הסיבות העיקריות לסירוב משכנתא

ניגשתם לבנק כדי לקבל משכנתא וקיבלתם תשובה שלילית. לבנק יש זכות לסרב ולא לאשר לכם לקחת משכנתא אצלו, הכסף נמצא בבעלותו, הוא גוף פרטי ומותר לנציגיו להחליט למי לתת או לא לתת את ההלוואה. הדחייה מאכזבת ומפתיעה, במיוחד אחרי התכנון, החיפוש והעבודה הקשה שקדמו לבקשה.

שיעור הסירובים

בנק ישראל לא מפרסם את היקף בקשות המשכנתא שנדחו, אך אפשר להעריך אותו על סמך עדויות של חברות ייעוץ המייצגות לווים בארץ וכן על סמך נתונים משוק המשכנתאות האמריקאי הגדול.

בשנת 2011 העריך ליאור איילון, מנכ"ל החברה לייעוץ משכנתאות מת"ן, כי 20% מהבקשות שמוגשות לבנקים למשכנתאות נדחו. בעיצומו של המשבר הכלכלי שהכה בעולם בשנים 2009-2008, אמר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, ש- 30%-25% מהבקשות נדחות על ידי הבנקים.

נתונים עדכניים יותר שפורסמו בדוח Data Point: 2017 Mortgage Market Activity and Trends מצביעים על כך ששיעור הסירובים המשיך את מגמת הירידה של השנים האחרונות ועמד על 10.8% בשנת 2017, נמוך ב- 0.7% מזה של 2016. בשנת 2007 הוא עמד על 18.7%.
26.4% מהבקשות למיחזור משכנתא נדחו בשנת 2017, לעומת 29.9% בשנת 2016.

סיבות

יכולות להיות סיבות רבות לכך שאתם תהיו מסורבי משכנתא. חשוב להבין למה הבנק מסרב לבקשה שלכם, כדי לאתר במדויק את התחומים הבעייתיים ולשפר את ההתנהלות הכלכלית.

על פי דוח 2018 Home Buyer Report של חברת המידע האמריקאית NerdWallet, שלוש סיבות בולטות גורמות לסירוב משכנתא. השתיים הראשונות תלויות ביכולת ההחזר של הלווה, והשלישית קשורה לנכס.


סיבות לדחיית בקשת משכנתא


1. יחס חוב להכנסה - 28% מבקשות המשכנתא נדחו בשל יחס חוב להכנסה גרוע

זהו הפקטור המשפיע ביותר שנמצא במחקר. היחס עשוי להשתנות, אך הגבול העליון היה בין 43% ל- 45%, ועד אליו ההלוואה נחשבה בטוחה. היחס מחושב על ידי חלוקת סך תשלומי החובות (החזר משכנתא צפוי, הלוואת רכב, לימודים וכו') בהכנסה החודשית.

בנק וולס פארגו מחלק את היחס לשלושה טווחים:

עד 35% - טוב. החוב מנהל בצורה נכונה ביחס להכנסה.

בין 36% ל- 49% - כדאי לנסות להוריד אותו.

50% ומעלה - יש לפעול לתיקון. כאשר חצי מההכנסה מיועד לתשלומי חובות, יהיה לכם קשה לממן הוצאה לא צפויה. הבנק עשוי לסרב לבקשת המשכנתא, אלא אם כן יתרשם שאפשר להקטין את הסיכון. לדוגמא, היסטוריית אשראי תקינה יכולה להטות את ההחלטה לטובתכם.

2. היסטוריית אשראי - 21% מהבקשות סורבו עקב היסטוריית אשראי בעייתית

הבנקים נעזרים בחברות דירוג אשראי, שהעיקרית ביניהן היא BDI, אשר מספקת מידע לגבי עמידה של חברות ולקוחות פרטיים בהתחייבויות כספיות ומפיקה באופן שוטף רשימה של אנשים שיש להם בעיות פיננסיות, ולכן לא מומלץ לאפשר להם התחייבות כספית לאורך שנים, דוגמת משכנתא לרכישת נכס. הסיבות לכך מגוונות - חשבון מוגבל, פשיטת רגל, תהליכים של הוצאה לפועל, שיקים חוזרים בחשבון, הוראות קבע שאינן מכובדות על ידי הבנק ואי עמידה בהחזרי הלוואות. הדירוג הזה מתקבל במערכות הבנקים ואז לקוח שמוגדר עם בי די אי שלילי מקבל סירוב למשכנתא.

3. נתוני הנכס הממושכן - 17% מהסירובים

המחלקה המשפטית של הבנק בודקת את הנכס שאתם מבקשים עבורו משכנתא. הנכס מהווה בטוחה עבור הבנק למקרה שלא תוכלו לעמוד בהחזרים מסיבה כלשהי והבנק יצטרך לממש את אותו נכס.

הבעיה העיקרית היא שווי לא מספיק. הבנק דוחה את הבקשה כי שמאי מעריך את הנכס בשווי נמוך מזה שעליו הסכימו הקונה והמוכר. בעיות נוספות יכולות להיות רישום שאינו מסודר ברשויות, חריגות בניה וכדומה. בבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין בארץ בשנת 2018 עלה כי 10% מהבקשות של רוכשי דירות לקבלת משכנתא מהבנק נפסלות או לא מאושרות במלואן בעקבות דוח השמאי.

חברת LendingTree ניתחה נתונים של 10 מיליון בקשות למשכנתא והגיעה לתוצאות דומות. 26% מהסירובים נרשמו בשל יחס חוב להכנסה, 26% בשל היסטוריית אשראי ו- 17% בשל הנכס.