קשיים בהחזר המשכנתא

קשיים בהחזרי המשכנתא עשויים לנבוע ממספר גורמים. מחקר מקיף בנושא כשלים בפירעון הלוואות משכנתא בישראל נערך על ידי ד"ר גילת בן שטרית ופרופ' נעמי כרמון, ומציג חמש קבוצות של גורמים.
• שינויים בכלכלת ישראל. אבטלה, ריבוי עובדים במשרות זמניות חלקיות בשכר נמוך ולא קבוע. המערכת הבנקאית בישראל מספקת משכנתאות מסוג recourse, שהן הלוואות עם זכות לרדת לנכסי הלווה, משמע הלווה חייב תמיד להחזיר את הלוואת הדיור במלואה, גם כאשר נוצר מצב שבו ערך הנכס שעבורו נלקחה המשכנתא ירד והוא נמוך מיתרת ההלוואה. המצב שכיח בעיקר בקרב נוטלי משכנתאות עם שיעור מימון (LTV-Loan To Value) גבוה. מכיוון שמחיר הנכס ירד, מכירתו אינה מכסה את יתרת חוב ההלוואה, והלווה נשאר עדיין חייב לאחר המכירה.
• מדיניות השיכון הישראלית: יוקר הדיור יחסית לשכר העבודה, עידוד בעלות על דירה לכל אחד, גם בקרב חסרי תעסוקה יציבה ומי שיכולתו הכלכלית מוגבלת (שיעור הבעלות על דירות בישראל גבוה בהשוואה למדינות אחרות). צמצום קיצוני בכמות הדיור הציבורי והעדר שוק דיור בשכירות פרטית לטווח ארוך מובילים לכך שאין חלופות לדיור בבעלות.
• הסדרים חוקיים, ביניהם התיקון לחוק הערבות (1992) המחייב בנקים למשכנתאות למצות הליכים כנגד החייב לפני פנייה לערבים.
• התנהגות הבנקים: לא מספקים מידע מתאים ומספיק, ומאפשרים (לפחות בעבר) ללווים לקחת הלוואות שאינן מתאימות ליכולת ההחזר שלהם.
• גורמים הקשורים ללווים: נטילת סיכון גבוה מדי בלקיחת הלוואת משכנתא, חוסר ידע והתרחשויות לא צפויות כמו אבטלה, מחלה, גירושין.

החוקרות מציינות כי אין בידן אפשרות מדעית לדרג את הגורמים לפי סדר חשיבותם, אך הן קיימו ראיונות עם לווים שנקלעו לקשיים ועם מומחים בתחום, ומהם עולה שהכתובת הייתה על הקיר – הלווים התחייבו לשלם, בהסכמת הבנק, סכומים שהיו מעבר לסביר יחסית להכנסתם. חוסר ידע מספיק של הלווים לגבי הסיכון שהם נוטלים על עצמם, חוסר זהירות שלהם וגם של הבנקים, יחד עם העדר רשתות ביטחון למקרי כשל, הם גורמים מרכזיים לריבוי הכשלים. לצפייה במחקר, לחצ/י כאן.

פיגור ממושך בהחזרים גורר קנסות ובסופו של דבר עלול להביא לאובדן הנכס. היות ואין מדובר כאן בתיאוריה אלא בסיטואציה נפוצה - בכל אחת מהשנים האחרונות מפונות בארץ כ- 2,000 משפחות מבתיהן, כדאי ואף מומלץ להתכונן אליה גם אם מצבכם הכלכלי יציב. היערכות נכונה, תכנון פיננסי והתייעצות עם מומחים עשויים למנוע אובדן של הנכס בו השקעתם עמל וכספים. אם כן, נשאלת השאלה איך לנהוג כאשר נתקלים בבעיות המובילות לפיגור בהחזרי המשכנתא?

