הרפורמה הצפויה בחוק מיסוי מקרקעין

מאת: עו"ד מירב בן שמואל
21.8.2015

ביום 5.8.15 אישרה הממשלה את הרפורמה בדיור המזוהה עם פועלו של שר האוצר משה כחלון. תזכיר החוק מתייחס למספר שינוי חקיקה אשר רובצים לפתחנו. אמנם הצעת החוק טרם נתקבלה בכנסת אך לאור אישור הממשלה והתיקונים המוצעים אשר צפויים להשפיע על ציבור רוכשי ומוכרי הדירות בטווח המידי לרבות שינוי אשר יחול רטרואקטיבית על ציבור מוכרי הדירות בשנת 2014 להלן נקודות עיקריות במעוף הציפור של תזכיר הצעת החוק:

1. צמצום פרק הזמן להחזקת דירה חליפית לשם קבלת הטבת "רוכש דירה יחידה" לצורך מס רכישה - כיום סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן "חוק מיסוי מקרקעין") מאפשר הטבת מס רכישה לרוכש אשר בבעלותו דירה יחידה ואשר רוכש דירה חלופית וזאת בתנאי שימכור את דירתו הראשונה בתוך 24 חודשים, כך שרוכש המוכר את דירתו הראשונה בפרק זמן זה ייחשב כבעל דירה יחידה צורך חישוב מס הרכישה לדירה החליפית. (וזאת על אף שבמועד רכישת דירתו החליפית החזיק בשני דירות במקביל). בשנים האחרונות מסתמן נוהג של תקופת החזקה ארוכה בשתי הדירות במקביל (ההנחה היא כי הדבר קשור לצפייה לעליית נוספת במחירי הדירות והאפשרות ליצירת רווח גדול יותר במכירת הדירה החליפית בעתיד). על כן במסגרת התזכיר מוצע לתקן את ס' 9(ג1א)(2) לחוק כך שרק אם הדירה הראשונה תימכר תוך "12 חודשים" (ולא תוך "24 חודשים" כנוסח החוק כיום) ייהנה הרוכש משיעורי מס רכישה הניתנים לרוכש דירה יחידה, בגין רכישת הדירה החליפית.

2. צמצום פרק הזמן להחזקת דירה חלפית לשם הקבלת פטור ממס שבח - סעיף 49ג(1) מעניק לבעל דירה יחידה הרוכש דירה חלפית פרק זמן של 18 חודשים בהם הוא יכול להיחשב כבעלים של דירה יחידה לצורך הפטור ממס שבח הניתן לבעלי דירה יחידה, הגם שבבעלותו שתי דירות. מוצע לתקן את הסעיף שרק אם דירתו תימכר תוך 12 חודשים (ולא תוך 18 חודשים כנוסח החוק היום) ייהנה המוכר מפטור ממס שבח הניתן למוכר דירה יחידה.

3. הגבלת פטור מס שבח לדירת ירושה - כיום קיים פטור מוחלט עבור מכירת דירות שנתקבלו בירושה ללא הגבלת זמן (בכפוף לכך שהמוריש לו היה בחיים היה זכאי לפטור) מטרת התיקון המוצע לעודד יורשים למכור את דירת הירושה שהיא דירת נוספת בידם, ובכך להביא להגדלת היצע הדירות. משכך מוצע לקצוב את הפטור הקבוע בסעיף 49ב(5) למשך שנתיים בלבד-משמע יורש דירה יוכל לנצל פטור ממס שבח רק לתקופה של שנתיים ימים מיום ההורשה. לתיקון מספר סייגים שמטרתם לוודא שהתיקון לא יגרום לפגיעה בבני הזוג וילידי המוריש אשר טרם מלאו להם 21 על ידי החרגתם כך יחול הפטור עד לשנתיים ממותו של בן הזוג היורש ובמקרה של יורש חסוי ו/או יורשים שטרם מלאו להם 21 יחול הפטור עד לשנתיים מהמועד בו היורש מפסיק להיות חסוי ו/או הגיע לגיל 21.

