רכישת משק חקלאי


יעל פרי, עורכת דין

עו"ד יעל פרי
טל': 03-7444745, py-law.co.il

מאת: עו"ד יעל פרי
25.1.2015

בטרם רכישת משק חקלאי מומלץ לערוך מספר בדיקות בעלות חשיבות.

ראשית, יש לערוך בדיקה ולוודא שזכויותיו של המוכר נקיות, דהיינו, ללא כל עיקול ו/או שיעבוד ו/או משכון. הדבר נעשה ע"י בדיקה קפדנית כי המוכר רשום כבעל הזכויות במשק בשלושה מקומות: רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית ואגודת המושב.

מה חשוב לקחת בחשבון?

1. המיסוי ברכישת משק חקלאי

בשונה מהליך המיסוי החל על דירה, במיסוי עבור רכישת משק ישנה מורכבות משמעותית וזאת בשל מהותו של המשק המורכב מבית מגורים ומשק חקלאי.

ישנם מקרים בהם המוכר זכאי לפטור ממס שבח ומכירה כמו בדירת מגורים רגילה, אך עדיין חלק מהמכירה תהיה חייבת במס וזאת בגין החלק החקלאי. רשויות המס קובעות את שווי החלק החקלאי ובית המגורים לפי הערכות שווי בעסקאות דומות.

2. דמי הסכמה

דבר נוסף וחשוב שיש לוודא אל מול המוכר הוא, כי המוכר שילם דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל. דמי ההסכמה חלים על מי שחכר את קרקע מאת רשות מקרקעי ישראל בעת המכירה לחוכר אחר (לרוכש החדש). פעולה זו מעידה על כך שהמוכר מביע הסכמה לשתף את רשות מקרקעי ישראל בהכנסות שמוצאן בעליית ערך הקרקע. חישוב דמי ההסכמה אינו טריוויאלי, אך קיימים מספר אמצעים להפחתתם, כמו כן גם מדדים אישיים יסייעו בהפחתה.

3. פירעון חובות החלים על המשק:

חשוב לבחון האם ישנם חובות למשקם ככל וקיים חוב הרי שבעל הנחלה צריך לפרוע את כל חובותיו בכדי שהמשקם יאשר את מכירת הנחלה ובהתאם יוסרו צווי העיקול והמניעה שהוטלו בשל החובות על המשק. והיה אם קרה מקרה כזה, ניתן לקבל פטור ממס עבור החלק ששילם הרוכש, המכונה "תשלום חובות".

ישנם בעלי משקים שקיבלו בעבר מהסוכנות היהודית הלוואות עבור הקמה וייסוד המשק, רכישת ציוד וכו במקרה וכתנאי להסכמת הסוכנות להעברת הזכויות יש לפרוע את החובות. רצוי לפנות לוועדה מיוחדת או לבחור בחלופה של פריעת 25% מההלוואה בלבד, כאשר היתרה הופכת להלוואה עומדת ובסוף תהפוך למענק.

כן יש לוודא ולהסדיר חובות לאגודה (למושב) ולמועצה האזורית.

4. אישור האגודה

בטרם הרכישה, יש לוודא אל מול האגודה כי הוא מסכים לקבל את הרוכש החדש כחבר אגודה ו/או לקבל הסכמת המושב להעברת הזכויות במשק מהמוכר לרוכש החדש. במקביל להסכמת המושב לקבלת הרוכש החדש יש לבצע את ההליך לקבלת חברות במושב. התהליך הנ"ל מורכב מכמה רבדים, כאשר השלב הראשוני הוא כאמור פנייה למושב לרכישת משק וקבלת חברות. לאחר מכן, המושב מפנה את הרוכש לועדת קליטה אשר עורכת לרוכש מבחני קבלה שעל בסיסן היא קובעת את התאמת הרוכש למושב, רק במידה שוועדת הקליטה מאשרת על פי מבחני הקבלה, המועמדות עוברת ישירות לוועד ההנהלה של המושב אשר הוא הגורם המכריע לאישור המלצת ועדת הקליטה.

נטילת משכנתא בעת רכישת נחלה:

בנקים רבים לא ממהרים ליתן הלוואות משכנתא לרכישת נחלה, וזאת בשל חששות הבנק מחובות המושבים ובעלי הנחלות לגופים השונים וכן נוכח העדר אפשרות של רישום משכנתא. בשל כל האמור, הבנקים מציבים תנאים נוקשים בפני הלווים.
רוכשים רבים אינם מודעים לתהליך המורכב של נטילת משכנתא לרכישת נחלה ומוצאים עצמם לפעמים כשידם על ראשם כשאין באפשרותם ליטול משכנתא (גם לאחר שקיבלו אישור עקרוני מהבנק) והם עומדים בפני הפרת הסכם הרכישה.

על כן, רצוי לבצע את תהליך לקיחת הלוואת המשכנתא מאת בנקים מנוסים, אשר פעילותם היומיומית סובבת סביב הלוואות משכנתא למגזר המושבים, אשר בקיאים בפרוצדורה המוגדרת של הלוואות לרכישת משק חקלאי.

בנוסף, בטרם התקשרות בהסכם מחייב, מומלץ לבקש מהבנק את הרשימה הכוללת של כלל המסמכים הנדרשים ע"י הבנק לצורך אישור ההלוואה דבר אשר ימנע הפרת הסכם הרכישה.

כיצד אפשר לזרז את תהליך נטילת המשכנתא?
רצוי לפנות לבנק כברשותכם רשימת המסמכים הבאים:
1. חוות דעת שמאי.
2. פסק משקם (במידת הצורך).
3. אישור זכויות מטעם הסוכנות היהודית (קיים בנחלות עליהן חל ההסכם המשולש).
4. אישור מרשם האגודות השיתופיות על העדר חובות.
5. יש לוודא כי אין חריגות בניה בנחלה שכן שימוש ו/או בניה חריגה עשוי למנוע את קבלת המשכנתא המיוחלת. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע בה"פ (תל-אביב-יפו) 903/07 - המרמן שאול נ' מנהל מקרקעי ישראל- כי מינהל מקרקעי ישראל אינו חייב להסכים לרישום משכנתא על קרקע שנחכרה ממנו, אם נעשה בה שימוש חורג. זאת, משום שהשימוש החורג מהווה הפרה של תנאי ההתקשרות עם המינהל.

מאמר זה נכתב על ידי עו"ד יעל פרי ממשרד יעל פרי ושות' – מרכז עזריאלי 1 מגדל עגול קומה 25 בתל אביב טל': 03-7444745 פקס: 03-7444746 משרד המתמחה באגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, רכישת ומכירת נחלות, בנים ממשיכים.
py-law.co.il

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.



השוואת ריבית משכנתא