דירה חדשה מקבלן


טל איזנברג, עורכת דין

טלפון: 03-9640777
אימייל: Tal@gindi-caspi.co.il

מאת: עו"ד טל איזנברג
18.10.12
לפי המקובל בארץ, נהוג לרכוש דירות מגורים ולא לשכור אותן. הסיבות לכך שונות ומושפעות מהמנטאליות הישראלית,אולי אף מההיסטוריה רווית הנדודים של העם הנבחר ולאו דווקא משיקולים כלכליים. מכל מקום, עובדה היא כי רכישת דירה לצרכי מגורים תופסת נתח נכבד משוק הנדל"ן בארץ. מבין כלל האפשרויות העומדות בפני מי שמעוניין לרכוש לעצמו דיור, רכישת דירה מקבלן/חברת בנייה (או כפי שנקראת בעגה הנדל"נית "דירה יד ראשונה"), נמנית על סוגי העסקאות הנפוצות המתבצעות בשוק הנדל"ן בישראל.

בשורות הבאות יצוינו מס' דגשים ומידע רלוונטי למי שעומד לבצע רכישת דירה יד ראשונה (להלן: "דירה חדשה"):

1. עלויות נלוות
מדד תשומות הבניה
מרבית רוכשי הדירות החדשות מתקשרים בהסכמי רכישה עם המוכר זמן רב (אפילו מס' שנים) לפני שהדירה מוכנה למגורים. הגם שרכישה במועד מוקדם של פרויקט, מוזילה את מחיר הדירה, יש להביא בחשבון את גורם ההצמדה למדד תשומות הבניה והשלכותיו על מחיר הדירה.
מדד תשומות הבניה למגורים משקף עלות בנייתה של דירה חדשה וכולל מרכיבי בנייה שונים כגון שכר עבודה, חומרי בנייה ועוד. מדובר במדד תנודתי וברובם המכריע של חוזי רכישה "יד ראשונה", יוצמד מחיר הדירה למדד זה (בדרך כלל ממועד החתימה על הסכם הרכישה).
במסגרת הסדרי התשלום המקובלים, ישולם עם חתימת ההסכם עד 20% ממחיר הדירה, כאשר יתרת התמורה (מרביתה ליתר דיוק) "תפוזר" על פני התקופה שעד למועד המסירה.
פועל יוצא מכך הוא תוספת תשלומים בגין הצמדה למדד שיכולה להסתכם בעשרות אלפי שקלים. אם ללמוד מנתוני עליית מדד תשומות הבנייה בשנת 2011 מסתבר ששיעור התוספת השנתית בגין הצמדה למדד הסתכמה בעד – 3.11% ממחיר הדירה. בשנת 2012 עלה המדד (עד אוגוסט) ב- 2.55%.
זכרו- ככל שתפרסו את תשלומי התמורה על פני תקופה ארוכה יותר, כך סביר שמחיר הדירה יעלה נוכח תשלומים בגין עליית המדד. כמו כן נתוני עבר מראים כי בחודשים מסוימים בשנה, נוהג המדד לזנק באופן חד יותר מהרגלו ועל כן רצוי לכוון את מועדי התשלום בהתאם.
למרות שלא ניתן להימנע לגמרי מתשלומים בגין הצמדה, היוועצות בגורמים מקצועיים ותכנון נבון יוכלו לסייע לכם להרכיב את לוח התשלומים המתאים לכם ביותר, ולצמצם ככל הניתן את העלויות הנוספות בגין ההצמדה למדד.
בהקשר זה זכרו לוודא במסגרת ההערות לחוזה המכר כי מאפשרים לכם להקדים תשלומים.
מס ערך מוסף
במסגרת רוב חוזי המכר של דירות יד ראשונה מוסדרים סעיפים הקובעים כי תידרש תוספת תשלום בגין עליית המע"מ. היו ערים להשפעה הכספית שיש לעלייה בשיעורי המע"מ על תשלומי התמורה שטרם שולמו. כן ודאו כי ככל שתהא ירידה בשיעור המע"מ תזכו לשלם תשלום מופחת בהתאם.
תשלומים למנהל מקרקעי ישראל
ככל שקניתם מקרקעין בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, אתם עלולים להיות חשופים לתשלום דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה. זכרו לוודא האם שולם היוון, ובגין איזו תקופה.

