כי הטכניקה באומדן שווי משרדים אינה, בהכרח, מתאימה להערכת שווי תחנות דלק, מבנים מסחריים, בתי מלון או חניונים. לכן, לצורך הערכת שווי פותחה לכל קבוצת נכסים טכניקת הערכה שמאית התואמת את המאפיינים הייחודיים של אותה קבוצת נכסים תוך התייחסות למאפיינים הייחודיים של אותו נכס. מאחר ולא ניתן במאמר אחד להסביר את שיטות הערכת כל הנכסים המניבים, אדגים את ההדגשים וטכניקות הערכת שווי באמצעות אחת מקבוצות הנכסים - נכסי משרדים.

בהתאם לפרק טז בקווים המנחים שנערכו ע"י אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים בדצמבר 2009 וע"פ על פי ניסיוני בהערכת שווי או דמי שכירות למשרדים, מומלץ לתת את הדעת ולהשוות בין הנכסים לגביהם יש נתוני שוק לבין הנכס הנישום, בין השאר, בנושאים הר"מ:

* מיקום הנכס - מרכז/פריפריה, אזור תעשייה/מגורים/מרכז עיר, קרבה למבני ציבור, נגישות לתחבורה ציבורית, קרבה לעורקי תנועה, היצע וביקוש למשרדים באזור, קהל יעד וכד'.

* מצב תכנוני - היתרי בניה, האם הבנוי הקיים מהווה את השימוש המיטבי בנכס, האם ניתן מבחינה תכנונית ופיסית להוסיף בניה בנכס, חריגות בניה, טופס 4 וכו'.

* מצב משפטי - מצב רישום הנכס במרשם המקרקעין, התחייבויות חוזיות בנכס, בעלות פרטית/ זכויות חכירה, הסכמי השכירות הקיימים בנכס תנאיהם ואיכות השוכרים.

* מקורות הכנסה נוספים מלבד דמי שכירות למשרדים - מתקנים סולריים/ פוטו וולטאים, שלטי חוצות וכו'.

* מאפיינים פיזיים של בניין המשרדים - בניין ותיק/מודרני, חניה, תמהיל שימושים בבניין (מסחר, משרדים, חניה) היקף שטחי הציבור בבניין (לובי כניסה מרווח, מרחבים מוגנים, חדרי שירותים), סטנדרט עבודות הגמר בבניין, רמת התחזוקה הנדרשת ועלות התחזוקה (מיזוג אוויר מרכזי, מעליות מהירות וחכמות, מערכות גילוי וכיבוי אש, מערכות חשמל, מתח גבוה, תקשורת וכד').

* יחס ברוטו נטו - יחס ברוטו נטו הוא היחס שבין השטח לפיו מחושב תשלום דמי השכירות לבין השטח בפועל בו משתמש השוכר. לדוגמא: כאשר השוכר משתמש ב-100 מ"ר ומחויב בגין 125 מ"ר (היחס הוא 1.25). בבניינים בהם יחס ברוטו נטו גבוה מהמקובל משקלל השוק את עודף השטחים באמצעות הפחתה של דמי השכירות למ"ר.

* היקף ושיטות שרותי הניהול בבניני משרדים - ריבוי המערכות המשותפות ומורכבותן בבניין משרדים מודרניים מחייב ניהול מקצועי של הרכוש המשותף והשטחים הציבוריים תמורת תשלום חודשי המושתת על השטח המוחזק. הרכוש המשותף מנוהל ומתוחזק באמצעות הבעלים/ועד בית/ חברות ניהול או השוכר. התשלום החודשי הינו פונקציה של שיטת הניהול וסל השירותים השוטפים המתקבלים. במבנים בהם דמי הניהול, איכות והיקף השירותים המסופקים חורגים מתחום הנורמה, עשוי להיפגע הביקוש לנכסים בבניין ולירידה בדמי השכירות הראויים בו.

