משכנתא - סימני אזהרה

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

משכנתא - 8 סימני אזהרה

הקדישו זמן לתכנון פיננסי נכון כדי למנוע קשיים בעתיד. סימני האזהרה הבאים מצביעים על כך שהמשכנתא שלכם גדולה מדי. אם לפחות שני סימנים מתקיימים, שקלו לדחות את קניית הדירה או לחפש דירה זולה יותר.
במידה שכבר לקחתם משכנתא, נסו להקטין את ההוצאות או בדקו אפשרות של מיחזור.

1. המשכנתא מהווה 60% או יותר מערך הנכס כי אין לכם חסכונות גדולים

קיימות ארבע מדרגות של אחוזי מימון בהלוואות לדיור: הראשונה פחות מ- 30%, השנייה בין 30% ל- 45%, השלישית בין 45% ל- 60%, והאחרונה בין 60% ל- 75%. המדרגה האחרונה נחשבת הלוואה ברמת סיכון גבוהה.

2. ההחזר החודשי הוא מעל 30% מתוך ההכנסה הפנויה

ככל ששיעור ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה גבוה יותר, הסיכון עולה.

Williams, Beranek ו- Kenkel בחנו (1974) מדגם של 1,405 משכנתאות בפיטסבורג שבארה"ב בין השנים 1962 ל- 1972 ומצאו כי כאשר ההחזר חרג מ- 30% מההכנסה, הסבירות לחדלות פירעון עלתה.

רף ה- 30% צוין גם במאמרים אחרים. הפדרל רזרב, הבנק המרכזי של ארה"ב, הזכיר בשנת 2010 כי יחס החזר שעולה על 30% נחשב גבוה -
Payment-to-income (PTI) ratio is considered high if it exceeds 30 percent
ומהווה סימן אזהרה עבור הבנק בזמן החיתום (אישור ההלוואה) -
PTI ratios exceeding 30 percent - a warning level in underwriting

Harriet Newburger מציינת כי בשנת 2005 רשות הבינוי הפדראלית ראתה בהחזר נמוך מ- 31% מההכנסה כסביר / מתקבל על הדעת (acceptable במקור).

Lau ו- Leung מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטת העיר ניו יורק (CUNY) חקרו את ההשלכות הבריאותיות של חוב המשכנתא: רווחה גופנית, נפשית וחברתית, לחץ דם גבוה, השמנה ולחץ רגשי. לווים בעלי יחס החזר מהכנסה גבוה מ- 1 או אחוז מימון גבוה מ- 90% (שיכול להיגרם עקב ירידה במחיר הנכס) הוגדרו כנמצאים במצוקה.

3. אין עדיין ילדים אך צפויים ילדים ו/או הוצאות גדולות בעתיד

4. עבודות לא יציבות

Rohe ו- Stewart טוענים כי למרות הבסיס הלגיטימי של מדיניות עידוד בעלות על דירות, יש מקרים שבהם רכישת נכס אינה מתאימה, ואחד מהם הוא תעסוקה לא יציבה.

משכנתאות והכנסה לא יציבה

מקור: https://archive.nyu.edu/bitstream/2451/26180/2/2-1.pdf, עמ' 15

5. התחלה עם החזר מקסימאלי

אם אתם מתחילים בנקודה שההחזר שלכם הוא כבר המקסימאלי שאתם יכולים לעמוד בו, ויש לכם מסלולים צמודים למדד או בריבית משתנה, אז ההחזר יעלה בעתיד ויכביד עליכם.

6. אתם נאלצים לפרוס את המשכנתא ליותר מ- 20 שנה

תקופה ארוכה מדי גורמת לריביות גבוהות יותר, להחזר כולל עד פי 2 מגובה ההלוואה המקורי ונגיסה איטית מאד בקרן.

7. אין קרן חירום

קרן חירום היא סכום כסף יציב ונזיל שאתם יכולים למשוך מיידית ואמורה לכסות את הוצאות המחיה ותשלומי המשכנתא למשך 6-9 חודשים בעת מצוקה - אבטלה פתאומית או מחלה. הכסף מוחזק באפיק מזומן או אג"ח ממשלתית בעלת מועד פירעון קצר ולא כתיק השקעות המורכב ממניות ו/או אג"ח לטווח ארוך.

8. מכניסים את ההורים לתוך המשכנתא

אתם מבקשים מההורים לשעבד את הבית שלהם, או שהעזרה שאתם מבקשים מהם מכבידה עליהם.