אג"ח והמשכנתא שלך

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

הקשר בין אג"ח לריביות משכנתא

איגרות חוב ממשלתיות משפיעות בצורה ישירה על שיעורי הריבית בהלוואות לדיור. איך?


כאשר מחיר האג"ח יורד התשואה עליו עולה.
בשעה שהתשואה עולה, המשכנתא מתייקרת.


גורמים רבים משפיעים על ריביות המשכנתאות, והחשוב בהם הוא תשואות האג"ח (אגרות חוב) הממשלתיות. בעוד שאג"ח ממשלתית נחשבת להשקעה חסרת סיכון, משכנתא אינה כזו והיא טומנת בחובה סיכונים של חדלות פירעון או פירעון מוקדם, אשר עשויים לפגוע ברווח. כדי לפצות על סיכונים אלו, ריביות המשכנתא מתומחרות גבוה יותר מתשואות האג"ח.

בשוק נורמאלי, המרווח הממוצע נע סביב 1.5%. מרווח זה משתנה בהתאם לתנאי השוק, תיאבון המשקיעים לסיכון ואפיקי השקעה תחליפיים כמו אג"ח קונצרניות או מניות.

התרשים הבא מראה את הקשר בין ריבית על משכנתא שנלקחת ל- 5 שנים ותשואה על אג"ח מדינה ל- 5 שנים. ניתן לראות שהקורלציה מושלמת: במשך 30 שנה ריביות המשכנתא נמצאות במגמת ירידה במקביל לירידה בתשואות האג"ח.


ריביות משכנתא ותשואות אג


הקורלציה מושלמת גם בכיוון ההפוך שאינו טוב בשבילנו:

כידוע, הבנק משמש מעין מתווך - מגייס כסף מכל מיני מקורות, אחד המקורות הראשיים הוא שוק ההון על ידי אג"חים, ומנגד מלווה כספים ללקוחות, בין היתר באמצעות משכנתאות. בדרך הוא כמובן גוזר קופון - מקור ההכנסות המרכזי שלו.

כאשר משקיעים צופים שהריבית תעלה בחודשים הקרובים, ההשקעה שלהם באג״ח הופכת לפחות אטרקטיבית ולכן הם מוכרים את האג״ח. בעקבות זאת, שוק האג״ח יורד. ברגע שמחיר האג"ח יורד, התשואה שלו עולה, מה שמייקר גם את עלויות הגיוס של הבנק שמגייס בין היתר באמצעות אג״ח חדשות שצריכות להתאים למצב החדש בשוק.

עכשיו כשהבנק מגייס כסף הוא אמור להציע למשקיעים ריבית שנתית גבוהה יותר, כי אם עד עכשיו הם הסתפקו בתשואה שנתית נמוכה, כרגע הם מעוניינים בתשואה גבוהה יותר (ואם לא יקבלו, הם יקנו אג"ח אחרת עם תשואה גבוהה יותר) ולכן הבנק צריך להעניק למי שמלווה לו את הכסף תשואה טובה. את ההפרש הזה הוא מגלגל עליכם, כמי שקונים ממנו לאחר מכן את הכסף שלווה ממישהו אחר. כתוצאה מכך מעלה הבנק את הריבית על המשכנתא.

חשוב להביא בחשבון שבטווח הארוך לא רק תרחיש של עליית ריבית מייקר את החזרי המשכנתא, אלא גם עליית תשואות בשוק האג"ח, וזאת מבלי שריבית בנק ישראל השתנתה בפועל.

קישורים:
תשואת אג"ח ישראל 10 שנים, Investing.com
המכה שנחתה בהפתעה על רוכשי הדירות, גלובס