רכישת נדל"ן מסחרי


אודליה שוהם, עורכת דין

עו"ד אודליה שוהם

תכנון נכון ברכישת נכס מסחרי
מאת: עו"ד אודליה שוהם
9.6.2013

רכישת נכס מסחרי היא סוג של השקעה נדל"נית שמשקיעים רבים אוהבים להתנסות בה שכן לרב זו עסקה מאוד מתגמלת.

בהיבט המשפטי, אין הבדל משמעותי בין אם הנכס הוא פרטי או מסחרי. ההבדל העיקרי והיחידי הוא ההיבט המיסוי אך זה כבר נושא למאמר אחר.

לכן, כמו בכל השקעה, יש לשים לב ולערוך בדיקות מתאימות על מנת לוודא שמדובר בהשקעה בטוחה. לפחות בכל הקשור להיבט המשפטי.

כשמדובר על נכסים ורכישות, אין ספק כי עסקינן בבעלויות ורישומי זכויות. למעשה זו נקודה הכי משמעותית והבדיקה המשפטית הכי חשובה שיש לערוך. בכל הקשור לפירות ההשקעה, הרי ההנחה היא כי נעשתה בדיקה מקצועית כדי לוודא אכן שההשקעה תניב פירות, אולם יש שאומרים שבעסקים והשקעות צריך לעיתים גם מזל.

בכל מקרה, כאשר מדובר בנכס המיועד להשקעה, כדאי ורצוי לקבל ייעוץ וליווי משפטי צמוד מעורך די מנוסה בתחום הנדל"ן שכן, יכולים לצוץ לא מעט מכשולים בדרך והנה דוגמא מהחיים:

באחד ממגדלי העיר המבוקשים בעיר, הוצעה להשכרה קומת עסקים גדולה ומפוארת. הקומה הושכרה לחברת ייעוץ מאוד גדולה. בעל הקומה כולה, שבה היו מס' משרדים, הציע את כל הנכס, דהיינו את כל הקומה למכירה.

בד"כ עסקה זו לא מפורסמת בלוח יד 2, אלא הנכס שווק באמצעות סוכנות תיווך מובילה ולאחר שבעל הנכס קיבל מס' הצעות בחר לקבל הצעה משני שותפים עסקיים שמאוד רצו לרכוש את הקומה במחיר של בעל הנכס. בכל מקרה, נערך מו"מ ובסופו של דבר נסגרה עסקה בלחיצת יד.

הרוכשים, אשר לוו באמצעות עורך דינם קיבלו הוראה מפורשת שלא לחתום על הסכם זכרון דברים בעת לחיצת היד וההסכמה ההדדית, שכן מדובר בהסכם מכר מחייב לכל דבר ולכן הצדדים הסכימו שלאחר ההסכמה על המחיר, יש לבדוק את הנכס מבחינה משפטית, עניין שהוא מן הסתם עבודתו של עורך הדין.

המקום הראשון שבו בודקים רישום של נכס הוא לשכת רישום המקרקעין, הטאבו. בדיקה ראשונית של הנכס בטאבו העלתה כי הנכס כלל לא רשום על שמו של המוכר אלא קיימת על שמו רק הערת אזהרה. מבירור עם המוכר עלה כי הוא רכש את הנכס לא מזמן, וכי הזכויות טרם נרשמו על שמו.

בדיקה נוספת עם עורך דינו של המוכר נדרשה על מנת להבין מה הסיבה. חשוב להבין, שישנן סיבות רבות לאי רישום הזכויות על שם הבעלים. גם אם המוכר עצמו אינו זוכר את הסיבה ניתן בקלות לאתרה באמצעות הטאבו. במקרה הנ"ל התבררה הסיבה לכך שהזכויות לא נרשמו ע"ש המוכר. הסיבה אם כך נעוצה בעובדה שעל הנכס קיימים חובות של מאות אלפי ₪ בגין חובות לעירייה על תשלומי ארנונה ומים. לא הרבה אנשים יודעים אבל כדי לרשום זכויות בטאבו, אחד מהאישורים הנדרשים מתוך רשימה שלמה של אישורים הוא אישור עירייה לטאבו.

אישור עירייה לטאבו הוא מסמך שחובה להמציא ללשכת רישום מקרקעין כחלק מרישום העברת הבעלות.

במקרה הנ"ל, על הנכס רבץ חוב ענק של מאות אלפי ₪ בגין אי תשלום ארנונה ומים.

החוב הענק שנצבר אינו של המוכר הנוכחי, אלא של בעל הנכס הקודם. כך שבין המוכר עצמו לבין מי שמכר לו את הנכס יש הסתבכות משפטית בגין תשלום החוב.

המוכר ניסה להרגיע את הרוכשים, שהכל יסתדר ושהחוב ישולם והרישום יטופל באופן מיידי. אולם הרוכשים לא הסתפקו בכך ודרשו שכל ההסכמות יעלו על הכתב.