2. בדיקות בנוגע למצב הקנייני והתכנוני של הנכס.
בטרם תחתמו על חוזה רכישת דירה חדשה, ראוי לבצע בדיקה מקיפה ודקדקנית בנושאים בעלי חשיבות אשר אין להתעלם מהם.
להלן מספר דגשים אשר מצדיקים תשומת לב יתרה:
וודאו כי הוצא היתר הבנייה מאת הרשות המקומית (האם זה כולל את כל שלבי הפרויקט \ האם ניתן בתנאים). ניתן לברר פרטים אלה גם ברשות המקומית, לרבות בדיקתה של התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המקרקעין עליהם תבנה הדירה.
אחת הבדיקות הבסיסיות שיש לבצע במסגרת עסקה יד ראשונה, היא בירור זכויותיו הקנייניות של המוכר במקרקעין עליהם תיבנה הדירה. כמובן שבמצב האופטימאלי יהיו רשומות זכויות בעלות של המוכר במקרקעין בלשכת רישום מקרקעין. עם זאת, במקרים רבים ומסיבות שונות לא כך הדבר, ועל כן יש לבחון באופן מעמיק מיהו בעל הזכויות הרשום, מה הסיבות לכך, מהו מעמדו של המוכר ביחס לרישום זה, מתי צפויה השלמת הרישום על שם המוכר, באילו תנאים וכיצד מבטיחים השלמת הרישום כאמור.
אל תהססו לבקש את חוזה המכר לפיו רכש המוכר את זכויותיו כדי להעמיק וללמוד על התנאים והמועדים לפיהם עתיד המוכר להשלים את הרישום.
במידה ומדובר בזכויות חכירה יש לבקש את חוזה החכירה של המוכר מול מנהל מקרקעי ישראל ולוודא שהוא לא טומן בחובו "הפתעות". במידת הצורך וככל שחוזה המכר שהועבר לידכם לא מכיל מצגים התואמים את המצב הקנייני שנבדק ו\או לא מציג וודאות בנוגע לרישום זכויותיו של המוכר במקרקעין יש לשקול ברצינות את המשך ההתקשרות, ולכל הפחות מומלץ לדרוש מהמוכר להוסיף מצגים מתאימים אשר יבטיחו השלמת הרישום על שמו.
זכרו שכדי להביא לרישום זכויותיכם בדירה, יש צורך להשלים את "החוליות הקודמות בשרשרת", כלומר השלמת הרישום על שם מי שמכר לכם. לאור האמור תקלות בהשלמת רישום הזכויות ע"ש המוכר עלולות להשפיע ישירות על השלמת רישום הזכויות על שמכם.
כמו כן יש להכיר ולבחון קיומם של רישומים נוספים על המקרקעין עליהם תיבנה הדירה - שעבודים, עיקולים הערות אזהרה, הפקעות וכו' ולהבין משמעותם.

3. בטוחות
מדובר בנושא בעל חשיבות מכרעת ברכישת דירה חדשה. כפי שהוזכר לעיל, לרוב מתבצעת הרכישה בשלב בו הדירה אינה בנויה. משכך, חשוב לוודא הבטחת כספי התמורה המשולמים ע"י הרוכשים בהתאם להוראות חוק מכר (דירות) (הבטחות השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה- 1974.
בעניין זה היו ערים לכך כי החוק האמור אוסר על המוכר לקבל מרוכש סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם כן דאג להבטיח את כספי הרוכש באחת מחמש החלופות הקובעות בסעיף 2 לחוק שלעיל. החוק מגביל את המוכר בקבלת תשלום על חשבון מחיר הדירה, בסכום העולה על 7% מהמחיר, אלא אם דאג להבטחתו, כמפורט בסעיף 2 לחוק.
בררו האם הפרויקט, נבנה במסגרת ליווי פיננסי של בנק. ככל שקיים ליווי בנקאי כאמור, חלה חובה לבצע את כל תשלומי התמורה אך ורק באמצעות פנקס שוברים. פנקס השוברים מופק על ידי הבנק המלווה את הפרויקט ויימסר לידיכם בדרך כלל במועד החתימה על הסכם הרכישה.

4. חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973- הגנה אוטומטית.
חשוב לדעת כי הגם שחוזה קבלן נראה לעיתים מאיים מפאת ריבוי הסעיפים וחיובי הרוכש המנויים בו, חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 שהוזכר לעיל, מספק לרוכש הגנה בשורת נושאים המחייבים את המוכר בין אם אלו מופיעים בחוזה ובין אם לאו. זכרו כי חוק זה הוא קוגנטי, כלומר אין להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה. (קונה המשנה- הכוונה ל"קונה מקונה" או כפי שקרוי ברוב חוזי יד ראשונה "נעבר").
דוגמא להוראות כגון אלו:
רישום זכויות- ככל שמדובר בדירה בבית שניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים, הוגבל המוכר במסגרת תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים, בתוך שנה ממועד רישום החלוקה\האיחוד החלים על הקרקע עליה נבנית הדירה או מועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
רישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים הוגבל לתקופה של 6 חודשים ממועד רישום הבית המשותף.
בהתייחס לדירה שלא ניתן לרשום בפנקס בתים משותפים, קבועות בחוק הוראות בנוגע למועדים בהם נדרש המוכר להשלים את רישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין.
זה המקום לציין כי בחישוב תקופות הרישום, כמפורט לעיל, לא יבואו במנין, תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.

בהקשר זה יצוין צו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999 (להלן: "הצו"). צו זה רלוונטי במידה והקונה מכר דירתו בטרם נרשמו זכויותיו בלשכת רישום מקרקעין. כדאי להכיר את הוראות הצו אשר מגבילות את המוכר (או מי מטעמו) בקביעת מחיר מרבי שיהא רשאי לגבות עבור רישום הזכויות בספרי המוכר על שם קונה משנה.

פיצויים במקרה של איחור במסירה- חוק המכר (דירות) קובע כי איחור במסירת החזקה בדירה החורג מ- 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה, מקנה לקונה זכאות לפיצוי, בלא הוכחת נזק, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.5 עבור שמונת חודשי האיחור הראשונים. וכשהם מוכפלים ב- 1.25 עבור החודש התשיעי ואילך או לפיצוי בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר, לפי הגבוה.
על אף האמור, קובע החוק כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים שלא להחיל את נהלי הפיצוי כאמור, על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

5. ייצוג מטעם הרוכש- הוצאה מיותרת או הכרחית?
טעות נפוצה בקרב רוכשי דירות "יד ראשונה" היא כי תשלום שכ"ט לעורך הדין מטעם המוכר (בשיעור לא מבוטל של 1.5%-2% מסכום העסקה) מזכה גם אותם בייצוג משפטי.
ובכן, מדובר בהנחה שגויה מיסודה. עוה"ד של הקבלן מייצגים את הקבלן בלבד לעניין עריכת חוזה המכר, תוך שמירה על האינטרסים שלו (להבדיל מאלו של הקונה). שכר הטרחה שמשולם ע"י הרוכשים מגלם את הפעולות שייעשו ע"י עוה"ד לצורך הטיפול ברישום הזכויות בדירה על שם הקונים (לרבות רישום פעולות איחוד וחלוקה, בית משותף והעברת זכויות). יצויין בהקשר זה כי עוה"ד הינם נאמנים של הקונה בכל הקשור לביצוע פעולות הרישום והשלמתן.
לפיכך, מומלץ לרוכש ולטעמנו אף הכרחי לשכור שירותיו של עורך דין מקצועי מטעמו, אשר ילווה את תהליך הרכישה מהצד של הרוכש, לרבות בדיקת פרטי העסקה ותנאיה, וניהול משא ומתן עם המוכר, כשהאינטרס היחיד שיעמוד לנגד עיניו יהא זה של הקונה.

עורכת דין טל איזנברג עוסקת בתחום המקרקעין ומייעצת לחברות קבלניות וליחידים בתחומים של דיני מקרקעין, תכנון ובנייה, ליקויי בנייה, וחוזים.
נמנית על צוות משרד עורכי הדין גינדי - כספי.
בעלת תואר ראשון במשפטים (L.L.B) וחברה בלשכת עורכי הדין משנת 2005.
אימייל: Tal@gindi-caspi.co.il.

* אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

משכנתאות