מיסים והיטלים


יפה דגן, עורכת דין

עו"ד יפה דגן
טל': 03-5666603, נייד: 052-8498075
www.ye-law.co.il
yaffa@ye-law.co.il

טיפים למוכרים ולקונים של דירת מגורים – אילו חיובים עלולים לחול וממה צריך להיזהר?
מאת: עו"ד יפה דגן
ינואר 2014

במאמר זה נתמקד בטיפים למוכרים בקשר למיסים והיטלים שעלולים לחול עליהם בקשר למכירת דירת מגוריהם, וטיפים לקונים בקשר למימון העסקה ולמיסים שעלולים לחול עליהם בקשר לרכישת הדירה. כל אלו עלולים להיות בעלי השלכות קריטיות על כדאיות העסקה ועצם התקיימותה בפועל.

סביר להניח שמוכר שהיה יודע מראש שיחויב בגין מכירת דירתו במס שבח בגובה עשרות אלפי ₪, הוא היה שוקל מחדש האם למכור את דירתו, ואם כן – באיזה מחיר. כמו כן, על הקונה לבדוק היטב מראש את אפשרותו לממן בפועל את רכישת הדירה (לרבות מול בנק למשכנתאות) ואת מכלול ההוצאות שכרוכות בעסקה.

טיפ כללי!
חשוב לבדוק את כל ההיבטים הכרוכים בעסקה, מלבד ההיבטים הכספיים, לרבות ההיבטים המשפטיים, התכנוניים וההנדסיים, ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מתאימים, בטרם ביצוע העסקה וחתימה על מסמך כלשהו. שימו לב- זיכרון דברים (או מסמך הבנות), גם אם לא נחתם על ידי הצדדים, עלול לחייב את הצדדים כחוזה משפטי לכל דבר ועניין שאותו יידרשו הצדדים לקיים. בנוסף, זיכרון דברים עלול להותיר לצדדים פתח צר יותר לקיום משא ומתן על תנאי החוזה.

טיפים למוכרים!

מס שבח. המוכר עלול לחוב בתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה. מס שבח הנו מס על הסכום שבו שווי המכירה עלה על שווי הרכישה המתואמת על פי מדד המחירים לצרכן, בניכוי הוצאות בגין הנכס הנמכר, המוכרות בניכוי לפי החוק (כגון הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עו"ד, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך, מס רכישה וכו' – שיש עליהן אסמכתאות וקבלות) ובתוספת פחת.

• מס השבח יחול על המוכר ותכנון מס נכון, בטרם ביצוע עסקה, עשוי להביא לחסכון בתשלומי מיסים שניתן היה להימנע מהם.

• בבדיקת הזכאות לפטור ממס שבח נבחן התא המשפחתי של המוכר כולו. כלומר, המוכר, בת הזוג או ידועה בציבור וילדים עד גיל 18 של המוכר שאינם נשואים – נחשבים כמוכר אחד. לדוגמא, אם בת הזוג של המוכר מכרה דירת מגורים בפטור ממס שבח בעבר, הדבר ייחשב כמכירת דירה בפטור ממס שבח על ידי כל אחד מבני התא המשפחתי.

רפורמה במערך הפטורים ממס שבח לדירות מגורים מזכות. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("החוק") מונה רשימת פטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בחוק (בין היתר, דירה שבנייתה הסתיימה, היא בבעלות יחיד ולא חברה, אינה מהווה מלאי עסקי של המוכר ומשמשת או מיועדת לשמש למגורים ושימשה בעיקרה למגורים). לאחר הרפורמה במיסוי מקרקעין (תיקון 76 לחוק) שחלקה נכנס לתוקף ב- 13.8.2013 וחלקה נכנס לתוקף ב- 1.1.2014, להלן מערך הפטורים העיקריים כיום:

1. פטור אחד לארבע שנים: בוטל. הפטור שניתן ליחיד במכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים בוטל החל מיום 1.1.2014.

2. פטור לדירה יחידה: מכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר ושהוא בעל הזכויות בה 18 חודשים לפחות מיום שהיא דירת מגורים והמוכר לא מכר דירה אחרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירת הדירה בפטור לפי סעיף זה. הזכאות לפטור מוגבלת בתקרה של 4,500,000 ₪ וההפרש יחויב במס.

