משכנתא לבניה עצמית

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

משכנתא לבניה עצמית

ההבדל בין רכישת בית קיים לבין בניה עצמית

כאשר אתם רוכשים בית פרטי מקבלן או מיד שניה, אתם קונים מוצר מוכן של קרקע + בית.

בניה עצמית, לעומת זאת, היא פחות נוחה. לא רק שאתם קודם כל רוכשים מגרש, אתם גם מחפשים אדריכל וקבלן כדי להתחיל את הבניה ואחראים על כל פרט ופרט, כולל אישורים והיתרים. היתרון הגדול הוא שאתם מקבלים את מה שאתם רוצים.

מאפייני המשכנתא לבניה עצמית

משכנתא על המגרש

הבנק מאפשר לקחת משכנתא לטובת רכישת מגרש, ובשלב זה אינכם נדרשים להציג תכניות בניה או היתרים כלשהם. על פי רוב הבנק לא יאשר את אחוז המימון המקסימאלי לפי הגבלות בנק ישראל (75%) אלא 50% עד 60% בשל סיכוני אשראי גבוהים יותר - במידה שלא תחזירו את המשכנתא יהיה לו קשה יותר למכור מגרש מאשר דירה רגילה.
הכסף שהבנק נותן עובר ישירות לגורם שממנו קונים את המגרש (למשל, מינהל מקרקעי ישראל), וזה שונה משאר המשכנתא לבניה עצמית שבה אתם מקבלים כסף ישירות לחשבון בנק שלכם.

מימון הבניה

המשכנתא ניתנת לפי התקדמות הבניה.

כאשר מסיימים שלב מסוים, הבנק שולח שמאי שיעריך את עלות הנכס ורק לאחר מכן הוא משחרר לכם את הכסף תמורת העבודה. שימו לב שאת הכסף אתם מקבלים אחרי ביצוע העבודה ולא לפני כן.

השלב הראשון שתקבלו כסף לחשבון מהבנק יהיה בגמר שלב היסודות, כלומר אתם חייבים לתכנן כך שיש לכם מספיק מזומן כדי לממן את היסודות לפחות, כי אם לא יהיה, תצטרכו לקחת הלוואה רגילה שהריביות בה הרבה יותר גבוהות.

את הכסף אתם מקבלים על פי אחוזי המימון שסוכמו, כלומר אם אושר לכם מימון של 60% עבור כל הבניה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60% מימון. לדוגמא, אם ביצוע עבודות השלד עולה 400 אלף ש"ח תוכלו לקבל רק 240 אלף ש"ח משכנתא לשלב זה, ושאר התשלום לקבלן השלד ימומן מההון העצמי שלכם. הבנק נוטה לתת בדרך כלל עד 60% מימון לבניה (ולא 70%), הוא שומר לעצמו כ- 10% מרווח ביטחון למקרה שבו לא חישבתם נכון את העלויות, כך שאם תיתקעו באמצע הבניה הוא יוכל לתת מימון נוסף.

השלבים בבניית בית פרטי

שלבים בבניית בית פרטי

מומלץ לבנות תזרים מזומנים מדויק ככל האפשר כדי לראות שאתם מסוגלים להגיע לשלב הבא עם הכסף ששוחרר בשלב לפניו. חשוב להתאים את התשלומים לקבלן ולאנשי המקצוע לשלבים שהבנק משחרר כסף, ולא לשלם מראש על עבודה שלא נעשתה.

מידע נוסף

גלית פרלדיק, רכישת מגרש רכישת מגרש
עו"ד גלית פרלדיק


שער המידע לרישוי ולבנייה, מנהל התכנון, משרד הפנים

תרשים זרימה לבניית בית פרטי, אתר בונים בית