4. מתן פטור ממס שבח על השבח האינפלציוני וזיכוי רטרואקטיבי למוכרים דירה מזכה בשנת 2014 - תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין ביטל את הוראת הפטור הקבועה בס' 49ב(1) אשר חלה על מוכר דירה שבבעלותו יותר מדירה יחידה אולם קבע במסגרת ס' 48א(ב2) כי יחול חיוב מס מיוחד – חישוב "לינארי מוטב" שחל על השבח הריאלי בדירת מגורים מזכה חייבת, כאשר מטרתו הייתה לפטור הן ממס שבח הריאלי והן מהאינפלציוני (בדומה למצב לפני תיקון 76). בפועל תיקון זה יצר מצב בו מוכרי דירות קיבלו פטור ממס רק על השבח הראלי שנצמח מיום 31.12.13 ואילו בגין השבח האינפלציוני שנצמח עד שנת 1993 חויבו במס של 10% וזאת כאמור בניגוד למטרת התיקון. לפיכך מוצע לתקן את ס' 48א(ג) כך שגם השבח האינפלציוני יהא פטור ממס, עוד מוצע כי יום תחילתו של התיקון יחול רטרואקטיבית החל מיום 1.1.2014 – כך שגם מי שמכר דירת מגורים במהלך שנת 2014 לא יהיה חייב במס שבח אינפלציוני וכי מס שבפועל כבר נגבה ממנו מס כאמור יקבל החזר כספי בגין תשלום רכיב זה.

5. הקלות רישום מקרקעין ליישובי מיעוטים (ישוב ש-80% מתושביו אינם יהודים) - ביישובי מיעוטים קיימת תופעה של מקרקעין רבים אשר אינם רשומים בפנקס המקרקעין על שם הבעלים בפועל, במצב זה קיים קושי אינהרנטי לפיתוח הקרקעות באזורים האמורים והגדלת היצע הדירות. למעשה רוכשי דירות המבקשים לרשום את המקרקעין נתקלים בקשיים הנעוצים בעובדה כי בעלי המקרקעין הקודמים לא דיווחו כשורה על עסקאות קודמות ו/או לא שילמו את המיסים הנדרשים וכאשר סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו כיום קובע שתוקפה של עסקה במקרקעין מותנה בתשלום מס. לפיכך מוצע לקבוע בתיקון כי תוקפה של מכירת זכות במקרקעין ביישובי מיעוטים אשר נעשתה לפני ה-1.1.2016 – לא תותנה עוד בתשלום המס ו/או במילוי התנאים האחרים בסעיף 16(א)(1). למעשה הרוכש יצטרך להמציא רק את אישורי המיסים המתחייבים מהעסקה אשר ביצע בעצמו ויהיה ניתן לבצע רישום בפנקס המקרקעין ללא רישום שיעבוד על המקרקעין בגין מס הרכישה שלא שולם וזאת כאמור על אף שלא ניתנו אישורי מיסים על עסקאות קודמות במקרקעין. יובהר תיקון זה לא יגרע מסמכות רשות המיסים לגבות את החובות בגין עסקאות קודמות באמצעות אמצעי הגבייה בחוק.

6. מוצע לקבוע כהוראת שעה מס שבח מופחת למכירת זכות במקרקעין המיועדת לבנייה למגורים, בידי יחיד, החל מיום 1.1.2016 ועד ליום 31.12.2018 - על פי המוצע יינתן שיעור מס שבח מופחת (העומד היום על 25%) בהתקיים תנאים מצטברים- הקרקע נרכשה בתקופה שבין 1.4.1961-6.11.2001, מדובר במכירת קרקע שקיימת לגביה תוכנית למגורים של 10 דירות לפחות.