3. פטור לדירה שהתקבלה בירושה: המוכר יקבל פטור במכירת דירת מגורים מזכה שקיבל בירושה בתנאי שהמוכר הוא בן זוגו/צאצא/בן זוגו של צאצא של המוריש, שלפני פטירתו היה הבעלים של דירה אחת בלבד ולו היה בחיים והיה מוכר את הדירה הוא היה זכאי לפטור. הזכאות לפטור מוגבלת בתקרה של 4,500,000 ₪ וההפרש יחויב במס.

4. פטור למכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חדשה: פטור חד פעמי במכירת שתי דירות מגורים שבבעלותו (אין בבעלותו דירות נוספות) ששווין יחד לא עולה על 2,024,000 ₪, כדי לרכוש דירה אחרת במקומן בתוך שנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה, בסכום השווה ל- 75% לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו.

• על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירה ולבקש מפורשות את הפטור בהצהרה על דיווח העסקה לרשות המיסים.

שיעור מס מוטב: בנוסף, כחלק מהרפורמה במיסוי מקרקעין (תיקון 76 לחוק) נקבע מסלול שיעור מס מוטב למוכרי דירות מגורים מזכות, לפיו יחול מס של 0% על השבח הריאלי שנצבר מיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.2014; ועל השבח ממועד זה ועד למועד המכירה יהיה חייב במס בגובה 25% - בהתאם לתנאים הקבועים החוק. על המס האינפלציוני עשוי לחול, נכון למועד כתיבת מאמר זה, מס של 10%, אם כי מרשות המיסים נמסר כי יש כוונה לבטל את המס האינפלציוני.

חובת ניכוי מס שבח במקור: על הקונה לנכות מס שבח במקור על-מנת לקבל אישור מס שבח לצורך העברת הזכויות בנכס על שמו. נכון למועד כתיבת מאמר זה, החוק קובע כי בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד חובה על הקונה להעביר למנהל מס שבח תשלום של 15% מהתמורה בחוזה, על חשבון מס השבח שבו חייב המוכר (או 7.5% מהתמורה אם הנכס הנמכר נרכש על ידי המוכרים לאחר ה- 7/11/2001). תשלום המקדמה על ידי הקונה מהווה כתשלום התמורה למוכר לפי הסכם המכר. את המקדמה יש להעביר למנהל מס שבח לאחר שהקונה שילם למוכר 40% מהתמורה, אך כשמדובר, בין היתר, בדירת מגורים מזכה שהמוכר ביקש פטור בגינה, לא תחול חובת המקדמה כאמור.

דירה שהתקבלה במתנה. חשוב לדעת כי החוק קובע "תקופות צינון" מסוימות שעל המוכר לעמוד בהן לפני שיוכל ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שהמוכר קיבל במתנה – אם התגורר בדירה תקופת הצינון תהיה 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעליה, ואם לא התגורר בדירה, 4 שנים מיום שקיבלה במתנה.

היטלי השבחה ו/או פיתוח. במועד מכירת הנכס מוכר הדירה עלול להיות מחויב בתשלום היטלי השבחה ו/או פיתוח לרשות המקומית ו/או לוועדה המקומית לתכנון ובניה. לפיכך, חשוב לבדוק את קיומה של חבות בתשלום כאמור מראש במחלקת ההנדסה ברשות העירונית ו/או בוועדה המקומית לתכנון ובניה הרלבנטית.

טיפים לקונים!

עלויות. עוד בטרם החיפוש אחר הדירה המתאימה חשוב לבצע בדיקה וחקר שוק בקשר לעלויות הכרוכות ברכישת דירה, כגון עלות הדירה, שכ"ט עו"ד, שמאי, מתווך, עלויות משכנתא, עלויות רישום זכויות בדירה, שיפוץ ומעבר וכד'. במסגרת בדיקת מימון העסקה, חשוב לפנות למספר בנקים למשכנתאות לצורך בירור פרטים ועלויות בקשר להלוואת משכנתא וכן לקבל אישור עקרוני בכתב לקבלת ההלוואה הדרושה למימון הדירה (כמו גם לנהל משא ומתן בקשר לתנאי ההלוואה).

משכנתא. בהקשר זה חשוב לדעת כי אחוז המימון שמאשר הבנק לקונים ייגזר בסופו של דבר לפי שווי הדירה כפי שייקבע על ידי שמאי מטעם הבנק למשכנתאות לצורך מתן ההלוואה, ולא מסכום תמורת הדירה כפי שנקבע בחוזה בין הצדדים. לשם ההמחשה, בחוזה נקבעה תמורת הדירה מיליון ₪ והבנק אישר לקונים הלוואה בגובה 60% משווי הדירה, דהיינו 600 אלף ₪. במידה והשמאי מטעם הבנק העריך את שווי הדירה בסך של 900 אלף ₪, תינתן לקונים הלוואה בסך של 540,000 ₪ בלבד (60% מ- 900 אלף ₪) ועל הקונים יהיה להשלים את ההפרש בסך 60 אלף ₪.