טיפול ראשוני: שינויים בהרגלי הצריכה
חיסכון הוא עניין של סדרי עדיפויות, וקביעה של סדר עדיפות תקל עליכם בבחירת ההוצאות לקיצוץ. מומלץ לעשות רשימה של כל ההוצאות ולחסוך איפה שניתן, תוך התמקדות בהוצאות המשתנות, לדוגמא בידור/בילויים וביגוד. מספר נקודות ראויות להתייחסות:
• האם אפשר לוותר על הסלולארי?
• האם אפשר לוותר על חיבור לכבלים?
• האם אפשר למכור את הרכב?
• האם אפשר להפסיק לעשן?
• האם ברשותכם נכסים שאפשר למכור?
• האם מי מבני הבית מסוגל לעבוד יותר שעות כדי להגדיל את ההכנסה?

שינויים במשכנתא והסדרים עם הבנק
במידה שנתקלתם בקושי, ככל שתקדימו לפנות לבנק ולהסדיר את העניין, כן ייטב. אל תחכו שהבנק יפנה אליכם או להוצאה לפועל. במידה שחלה הרעה במצבכם הכלכלי ואתם חוששים כי בהמשך תתקשו להתמודד עם התשלומים, עדכנו את הבנק ונסו להגיע להסדר איתו. פניה מוקדמת לבנק יכולה לחסוך לכם חיובים עבור ריבית פיגורים, שכ"ט עורך דין והוצאות נוספות שרק יחמירו את המצב.
יתכן שהבנק יסכים, למשל, לתת לכם "חופש" מהמשכנתא שבו אפשר לא לשלם את המשכנתא במשך חודש. אם פיתרון זה אינו מספיק אולי תצליחו להגיע להסדר בקשר לקנסות בגין פיגור בהחזרים או להארכה של תקופת ההלוואה באמצעות פריסה מחודשת של התשלומים, אשר תקל עליכם את ההחזר החודשי. גם כאשר מדובר בהלוואת זכאות תוכלו לבקש פריסה מחדש (הבנק יפנה אתכם לוועדה שמטפלת בנושא). אפשרות אחרת היא למחזר את המשכנתא, נהוג לשקול את הדבר כאשר הריבית בהלוואה הנוכחית גבוהה ואילו היום הריבית במשק נמוכה, וכך אפשר להחליף את המשכנתא היקרה הנוכחית בהלוואה זולה יותר.

הוצאה לפועל
חשוב להבין כי בנקים לא מעוניינים להגיע למצב שבו יאלצו להשליך את הלווים מביתם, או במילים אחרות, לפתוח בהליך של מימוש משכנתא באמצעות הוצאה לפועל. במקרים רבים הם מעדיפים ללכת לקראת הלקוחות מאשר להגיע למצב כזה שגורם להם "כאב ראש" וגם הפסדים כספיים. הסיבות לכך מגוונות: לא בכל מקרה ניתן למכור את הנכס, ולעיתים הנכס נמכר בסכום שאינו מכסה את ההלוואה, כך שהבנקים למעשה מפסידים מכל העניין. בנוסף, במקרים מסוימים על הבנקים לממן ללווים (אשר כזכור נמצאים כרגע בחובות כספיים) דיור חלופי לתקופה ארוכה למדי של עד שנה וחצי.
Metz ו- Capone, אנליסטים במשרד התקציבים של הקונגרס האמריקאי (CBO), מצאו כי בתהליך מימוש הנכס ההפסדים מהווים לפחות 25% מערך המשכנתא הנותרת מפני שמחיר הנכס במימוש נמוך יותר מן המחיר בשוק, וכן בגלל ההוצאות המשפטיות הנלוות לתהליך כינוס הנכסים. לצפייה במחקר, לחצ/י כאן.

קרא עוד במאמר של עורכת הדין ענבל שטרן-טל.


סיוע ללווים

עמותת ידיד - מסייעת ללווים המתקשים בהחזר המשכנתא.