* רמת הגמר - משרדים עשויים להימכר או להיות מושכרים ברמת מעטפת אשר דורשת השקעה ניכרת בהשלמת הבנייה או ברמת גמר. בהסכמי שכירות של משרדים הנמסרים ברמת מעטפת בהם השוכר נושא בעלויות ההשלמה וההתאמה עד רמת גמר, דמי השכירות בשנים הראשונות נמוכים יותר. בעסקאות מכר מובאת בחשבון הפחתה בשווי ביחס למשרד ברמת גמר. הפחתה המביאה בחשבון את העלות הנדרשת ותקופת אי שימוש במהלך הבניה.

* ארנונה - השוכרים רואים בארנונה כחלק מעלות השכרת הנכס המתווספת לדמי השכירות ולדמי הניהול. תעריפי החיוב בארנונה, סיוג הנכסים ושיטות המדידה אינן אחידות בין הרשויות. לפיכך דמי השכירות הנהוגים במבנה מסוים מושפעים גם מהפרשי ארנונה ביחס לאזורים שונים באותו עיר ובישובים מתחרים.

הערכת שווי כל נכס מבוססת שיטת תחשיב אחת או שילוב מספר שיטות. לכל קבוצת נכסים קימות שיטות מתאימות לצורך שומת זכויות. השיטה/הגישה המתאימה להערכת שווי זכויות מרבית סוגי הנכסים הנה גישת ההשוואה:

גישת ההשוואה -

ככלל זו גישת השומה החשובה ביותר אשר תועדף בכל מקרה בו ניתן ליישמה. על פי התקינה השמאית, הגישה מבוססת על ניתוח מדגם מחירים בעסקאות בנכסים בעלי מאפיינים דומים, ככל האפשר, לנכס הנדון והתאמתם באמצעות הפעלת מקדמי התאמה ראויים לנכס הנישום.
לצורך הערכת שווי מקרקעין בגישה זו על שמאי המקרקעין למצוא לפחות שלושה מחירי השוואה תקפים ולהתאימם לנכס הנישום. מחירי ההשוואה התקפים יכולים להיות עסקאות מכר או מחירי היצע.
בהערכת שווי משרדים המקרה הפשוט והאופטימלי הוא מציאת נתוני עסקאות שנערכו בסמוך למועד המבוקש להערכה באותו בניין או נתונים ברי השוואה מבניינים דומים ולהתאימם לנכס הנדון. אך, לעתים לא ניתן למצוא מדגם נתונים איכותיים ומהימנים.

גישת היוון הכנסות -

שיטה נוספת היא גישת היוון הכנסות. השיטה מקובלת מאוד בהערכת נכסים מניבים מאחר והיא מתמקדת בהיבט הכלכלי של העסקה. גישה זו מבוססת על אומדן ערך נוכחי של זרם ההכנסות הראוי מהשכרת לפי שיעור היוון כולל. על פי התקינה השמאית, הערכת שווי הנכס בגישה זו כוללת מספר שלבים:

שלב א' - אומדן התשואה הראויה/דמי שכירות הראויים בנכס הנישום– האומדן צריך להיות מבוסס על מדגם הכולל לפחות שלושה מחירי השוואה של שכירויות המשולמים בנכס הנישום או בנכסים דומים או מחירי היצע לזכות שכירות בנכסים דומים. את מחירי ההשוואה במדגם יש להתאים, ככל האפשר, לנכס הנישום מבחינת יחס ברוטו נטו, רמת הגמר, מועד החוזה, שיטת ניהול, שטח המושכר וכד'. בנוסף, ניתן לדרג ולשקלל את איכות הנתונים על פי מידת הדמיון של נכס ההשוואה לנכס הנישום ורמת המהימנות של נתון ההשוואה. התוצאה של ניתוח הנתונים הינה התשואה הראויה בנכס הנישום.

