תמ"א 35 והתיקון המוצע ביחס למרחב הכפרי


קרן שורצברג, עורכת דין

עו"ד קרן שורצברג
משרד מימוני שלוש ושות'
טל': 03-5629911
www.mach-law.co.il
keren@mach-law.co.il

מאת: עו"ד קרן שורצברג
24.12.13

בשנים האחרונות, לא מעט משפחות בישראל מעוניינות להעתיק את מגוריהם מן העיר אל 'הכפר', וכן מתרבים הזוגות הצעירים אשר מבקשים להתגורר לצד משפחותיהם בישובים הכפריים בהם גדלו ובגרו, דבר המתאפשר כביכול נוכח שכונות ההרחבה המוקמות בישובים כפריים רבים.

אלא שאפשרויות הבניה במרחב הכפרי מוגבלות הן, ונתונות ללא מעט הגבלות ותנאים, וזאת בין השאר נוכח השלכותיה של תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 35, על אפשרויות הבניה במרחב הכפרי.

תמ"א 35 אושרה בממשלה בנובמבר 2005, וזאת לאחר שבנובמבר 1996 הורתה המועצה הארצית לתכנון ובניה על הכנתה של תכנית מתאר ארצית משולבת אשר תחליף את תמ"א 31.

במסגרת התכנית נידונו בין היתר סוגיות הקשורות במרחב הכפרי, במסגרתן נקבעו מגבלות ותנאים ביחס להרחבות ביישובים הכפריים.

כך, כוללת תמ"א 35 את לוח 2, בו מצוין ביחס לכל ישוב כפרי בנפרד, מספר יחידות הדיור המרבי המורשה לו, באופן המגביל את הישובים הכפריים הכלולים בלוח 2 במספר יחידות הדיור המנוי לצדם, ואילו ביישוב כפרי שאינו כלול בלוח 2 נקבעו הגבלות ביחס לגודל האוכלוסייה בישוב לאחר ההרחבה.

בנוסף, הוסדרו במסגרת התכנית הוראות הנוגעות לצפיפות נטו ממוצעת למגורים, תוך שנקבע כי לרוב תופקד תכנית מקומית לתוספת שטח לבינוי המייעדת שטח למגורים רק אם הצפיפות הממוצעת למגורים באותו שטח נמצאת בטווח מסויים (הקבוע בלוח 1).

אלא שהתנאים המנויים בתמ"א 35, מגבילים 'וחוסמים' בפועל את 'שחרור' מגבלות הבניה בישוב הכפרי שמאפשרת החלטה 1155 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, אשר במהותה מאפשרת הרחבת הבניה למגורים בתשלום דמי היוון בשיעור של 33% משוויה של חלקת המגורים.

כך מאפשרת החלטה 1155 פיצול יחידות הדיור מחלקת המגורים מתוך היקף הבניה הבסיסי הכולל של 375 מ"ר בתנאים מסוימים, וכן בכפוף לקיומה של תכנית תקפה ולתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בגין תוספת ו/או מימוש זכויות הבניה, מתאפשרת הוספה ו/או מימוש זכויות בניה למגורים מעבר להיקף הבניה הבסיסי.

כיצד אם כן ניתן לפתור זאת ולשחרר את המגבלות הקיימות באופן שיאפשר את מימוש החלטה 1155?

ובכן, תיקון תמ"א 35, בדומה לתיקון המוצע ביחס להרחבות ביישובים הכפריים בדו"ח שלב ד' 2 (להלן- "הדוח")– הצעות לעדכון התמ"א, אשר פורסם באפריל 2013, יסייע במימוש החלטה 1155, ובמיצוי הבניה למגורים ביישובים הכפריים.

בין היתר כולל הדו"ח המלצה כי מספר יחידות הדיור יהיה על פי הקבוע בלוח או על פי תכנית מאושרת, הגבוה מביניהם. ובכך מאפשר לחרוג מהגבלת יחידות הדיור הקבועה בלוח 2.

כמו כן, הדו"ח ממליץ כי לגבי מושבים תתאפשר יחידת דיור שלישית בראש הנחלה במושב (עד 2.5 דונמים ראשונים), מבלי שתידרש תכנית כוללת לישוב (אלא אם קבע מוסד תכנון אחרת), מבלי שיחולו על תוספת יחידות דיור אלה הוראות הצפיפות הקבועות בתמ"א 35, ומבלי שיחידות דיור אלו יספרו על פי לוח 2 בתמ"א 35, וזאת למעט במחוז מרכז.

ביחס לקיבוצים ממליץ הדו"ח, לתקן את לוח 2 על פי בקשות פרטניות של התנועה הקיבוצית, אשר נכון ליום פרסום הדו"ח, כללה רשימה של כ- 20 קיבוצים ברחבי הארץ.

הדו"ח טומן בחובו שינויים נוספים, כגון הגדלת היקף יחידות הדיור ביישובי סובב עזה וכן הלאה, אך דומה כי מטרתו אחת היא- להתיר במקצת את ההגבלות שהחילה תמ"א 35 על הבניה למגורים ביישוב הכפרי, ולאפשר באופן חלקי את מימוש החלטה 1155.

נוכח האמור, דומה כי קבלת המלצת הדו"ח ותיקון תמ"א 35 תאפשר את הרחבת הבניה למגורים בישובים הכפריים, אלא שלדידנו, לאור המחסור החמור בדיור בר השגה ומחירי הדירות הגואים, יש לבטל את ההגבלות הקבועות בלוח 2 כליל, באופן שיאפשר בניית מקסימלית של יחידות דיור ביישוב הכפרי, ויקנה למשפחות צעירות את האפשרות לממש את רצונם ולהתגורר בישובים אלה, וזאת מבלי לשנות את הצביון הכפרי המזוהה עמם.

קרן שורצברג, עו"ד

משרד מימוני שלוש ושת'

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.



השוואת ריבית משכנתא