ערבויות בעת רכישת דירה מקבלן


רקפת שפיים, עורכת דין

עו"ד רקפת שפיים
טל': 09-7655516, נייד: 052-2654543
rakefet@rmslaw.co.il

מאת: עו"ד רקפת שפיים
22.1.13

רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת, המערבת מספר אספקטים הטעונים בדיקה מקיפה. אחד הנושאים המטרידים רוכשים בעסקה זו, לעיתים עד כדי הימנעות מלבצעה, הוא נושא הערבויות לכספי התמורה המשולמים לקבלן. במאמר שלהלן נביא סקירה של נושא זה, ונבחן האם וכיצד ניתן למזער סיכונים.

בהתאם לחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974 חייב הקבלן למסור לרוכש אחת מן הבטוחות שפורטו בחוק כנגד תשלום שיעור של 7% ומעלה מסך התמורה עבור הדירה.

הערבות נועדה להבטיח את מסירת החזקה בדירה לקונה והעברת הזכויות בה על שמו, כשהן נקיות מכל שעבוד ו/או זכות צד שלישי. מחיר הדירה מוגדר כל סכום שהרוכש התחייב בחוזה לשלם למוכר בגין רכישת הדירה. היינו, גם שכר טרחת עוה"ד של המוכר הוא סכום שעל הקבלן להבטיח.

סוגי הערבויות על פי החוק:

ערבות בנקאית –
ערבות בנקאית היא ערבות לפיה הבנק ערב להתחייבויותיו של הקבלן להשיב את כספי התמורה ששילם הרוכש, בהתרחשותם של אירועים מסוימים, כגון עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע, צו הקפאת הליכים, צו פירוק וכו' כנגד המוכר או כל סיבה אחרת המונעת לחלוטין מסירת החזקה בדירה.
הנה כי כן, ניתן לחלט את הערבות הבנקאית בהתקיים תנאים חמורים של התמוטטות כלכלית של המוכר, ולא בכל מקרה של הפרה מצד הקבלן.

בעבר לא היה נוסח אחיד לערבויות, וכל קבלן הנפיק נוסח משל עצמו. העדר האחידות הקשה על הרוכשים להשוות נכון בין ההיצע בשוק על מנת ליהנות מרמת הגנה מרבית. בשנים האחרונות נקבע בתקנות נוסח הערבות הבנקאית שעל הקבלן למסור לקונה.

התנאים הפורמליסטים של הערבות אקוטיים מאוד. למשל, חשוב לוודא את כל הפרטים שצוינו בכתב הערבות ולוודא שלא נפלה בהם טעות. כל טעות תפעל לרעתכם. כמו כן, יש להחזיק בעותק מקורי של הערבות, במקום בטוח. במקרה שתאלצו לממש את הערבות, הבנק דורש עותק מקורי.

ביטוח –
אפשרות דומה לערבות בנקאית. המוכר מבטח עצמו בחברת ביטוח למקרה שיתרחשו אחד המאורעות שפורטו בהקשר של ערבות בנקאית. בדרך כלל השיקול האם לבחור בערבות בנקאית או פוליסת ביטוח הוא שיקול כלכלי מסחרי של הקבלן.

שעבוד –
רישום משכנתא מדרגה ראשונה על הדירה או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית. מימוש המשכנתא ייעשה גם הוא בתנאים שפורטו בעניין הערבות הבנקאית.

הערת אזהרה –
רישום הערת אזהרה על מכירת הזכויות בדירה או לגבי חלק יחסי של הקרקע עליה היא נבנית, ובלבד שלא נרשם שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי אחרת העדיפה על הערת האזהרה.

העברת בעלות –
אפשרות אחרונה היא העברת זכות הבעלות בדירה או בחלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, כשהם נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי. למעשה, זו כבר אינה בטוחה אלא השלמת העסקה. במועד זה יהא עליכם להשיב לקבלן את הבטוחה שמסר לכם.

החלפת ערבויות:

הקבלן רשאי להחליף ערבויות מסוג ערבות בנקאית או ביטוח באחת מן הערבויות האחרות, וזאת אם הושלמה בניית הדירה והיא נמסרה לקונה. ברם, לא כך הוא אם עגנתם בחוזה המכר הסכמה כי הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח יוותרו ברשותכם עד למועד הסופי הקבוע בחוק להבטחת הכספים.

דגשים חשובים:

1. במידה וכספיכם לא הובטח באמצעות ערבות בנקאית או ביטוח, הנכם רשאים לשלם לקבלן בהתאם ללוח התשלומים הקבוע בתקנות, ולא בהתאם ללוח התשלומים בחוזה.

2. הסכומים המובטחים בערבות בנקאית או באמצעות ביטוח יוצמדו בהתאם למנגנון ההצמדה הקבוע בחוזה, ובהעדר מנגנון כאמור, הם יוצמדו למדד תשומות הבניה.

3. ראוי לשים לב כי הבטוחות אינן מבטיחות נזק שעלול להיגרם לרוכש כתוצאה מהפרות מצד הקבלן. כך למשל, אם הקבלן איחר במסירת החזקה, הרי שעלול להיגרם לרוכש נזק כספי בצורת דמי שכירות שעליו לשלם בתקופת האיחור. הפסדים מסוג זה אינם מובטחים.

4. על הקבלן לשאת בעלויות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, אך ברי שהעלות מתגלגלת, בסופו של דבר, על שכמו של הרוכש, כחלק ממחיר הדירה.

5. העברת הערבות מרוכש אחד (הראשון) לרוכש אחר (השני) איננה אפשרית אם לא הוסכם על כך מראש ובכתב. על כן, יש לתת את הדעת למקרה שתחפצו למכור את הדירה בטרם הועברו הזכויות על שמכם או נרשמה לטובתכם הערת אזהרה. במקרה כזה, חשוב להבטיח את חובת הקבלן למסור ערבות או ביטוח למי שרוכש מכם את הדירה.

סיכום:
סוגיית הבטוחות ברכישת דירה מקבלן היא עניין אקוטי בעסקה. עד כמה שהחוק הגדיר את הנושא, עדיין נותרו פרצות שרצוי להסדיר חוזית. זכרו שהוראות החוק הן בבחינת רף מינימאלי, שעל הקבלן לעמוד בו. במסגרת משא ומתן ובהתאם לכוח המיקוח שלכם תוכלו לנסות ולשפר את רמת הבטוחות והיקפן, ובכך למזער סיכונים.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת מרדכי שפיים ואין לעשות בו כל שימוש לרבות הפצתו או העתקתו.



השוואת ריבית משכנתא