כפי שניתן להיווכח מעיקרי התזכיר לעיל, הרי שמטרתו (לפחות המוצהרת) להגדיל את היצע הדירות ולהביא לירידת מחירי הדיור. לדידי קיימת אנומליה בין שינוי חקיקתי זה הרובץ לפתחנו לבין גזירות המס שהתקבלו זה עתה (העלאה המשמעותית בשיעורי מס הרכישה) אשר מציבות את השוק הישראלי בתחרות קשה למול אפשרויות השקעה אטרקטיביות של משקיעים מעבר לגבולות ארצנו, משכך בהסתכלות רחבה ככלל על השוק הכלכלי בישראל לשנת 2015 ובפרט על שוק הנדל"ן ספק אם תזכיר החוק יביא לבשורה נרעשת ולמצער להגדלת היצע הדירות.

יחד עם זאת לתזכיר משמעויות כלכליות חשובות ברמת הפרט הנוגעות לרוכשי, מוכרי, ויורשי דירות ועל כן מוצע לעקוב אחר תזכיר החוק ויישומו. משכך מומלץ באופן פרטני למוכרי דירות אשר מכרו את דירתם בשנת 2014 ואשר שילמו מס שבח אינפלציוני לעקוב אחר הצעת התזכיר- שכן משמעות קבלת התזכיר הינה תשלום החזר כספי משמעותי למוכרים אשר מוסו בגין רכיב זה. בהתאמה "יורשי דירות מיועדים" יכולים להיערך בעוד מועד לשינוי המתייחס להגבלת פטור מס השבח על דירת ירושה על מנת לאפשר ניצול הפטור בצורה מיטבית. חשיבות נוספת נוגעת לציבור בעלי המקרקעין בישובי מיעוטים אשר היו מנועים עד כה מלבצע שינויי לגליזציה בנכסיהם, ואשר נחסמו בפניהם אפשרויות מימון לביצוע פעולות בנייה ו/או פיתוח הקרקעות שברשותם – השינוי החקיקתי המוצע פותח בפניהם יכולת להירשם כבעלי המקרקעין וכפועל יוצא למקסם את האפשרויות הגלומות במקרקעין שבבעלותם.

לסיכום כל פעולה במקרקעין דורשת ידיעה רחבה ושליטה בכל עדכוני החקיקה הקיימים לרבות שינויים בטווח הקרוב אשר נפקותם יכולה להיות משמעותית ביותר, לפיכך ברמת הפרט קימת חשיבות רבה לתכנון ובחירה באפיק הנכון ביותר הן בפן המשפטי והן בפן המיסוי לרבות בחירה של אנשי מקצוע מתאימים אשר ייסעו במקסום העסקה.

משרד עורכי דין מירב בן שמואל הינו משרד בוטיק ייחודי המספק מענה משפטי ברמה מקצועית בתחומי המשפט האזרחי באזור חיפה והצפון. המשרד מתאפיין במתן שירות מקצועי משפטי ללא פשרות תוך התאמה לצרכי הלקוח הייחודים. לקוחות המשרד נהנים מסל פתרונות מקיף ויצירתי תוך הקפדה על כללי האתיקה ושיתוף פעולה מלא למול הלקוח. מעבר למקצועיות ללא סייג, מתעדכן המשרד עדכון שוטף בחידושי חקיקה ופסיקה עכשווית תוך הפנמת השינויים, ניתובם ושילובם בתיקים המתנהלים לתועלת הלקוח.המשרד הוקם ע"י עורכת הדין מירב בן שמואל בוגרת תואר ראשון L.L.B בהצטיינות. בעלת תואר שני L.L.M עם התמחות במשפט מינהלי מאוניברסיטת חיפה.

פרטים ליצירת קשר: טלפון 04-6000-226
מייל, meirav@mbs-lawyer.co.il
אתר www.mbs-lawyer.co.il

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית, יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי; בכל רכישת נכס מקרקעין מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין על מנת להבטיח את כל זכויותיכם ע"פ הדין.


עורכת דין מירב בן שמואל


עו"ד מירב בן שמואל
שד' פל- ים 16, חיפה
טלפון: 04-6000226
פקס: 04-6000868
meirav@mbs-lawyer.co.il