הערכת שמאי. לפיכך, חשוב להיערך לקראת מצבים דומים, ואף לשקול קבלת הערכת שמאי בקשר לשווי הדירה לצורך קבלת משכנתא, עוד בטרם חתימת חוזה, או לצורך העניין גם לפני חתימת זיכרון דברים. זאת, על מנת שלא להיקלע לקושי בביצוע התשלומים בהתאם לחוזה שנחתם, דבר אשר עלול להעמיד את הקונים במצב של הפרת חוזה מהותית, עם כל ההשלכות המשפטיות של הדבר (כגון ביטול החוזה, תשלום פיצוי מוסכם, תביעה לפיצויים וכו').

מס רכישה. חשוב לקחת בחישוב העלויות הכרוכות ברכישת דירה גם חיוב במס רכישה, במידה ויהיה. החוק קובע כי ברכישת דירה למגורים הקונה יהיה חייב במס רכישה בשיעור מדורג, כמפורט להלן.

פטור חלקי לבעל דירה יחידה. מדרגות המס המעודכנות נכון ליום 16.1.2014 והינן בתוקף עד ליום 15.1.2015 קובעות כי מי שרכש דירת מגורים יחידה (שאין בבעלותו דירה נוספת) יהיה פטור מתשלום מס רכישה עד לסכום של 1,517,210 ₪; על חלק השווי שבין 1,517,210 לבין 1,799,605 ₪ יחול מס בגובה 3.5%; על חלק השווי העולה על 1,799,605 ועד 4,642,750 ₪ יחול מס בגובה 5%; על חלק השווי העולה על 4,642,750 ועד 15,475,835 ₪ יחול מס בגובה 8%; ועל חלק השווי העולה על 15,475,835 יחול מס בגובה 10%.

מדרגות מס הרכישה למי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה מתחילות מ- 5% על חלק השווי שעד 1,123,910; על חלק השווי העולה על 1,123,910 ועד 3,371,710 ₪ יחול מס בגובה 6%; על חלק השווי העולה על 3,371,710 ועד 4,642,750 ₪ יחול מס בגובה 7%; על חלק השווי העולה על 4,642,750 ועד 15,475,835 ₪ יחול מס בגובה 8%; ועל חלק השווי העולה על 15,475,835 יחול מס בגובה 10%.

• הפטור ממס רכישה (כמו מס שבח) מתייחס לתא המשפחתי של הקונה, כלומר, בני זוג, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 שאינם נשואים.

פטור ממס רכישה גם לבעלי שתי דירות במקרה בו הדירה השנייה נמכרת תוך שנתיים. במקרה שקונים דירת מגורים שנייה לפני שמכרו דירת מגורים ראשונה, עדיין יהיו זכאים לפטור ממס רכישה של מי שרכש דירת מגורים יחידה. זאת, בתנאי שהקונים מכרו את הדירה הראשונה בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה, או תוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן).

האמור בלשון זכר גם לשון נקבה במשמע ולהפך, האמור בלשון יחיד גם לשון רבים במשמע ולהפך.
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית, יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל הינו כללי ואינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
בכל רכישת נכס מקרקעין מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין על מנת להבטיח את כל זכויותיכם ע"פ הדין.


יפה דגן, משרד עורכי דין העוסק במתן שירותי ייעוץ וטיפול משפטי בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי, מקרקעין, חוזים וקניין רוחני. משרדנו מעניק, בין היתר, שירותים משפטיים בעסקאות קנייה ומכירה של נכסי מקרקעין. המשרד הוקם ומנוהל על ידי יפה דגן, עורכת דין מוסמכת וחברה בלשכת עורכי הדין מזה למעלה מ- 10 שנים. עו"ד דגן הינה בעלת תואר ראשון במשפטים (LL.B) מאוניברסיטת תל אביב. כמו כן, היא מגשרת מוסמכת, ובוגרת השתלמויות תעודה בעסקאות מקרקעין ואחריות מקצועית של עורכי דין ובמיסוי מקרקעין, מטעם המכון להשתלמויות של לשכת עורכי הדין בישראל.

ליצירת קשר עם עו"ד יפה דגן:



* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.