ריבית קבועה או ריבית משתנה

אחת השאלות החשובות שבה מתחבטים כולם היא באיזו ריבית לקחת את המשכנתא? כמה בריבית קבועה וכמה בריבית משתנה? הנושא נדון בהרחבה במאמר בניית תמהיל משכנתא, והיתרונות והחסרונות של כל מסלול תוארו במאמר מסלולי המשכנתא.
במאמר זה נציג תוצאות של מספר מחקרים שנעשו בתחום.

מחקר שנערך בשבדיה בחן את הכוחות המניעים לווים בבחירת ריבית המשכנתא. המחקר מציג ומנתח, בין היתר, משתנים כמו סלידה מסיכון, יכולתו הכלכלית של הלווה, ניסיונו, ציפיותיו וכן השפעות של התקשורת ויועצים בבנק. במחקר השתתפו 474 משקי בית שנטלו משכנתאות.
הממצאים הצביעו על כך שלווים אשר בחרו ריבית קבועה נטלו משכנתא באחוז מימון גבוה והם סלדו מסיכון. לווים אלה סברו שבחירתם הושפעה מהייעוץ הבנקאי שקיבלו. עוד נמצא כי לווים אמידים ומשכילים שרכשו נכס בעבר העדיפו להקטין את הסכום שנלקח בריבית קבועה ולהגדיל את הסכום שנלקח בריבית משתנה. מאפיינים נוספים אשר משפיעים לשלילה על בחירה בריביות קבועות הם: גיל צעיר יותר, היותו של הנבדק מושפע מהתקשורת ותחושה של פגיעות פיננסית. ממצא עולה בקנה אחד עם ממצאיהם של Coulibaly ו- Li שהראו (2009) כי לווים מוגבלים מבחינה כלכלית נטו לבחור בריבית משתנה.

במחקרם Fixed or floating? The borrowers’ dilemma Matthews ו- Zhang הציגו לנבדקים עשרה פקטורים שיכולים להשפיע על הבחירה בין ריבית משתנה לריבית קבועה, וביקשו מהם לציין את כל הפקטורים שהשפיעו על בחירתם ומי היה החשוב ביותר.

ריבית קבועה או משתנה - גורמים משפיעים

עבור שתי השאלות, הפקטור המשפיע ביותר היה דעה שהריביות צפויות לעלות (פקטור 1). במפתיע, הדעה הנגדית, שהריביות צפויות לרדת (פקטור 2), השפיעה באופן מוגבל, ייתכן משום שהמשכנתאות נלקחו בתקופה של עליית ריבית. הפקטור הבא בחשיבותו היה התשלום הקבוע במסלול הריבית הקבועה (פקטור 3), שיכול להעיד כי המשיבים אוהבים את הוודאות שהוא מציע. 80% מהמשיבים ראו חיסרון בעמלת הפירעון המוקדם במסלול זה.
86% ציינו את היכולת לפרוע ללא קנס כיתרון של מסלול הריבית המשתנה, ואילו שינויים בהחזר החודשי במסלול זה נתפסו כחיסרון על ידי פחות ממחצית מן המשיבים (48%).

מחקרים אחרים מצאו מתאם חיובי ומובהק בין בחירה בריביות משתנות או מסלולים מיוחדים לבין אוריינות כלכלית גבוהה יותר. כך, למשל, הראו Cox, Brounen ו- Neuteboom כי לווים משכילים יותר וסלידה נמוכה יותר מסיכון היו בעלי סבירות גבוהה ב- 55% עד 97% לבחור במשכנתאות מסוג interest only (בלון). החוקרים מציינים כי משכנתאות אלטרנטיביות, בניגוד למשכנתאות מסורתיות, נבחרות על ידי לווים אמידים, מבוגרים ומתוחכמים יותר אשר מבינים את הסיכונים והיתרונות בשימוש בהן.

אחד הניסיונות להעריך את תפיסת הסיכון של הלווה לגבי ריבית משתנה לעומת ריבית קבועה נעשה במחקרם של Kim ו- Ziobrowski
The Borrower's Perceived Risk in Mortgage Choice. הם הראו כי התפיסה משתנה עם הזמן בהתאם לשיעור הריבית קצרת הטווח והמצב בשוק הנדל"ן. על פי החוקרים, כאשר הריבית קצרת הטווח גבוהה (נמוכה), הלווים צופים סיכון נמוך (גבוה) לעליית הריבית, ולכן מעדיפים ריבית משכנתא משתנה (קבועה). בנוסף, כאשר מחירי הנדל"ן יורדים, הם סולדים יותר מסיכון ותופסים את הריבית המשתנה כמסוכנת יותר. ממצא זה דווח גם במחקרם של Dhillon, Sa-Aadu ו- Shilling, שעסק במשכנתאות לנכס מסחרי.

Vickery דיווח (2007) על רגישות גדולה לשינויים בריבית: עלייה של 0.1% בריבית הקבועה מקטינה את נפח המשכנתאות בריבית קבועה בשוק ב- 10.4%.

לפי מחקר איטלקי (Paiella and Pozzolo, 2007) המאפיינים היחידים של הלווה אשר משפיעים על בחירת הריבית הם גיל ומספר ילדים: ככל שהוא מבוגר יותר ויש לו יותר ילדים, כך קטנה הסבירות שיבחר בריבית משתנה. ככל הנראה הדבר נובע מכך שלווה עם משאבים מוגבלים מעדיף לנעול את תשלומי הריבית שלו.

מספר מחקרים התמקדו בפן אחר של הבחירה: התכנון לעבור מהנכס (moving) - דהיינו למכור אותו ולבצע פירעון מוקדם של יתרת המשכנתא.
Dhillon ו- Sirmans מצאו שהסבירות לבחור בריבית משתנה גבוהה יותר בקרב משקי בית עם הכנסה יציבה יותר וסיכוי גבוה יותר למעבר.
Campbell ו- Coco בנו מודל שבו ההסתברות למעבר עומדת על 0.1, שמשמעותה מעבר פעם בעשר שנים. הם מצאו שריבית משתנה משתלמת יותר מהריבית הקבועה הלא צמודה ככל שההסתברות גבוהה יותר. אם בעל נכס יודע שהוא צפוי לעבור בעתיד הקרוב, סביר להניח שהוא יבחר בריבית הנמוכה ביותר. על פי רוב, זו הריבית המשתנה או הריבית הקבועה הצמודה למדד, משום שהריבית הקבועה הלא צמודה גבוהה יותר ומגלמת את המדד.

סקר שערך Lino מצא (1992) שלווים רבים לא מסוגלים לקבוע איזו ריבית יקרה יותר. לדוגמא, לווים שצפו ירידה של הריבית ותכננו להתגורר בביתם פחות מ- 8 שנים היו אמורים לראות בריבית המשתנה אלטרנטיבה זולה. אולם, 30% מהלווים הללו סברו שעלויות הריבית המשתנה זהות לעלויות הריבית הקבועה תחת תנאים אלה. לווים שצפו עלייה של הריבית ותכננו להתגורר בביתם יותר מ- 12 שנים היו אמורים לבחור בריבית קבועה, אולם 10% סברו שהריבית הקבועה יקרה יותר ו- 19% לא מצאו הבדל ביניהן.