עמלת פירעון מוקדם של משכנתא

מאת: קרין ארמל
בעלים DNA משכנתאות
1.2.2016

עמלת פירעון מוקדם הינה קנס אשר משלמים לבנק כאשר מבצעים שינוי בהלוואת המשכנתא לפני סיומה. מקרה כזה יכול להתרחש כאשר מוכרים את הדירה ומסלקים את המשכנתא, מבצעים מחזור משכנתא ואף כאשר רוצים לפרוע חלקית את המשכנתא. עמלה זו היא למעשה פיצוי שמשלמים לבנק הנובע מהפרש ריביות, ועלול להגיע עד מאות אלפי שקלים. הקנס מחושב עפ"י ההפרש בין הריבית שמשלם הלווה שמעוניין לבצע שינוי במשכנתא שלו ובין הריבית החדשה שיקבל שהיא נמוכה יותר, במקרה כזה הבנק נפגע מהפרשי הריביות ולכן דורש עמלה שתפצה אותו עבור השינוי.

באילו מסלולים יש קנסות?

ישנם מסלולים בהם אין קנסות עקב פירעון מוקדם וישנם מסלולים בהם ייתכנו קנסות, תלוי מהי הריבית במועד הפירעון. במידה והריבית הממוצעת החדשה שניתן לקבל נמוכה יותר מהריבית הקיימת בהלוואת המשכנתא או מהריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה אז ייחשב הבנק את עמלת הפירעון המוקדם עפ"י ההפרש בין הריביות.

במסלולים בהם הריבית משתנה בתדירות גבוהה אין עמלת פירעון מוקדם, מסלולים אלו הם מסלול בריבית הפריים, משתנה כל שנה ומסלול הצמוד למט"ח. במסלולים אלו תיתכן תנודתיות רבה ולכן אין סיבה לקנסות שהרי אם הריבית במשק תעלה, מסלולים אלו יושפעו במיידי ובעת הפירעון, הבנק לא יינזק מהשינוי שנבצע.

לעומת זאת, עמלת פירעון מוקדם יכולה להתקיים במסלולים בהם הריבית קבועה (צמודה ולא צמודה למדד המחירים) והן במסלולים בהם הריבית משתנה כל 5 שנים או לתקופות ארוכות יותר (צמודה ולא צמודה למדד המחירים). במסלולים אלו נשלם עמלה במידה והריבית הממוצעת בעת הפירעון נמוכה מהריבית הקיימת במשכנתא שלנו.

כיצד מחושב הקנס?

צורת חישוב הקנס לא פשוטה, שכן יש לבצע היוון לערך הנוכחי ביום הפירעון המוקדם. כפי שציינתי, הקנס מתקיים כאשר יש פער ריביות בין הריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה לבין שיעור הריבית הממוצעת במועד בו תבצעו שינוי במשכנתא ומחושב עפ"י הפרש ריביות זה, ההחזר החודשי ביום הפירעון ויתרת השנים שנותרה להלוואה. מעבר אל מחשבון עמלת פירעון מוקדם.

באיזה מסלול יהיה לי קנס גדול יותר?

כדאי לדעת כי במסלולים בהם הריביות קבועות, יחושב הקנס עד תום התקופה שנותרה לשלם את המשכנתא להבדיל ממסלולים בהם הריביות משתנות, בהם יחושב הקנס לפי יתרת השנים שנותרו עד תחנת היציאה בלבד ולא עד תום המשכנתא!

ניקח למשל משכנתא בה 2 מסלולים:

1. ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד) ל- 20 שנים
2. ריבית משתנה כל 5 שנים (צמודה או לא צמודה למדד) ל- 20 שנים

נניח שלאחר 7 שנים אתם מעוניינים לבצע מחזור למשכנתא או למכור את הדירה ולסלק את המשכנתא במלואה, עמלת הפירעון המוקדם בכל מסלול תחושב באופן שונה. במסלול בו הריבית קבועה, יחושב הקנס עם תום תקופת ההלוואה כלומר יתרת השנים שנותרה היא 13 שנים לחישוב העמלה.
לעומת זאת, במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים יחושב הקנס עד נקודת היציאה הקרובה כלומר יתרת השנים שנותרו במקרה זה הם עד תחנת השינוי הקרובה בעוד 3 שנים. במילים אחרות, הקנס יחושב רק עבור 3 שנים ולא עד תום תקופת ההלוואה.

לכן כאשר אתם מבצעים משא ומתן בין הבנקים לגבי הריביות, שימו בעיקר דגש והתמקחו על הריביות במסלולים בהם הריביות קבועות: קבועה צמודה למדד וקבועה שאינה צמודה למדד.

כאשר בוחנים כדאיות למחזור המשכנתא, מומלץ לבדוק האם גלומה במשכנתא שלכם עמלת פירעון מוקדם ואם כן כמה. עמלה זו נעה בד"כ בין אלפי שקלים לעשרות אלפי שקלים. לקוחות רבים שליוויתי הצליחו לחסוך מאות אלפי שקלים על אף הקנס שגובה הבנק, כפי שאציג בהמשך.

