המכשולים ברכישת מגרש למגורים

מאת: עו"ד גלית פרלדיק
15.12.2015

לאור מחירי הדירות ההולכים ונוסקים, אנו נתקלים ביותר ויותר לקוחות המתעניינים ברכישת מגרש, לצורך בנייה עצמית למגורים, או לצורך השקעה. במאמר זה סקרנו עבורכם מספר דגשים שחייבים לבחון בטרם קבלת החלטה על רכישת מגרש.

בדיקת ייעוד המגרש

ראשית, חשוב לברר, האם מדובר במגרש בייעוד מאושר לפי תכנית בתוקף למגורים, או ביעוד אחר שאינו למגורים, כדוגמת אדמה חקלאית.

במידה ואין תכנית מאושרת ובתוקף המייעדת את המגרש למגורים, חובה לבדוק האם בכלל הוגשה תכנית להפוך את המגרש לייעוד למגורים, ואם כן - באיזה שלב תכנוני היא נמצאת. שאלות אלו יש לבדוק אל מול הועדה המקומית לתכנון ובניה, ולא להסתפק במידע שנמסר על ידי הגורם המשווק.

כל עוד אין תכנית מאושרת ובתוקף, אין ודאות תוך כמה שנים המגרש יופשר לבניה, אם בכלל, ולפיכך, אם המטרה היא לרכוש את המגרש לצורך מגורים בטווח הקצר, אין זו העסקה הנכונה לכם.

גם אם מחליטים לרכוש את המגרש לצורך השקעה עתידית, חשוב להבין שהמדובר בעסקה המאופיינת בחוסר ודאות רב בשאלה האם יופשר המגרש למגורים ומתי, וכפועל יוצא - בעלת סיכון גבוה יותר, ולפיכך היא אינה מתאימה בהכרח למי שמחפש ודאות.

בדיקת המצב התכנוני

בשלב הבא, ובהנחה שמדובר במגרש המיועד למגורים, יש להמשיך ולבחון את מלוא המצב התכנוני החל על המגרש הנרכש. בכלל זה, יש לבדוק את כל התכניות החלות על המגרש, היקף זכויות הבנייה הקיימות במגרש הספציפי, ולכמה יחידות ניתן לפצלן, האם קיימות הגבלות בתכניות על אפשרויות הבנייה במגרש, כגון, הגבלה של גודל מגרש מינימלי, קווי בנין, האם קיימת הפקעה על חלק המגרש, האם כבר אושרה תכנית בינוי וכיוב'.

במסגרת זו, חשוב לבדוק גם תכניות בהכנה וגם תכניות שהופקדו, שיש בהן כדי להשפיע, הן על המגרש, והן על סביבת המגרש.

בדיקת המאפיינים הפיזיים

בהיבט זה חשוב לבחון היטב את מאפייניו הכלליים של המגרש, כגון: גודלו של המגרש, דרכי הגישה אל המגרש, במידה וקיימת הפקעה על חלק מהמגרש - מה הגודל הנותר, האם קיימות מגבלות פיזיות וטופוגרפיות שיש בהן להשפיע על תכנון הבית שייבנה על המגרש וכיוב'.

בדיקת המצב התכנוני ביחד עם מאפייניו הפיזיים של המגרש, יובילו למסקנה, למשל, האם ניתן לבנות על המגרש בית שטוח או רק בית במפלסים.

אופן הרישום

סוגייה נוספת שיש לתת עליה את הדעת, הינה אופן רישום המגרש. במידה והמגרש מהווה רק חלק מהמקרקעין, חשוב לבדוק האם ניתן לפצל את המקרקעין ולהירשם כבעלים בנפרד על המגרש בלבד (המצב המשפטי המומלץ), או שהבעלות תהא של כל בעלי הזכויות במשותף על כל המקרקעין (במושע), או שמא בדרך של רישום בית משותף.

במידה ומדובר בבעלות במושע, חשוב לדאוג להסכם שיתוף שיחתם בד בבד עם חוזה הרכישה של המגרש, ואשר יגדיר את זכות השימוש והחזקה הבלעדיים של כל אחד מבעלי הזכויות על חלק מסוים במקרקעין. כמו כן, חשוב לדרוש שהסכם השיתוף יירשם בלשכת רישום המקרקעין, על מנת שיחול לא רק על הצדדים להסכם השיתוף, אלא כלפי כולי עלמא (כלפי צדדים שלישיים, ובמקרה של החלפת בעלים יחול גם על בעלים עתידיים). חשוב לדעת עוד, כי העדרו של הסכם שיתוף רשום בלשכת רישום המקרקעין, או התחייבות לרישומו, הובילו לא אחת לסירוב של בנקים למשכנתאות למתן משכנתא עבור נכס זה.