שלב ב' - כדי להעריך את שווי הנכס יש להוון את התשואה הראויה/דמי השכירות הראויים בשיעור ההיוון הכולל הראוי לאותו נכס. שיעור ההיוון הוא פרמטר שבאמצעותו מתרגמים את זרם ההכנסות העתידי מהנכס לשווי עכשווי. בהתאם לשיקול דעת השמאי ניתן לבצע התאמות באם דמי השכירות בפועל שונים מדמי השכירות הראויים שחושבו.

דוגמא -

שלב א' - אומדן תשואה ראויה: דמי השכירות החודשיים הראויים במבנה הנישום הינם 50 ₪ /מ"ר . מכאן דמי השכירות השנתיים הינם 600 ₪ /שנה (50 ש"חX 12 חודשים).

שלב ב' - היוון התשואה הראויה: בהתאם לסקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שנערכה ע"י אגף שומת מקרקעין, שיעור ההיוון הכולל בנכסי משרדים בתחילת 2012 הינו 8.2%. בהנחה ששיעור היוון זה מתאים גם לנכס הנישום, אומדן שווי הנכס הינו 8.2% / 600 ₪ =7,317 ₪/מ"ר.

באם היה נתון כי נחתם לאחרונה חוזה לתקופה של חמש שנים לפיו השוכר מחויב בתשלום 700 ₪/מ"ר בשנה (בעוד, כאמור, דמי השכירות הראיים הינם 600 ₪ למ"ר בשנה), לצורך אומדן שווי המשרד ניתן היה לחלק את זרם ההכנסות העתידי לשתי תקופות. את ההכנסות מהתקופה של חמש שנים לגביהם קיים חוזה שכירות ניתן להוון בשיעור גבוה יותר המביא בחשבון את הסיכון בביטול החוזה ע"י השוכר ואת התקופה השנייה אשר תחל בתום חמש השנים ניתן להוון בשיעור היוון הראוי לאותו נכס. לחילופין, ניתן להוון בשיעור היוון גבוה יתר רק את ההפרש בין דמי השכירות הראויים לחוזיים למשך תקופת החוזה. במקרה כזה, סביר להניח כי, אומדן שווי הנכס יהיה גבוה יותר מ-7,317 ₪/מ"ר.

גישת העלות -

גישה שומה נוספת היא גישת העלות שהינה בעלת תוקף נמוך בהערכת נכס מניב. גישת העלות בודקת כמה יעלה להקים היום נכס דומה.

לסיכום -

בהגדרת נכסים מניבים נכללים קבוצות שונות של נכסים קרקעות ומבנים. הערכת שווי נכס מניב תלויה בראש ובראשונה בסוג הנכס אותו אנו מעוניין להעריך. בשל השונות בין סוגי הנכסים קימות מספר טכניקות להערכות שווי. הטכניקות השונות מביאות בחשבון את סוג הנכס והמאפיינים הייחודים שלו. במאמר זה הבאתי לדוגמא את תחום המשרדים וסקרתי את הפרמטרים אותם מומלץ לבחון בעת ביצוע עסקה ואת טכניקות הערכת השווי. לאור מורכבות הנושא והעלות הכלכלית הכרוכה בביצוע כל עסקה מומלץ להיעזר באנשי מקצוע ולקבל החלטה שקולה ומושכלת.

* הכותבת הינה שמאית מקרקעין מהנדסת, מוסמכת בלימודי משפט ובעלת משרד שמאות ויעוץ במקרקעין. המשרד מספק שירותים בתחום שמאות המקרקעין בנושאים כגון: הערכות שווי מקרקעין (במגוון יעודים ומטרות), עריכת חוו"ד להיטל השבחה וייצוג בפני שמאי מכריע, חוו"ד לעניין תמ"א 38, תכניות איחוד וחלוקה, עסקאות קומבינציה ועוד.

כתובת האתר: www.einat-kruvi.co.il

* האמור בסקירה זו אינו מהווה יעוץ ואינו מהווה תחליף לפניה לשמאי מקרקעין ו/או בעל מקצוע אחר אשר יבחן את שווי המקרקעין באופן פרטני.

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.



השוואת ריבית משכנתא