תקנה חדשה הגדילה את הכדאיות למחזור המשכנתא

בפברואר 2015 נכנס לתוקף שינוי בחישוב עמלת הפירעון המוקדם, צעד משמעותי שהגדיל את הכדאיות לבצע שינוי להלוואת המשכנתא ולהטיב את תנאיה.

עד אותו תאריך בחן הבנק את שיעור הריבית ביום שלקחתם את המשכנתא וכעת לאחר שנכנסה התקנה החדשה בוחן הבנק גם את הריבית הממוצעת ביום לקיחת המשכנתא ומתחשב בריבית הנמוכה מבין השתיים. את הריבית הנמוכה יותר הוא משווה לריבית הממוצעת במועד סילוק המשכנתא. כך נוצר מצב בו פער הריביות לחישוב הקנס קטן יותר.

שינוי זה מאפשר ללווים רבים לבצע שינוי במשכנתא שלהם, לפרוע אותה ולמחזר אותה בתשלום קנס נמוך יותר ממה שהיה נהוג עד כה, שינוי שחוסך לכם הרבה מאוד כסף!

חסכון של 197,157 ₪!

כאשר בוחנים כדאיות למחזור משכנתא, בודקים למעשה את התמהיל הנוכחי אשר מחולק למסלולים שונים. בכל מסלול בוחנים מהם התנאים: קרן ההלוואה המקורית שנלקחה, הסכום שנותר, פריסת השנים, סוג ההצמדה, הריבית ועוד. מנגד, אנו לוקחים את סכום המשכנתא, מוסיפים את סכום הקנס ובוחנים אפשרות לתמהיל משכנתא אחר, רווחי יותר בהתאם לצרכי הלקוח.

לאחרונה ליוויתי זוג לקוחות בעלי יכולת החזר טובה שהגיעו אלינו על מנת לבחון את המשכנתא הקיימת שלהם. ללקוחות יש משכנתא של כ- 800 אלף ₪ וקנס שעמד על 119,702 ₪.


דוגמא של עמלת פירעון מוקדם


לאחר אבחון המשכנתא התברר כי על אף שיש להם קנס גבוה, מחזור המשכנתא שלהם יטיב משמעותית את ההלוואה ויפחית עלויות. כך חסכו הזוג 197,157 ₪ בזכות מחזור המשכנתא שלהם.
סכום החיסכון שהזוג הרוויחו הוא לאחר חישוב הקנס, כלומר כאשר בנינו להם את המשכנתא החדשה, לקחנו מלכתחילה סכום גבוה יותר שכלל את סכום הקנס ועל אף זאת הגענו לחסכון משמעותי ביותר. לא רק שהחלפנו הלוואה יקרה בהלוואה זולה יותר והיטבנו ריביות אלא גם בנינו משכנתא רווחית יותר על ידי חלוקה נכונה למסלולים בהתאם לצרכים שלהם תוך התחשבות בשינויים עתידיים. מחזור המשכנתא למעשה מאפשר ללקוחות לנגוס בקרן ההלוואה בצורה משמעותית יותר בכל חודש שחולף כך שבעוד מספר שנים סכום המשכנתא יפחת משמעותית בהשוואה למשכנתא כיום. בשנים הקרובות תפחת ההלוואה ב- 15% לעומת המצב הקיים בה הייתה פוחתת ב- 10% בלבד על אף שמשולם אותו החזר חודשי.

כיצד להימנע מקנסות?

לכל לווה יש לבנות משכנתא שמתאימה לו, לא רק לצרכיו וליכולת ההחזר שלו אלא גם לסוג העסקה אותה הוא מבצע. תכנון מראש של תמהיל המשכנתא הכולל אסטרטגיה יאפשר מניעת תשלום קנסות. לקיחת הלוואת משכנתא כיום (הן לדירה חדשה והן מחזור משכנתא) בתקופה בה הריביות נמוכות, תקטין ככל הנראה את הסיכוי לקנסות עתידיים הרי שהפרש הריביות שהסברנו ישחק לטובתנו. ישנם מקרים רבים בהם נרצה לבצע שינוי במשכנתא למשל מכירת הבית וסגירת המשכנתא, כיסוי חובות כגון הלוואות יקרות בעו"ש והכנסתן למשכנתא, מחזור משכנתא על מנת לשפר את תנאיה, הקטנת ההחזר החודשי ועוד ולכן יש להיערך מראש למזעור קנסות עתידיים.

להמשך קריאה אודות חסכון במשכנתא שלכם אני ממליצה לכם להוריד ללא עלות את המדריך שלי "איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!" בו תוכלו ללמוד את חשיבותו של תמהיל המשכנתא ומהם העקרונות עליהם יש לשים דגש לפני שחותמים על המשכנתא. גם אם יש ברשותכם משכנתא, עוד לא מאוחר ויש באפשרותכם לבחון את המשכנתא הקיימת שלכם ואולי גם אתם תחסכו כסף.
בהצלחה!