כמו כן, במסגרת חוזה הרכישה של המגרש, חשוב להגדיר על מי חלה החובה לבצע את הליכי הרישום ופיצול החלקה, על מי חלות העלויות הכרוכות בכך, ולתחום את הליכי הרישום בזמן.

היבטי מיסוי ועלויות נגררות

מבחינת המחיר שנקבע, חשוב להבין שלרכישת מגרש נגררות עלויות נוספות ורבות, ויש להבהיר על מי חלות עלויות אלו - האם הן כלולות במחיר המגרש, שאז יש להגדירן בצורה מפורשות, או שמא הן חלות על הרוכש, שאז אולי מחיר המגרש כבר אינו כדאי.

כך, למשל, עלויות הכרוכות בפרצלציה (חלוקת המגרש) ו/או בעריכת הסכם שיתוף (ראו לעיל). כמו כן, אם מדובר באדמת רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י"), עבור האפשרות לבנות יחידה נוספת על המגרש תידרשו לשלם לרמ"י סכום לא מבוטל שיכול לנוע מעשרות אלפי שקלים, ובמקרים מסוימים יכול להגיע גם למאות אלפי שקלים.

בנוסף לתשלום לרמ"י, קיים תשלום היטל השבחה אותו משלמים לועדה המקומית לתכנון ובניה, והוא נפרד מהתשלום לרמ"י. ככלל, תשלום זה חל על המוכר מקרקעין, אלא אם הוסכם אחרת.

כך, גם יש לבחון הוצאות הקשורות לפיתוח החלקה ועוד.

בהיבט המיסויי, חשוב לדעת, כי ברכישת מגרש הנישום אינו זכאי ל"פטור" ממס רכישה עד לגובה של 1,568,800 ₪ בדומה ל"פטור" (מדרגת מס 0) הקיים ברכישת דירת מגורים יחידה, גם אם זו תהא דירתו היחידה. מס הרכישה החל על רכישת מגרש, שונה ממס הרכישה החל על רכישת דירה בנויה. המס החל על רכישת מגרש הינו 6% החל מהשקל הראשון, גם אם אין לנישום דירה כלל.

יחד עם זאת, חשוב לדעת, כי ניתן לקבל החזר בגובה 1% ממס הרכישה ששולם, בהתקיים כל התנאים הבאים: המדובר בקרקע המיועדת לבניית דירת מגורים אחת לפחות; תוך 24 חודשים מיום הרכישה התקבל היתר בניה; ומס הרכישה לא הותר בניכוי במס הכנסה.

בנוסף לכל אלו, כמובן שיש לבצע את יתר הבדיקות המשפטיות המאפיינות כל עסקת רכישה - ובכלל זה, האם קיימים שעבודים ו/או עיקולים ו/או הערות ו/או צווים מכל סוג שהוא לטובת צד ג', ובמידה וכן – יש לדאוג להסיר מכשולים אלו ו/או לוודא שלא יכשילו את העסקה.

בחינת הסוגיות שפורטו לעיל תסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי איזה מגרש כדאי יותר מבחינה כלכלית לרכוש, ואיזה מגרש מתאים לציפיות ולהעדפות האישיות שלכם. לפיכך, את כל הבדיקות שפורטו לעיל ואחרות, יש לבצע כבר בשלב המשא ומתן, בליווי עו"ד שתחום עיסוקו הינו מקרקעין ובליווי אדריכל/מהנדס/שמאי לבחינת המצב התכנוני של המגרש. אלו הן נקודות חלקיות, וכמובן שלכל מגרש יש את המורכבות שלו ונדרשת בחינה נקודתית מול הגורמים המקצועיים בטרם מחליטים האם ואיזה מגרש לרכוש.

הכותבת הינה עורכת דין וכלכלנית, בעלים של משרד גלית פרלדיק - עריכת דין וגישור, אשר עיקר עיסוקו הינו - מקרקעין ונדל"ן, היטלי השבחה, מכרזים וגישור בתחומים הנ"ל.
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית, יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי פרטני; בטרם כל רכישת נכס מקרקעין, מומלץ להתייעץ עם עו"ד.

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ מאמר זה, כולו או חלקו.