חשוב לציין כי הבדיקה בטאבו היא אחת מני בדיקות רבות. שכן עוד בטרם נכתבה טיוטת ההסכם הראשונית, המשיך עורך דינו של הרוכש בבדיקות המשפטיות. אחת מהן היא ברשות המקומית, וכן במחלקת תכנון ובנייה.

שתי הבדיקות המשפטיות הנ"ל האלו כי הבניין נבנה בשנת 1989 ואין נגד הבניין צו הריסה או איסור על איכלוס. בבדיקה בוועדה המקומית של הרשות המקומית בה בנוי ומצוי הבניין, התברר כי אין היטל השבחה שחל על הנכס.

במצב דברים זה, עולות השאלות הבאות: האם על הרוכשים לוותר על הנכס? והאם ניתן להקטין את הסיכון של בעיה עתידית ברישום הזכויות על הנכס באמצעות הסכם המכר על מנת להגן על הרוכש מהתקשרות בעסקה שבה המוכר הוא לא בעל הנכס?

בהחלט שכן:

1. ראשית כל, חובה לוודא כי קיים הסכם מכר בין המוכר לבין מי שמכר לו את הנכס.

2. שנית, יש לוודא כי כל החובות על הנכס, (לרבות מיסים לרשויות המס) חוץ מהחוב לעירייה שולמו.

לאחר שנבדקו שני התנאים הנ"ל ובהתאם למצב המתואר לעיל על מנת להקטין את הסיכון לרוכשים יש להכליל בהסכם המכר את הסעיפים הבאים:

סעיף הקובע כי מתוך כספי התמורה, סכום החוב לעירייה יוחזק בנאמנות אצל עורך דינו של הרוכשים עד לתשלום מלוא החובות על הנכס והעברת הזכויות על שם המוכר בפועל.

סעיף "תנאי מתלה" המקנה לרוכשים את האפשרות לבטל את החוזה באם הבעלות בקומת המשרדים לא תעבור למוכר תוך זמן קצוב.

במקרה הזה, הרוכשים אשר הסתמכו על לקיחת משכנתא על הנכס כדי לקבל מימון לעסקה, לא הצליחו לקבל אישור עקרוני מהבנק אשר ממש לא התרשם מהעובדה שהנכס עדיין לא רשום על שמו של המוכר ולפיכך ביקש בטוחה נוספת. יצוין שכדאי מאוד לקחת בחשבון את נושא המימון ברכישת נכס מסחרי בכל תוכנית המיועדת להשקעה.

רק לאחר שהרוכשים הצליחו לספק בטוחה נוספת, קיבלו מימון בטוח לעסקה וצעדי הזהירות הנדרשים ננקטו, ניתן היה לקבוע מועד חתימה על הסכם מכר. ואולם, בטרם החתימה, ביקש יועצו המשפטי של הרוכשים לעיין בחוזה השכירות של חברת הייעוץ אשר שוכרת את קומת המשרדים. התברר, כי לחברת הייעוץ נותרה רק שנה אחת בלבד לשכירות הקומה. הרוכשים פנו לשמאי מקרקעין ידוע וקיבלו הערכה של שווי הנכס ודמי השכירות הראויים בקומה. התברר, כי בתקופה זו, ניתן לדרוש דמי שכירות שעולים על השכירות הנוכחית ב – 20%!

בסופו של דבר, ומס' חודשים, רק לאחר שנבחנו כל ההיבטים המשפטים, הכלכליים והפיננסים, נחתם חוזה המכר. העסקה הושלמה, הבעלות נרשמה לבסוף על שמו של הרוכש ולא פחות חשוב חברת הייעוץ המשיכה והאריכה את חוזה השכירות.

לסיכום: רכישת נכס מסחרי המיועד להשקעה זה פעולה הדורשת תכנון נכון ובחירה של אנשי מקצוע מתאימים שמסייעים להצלחת ההשקעה.

***אין באמור לעיל לשמש כייעוץ משפטי ו/או כעצה משפטית ויש להעזר בייעוץ משפטי מתאים בטרם נקיטת פעולה משפטית הקשורה למידע הנ"ל***

אודות עו"ד אודליה שוהם:

עוסקת בייעוץ משפטי בעסקאות מקרקעין, ליווי רוכשים/מוכרים בעסקאות יד שניה/קבלן, מתמחה בניסוח ובעריכת חוזים למגזר העסקי, בעלת ניסיון רב בייצוג משפטי ובליווי דיירים בפרוייקט תמ"א 38. פרטים ליצירת קשר: 08-9473980 oshoham.law@gmail.com
וגם בפייסבוק: https://www.facebook.com/odeliashohamlaw
אתר: www.odeliashoham.co.il

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.



השוואת ריבית משכנתא