מהו אחוז מימון המשכנתא?

אחוז המימון (LTV – Loan To Value) הוא היחס בין ההלוואה לשווי הנכס הממושכן.
כאשר אתם קונים נכס, הבנק ילווה לכם חלק מן הסכום, ואת שאר הכסף תצטרכו להשיג ממקורות עצמיים - חסכונות, עזרה מן המשפחה, וכו'. לדוגמא, אם מחיר הנכס מיליון שקל והבנק מסכים להלוות לכם 600,000 שקל, אחוז המימון יהיה 60%. לפי הנוסחה הבאה:


נוסחת אחוז המימון


הוראת בנק ישראל בנושא שיעור מימון מקסימלי

בנק ישראל רוצה להבטיח את יציבות הבנקים במצב של ירידת מחירים משמעותית בשוק, ולשם כך הוא מטיל מגבלות על סכומי המשכנתאות. ההוראה מחלקת את הלווים לשלושה סוגים, כאשר לכל סוג מגבלה שונה:

אחוז המימון המקסימלי במשכנתא שאותו יכולים לקבל רוכשי דירה יחידה הינו 75%.

אחוז המימון המקסימלי שאותו יכולים לקבל משפרי דיור (רוכשים דירה חדשה ומתחייבים למכור את דירתם הנוכחית תוך 24 חודשים) הינו 70%.

אחוז המימון המקסימלי שאותו יכולים לקבל משקיעים הינו 50%.

פורטל הצרכנות הפיננסית בנקרייט ערך סקר שבדק מהו היקף המשכנתא מסך הנכס הנרכש. 9,239 לווים השיבו על הסקר בין השנים 2007 עד 2016, והתוצאות היו:


סקר אחוזי מימון


אחוזי המימון משפיעים על ריבית המשכנתא שלכם

ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר, גדל הסיכוי לקבל ריבית נמוכה יותר. קראו עוד על הקשר בין אחוזי מימון לריבית.

אחוזי המימון משקפים את מידת הסיכון של ההלוואה

כאשר אחוזי המימון גבוהים ומחירי הדירות יורדים, לווים עלולים למצוא את עצמם במצב של הון שלילי, בו הם חייבים יותר מערך הבית שבידיהם. חברת המחקר בנדל"ן CoreLogic פרסמה את התרשים הבא שמציג את המתאם הגבוה בין אחוז המימון לשיעור הבתים המעוקלים. ככל שהמימון גדל, כך יש סיכוי גבוה יותר שהבית יכנס לתהליך של עיקול. התופעה נכונה לבעלי בתים הגרים בביתם וגם למשקיעים.


עיקולים להלוואות באחוז מימון גבוה


כפי שהבנק רואה סיכון בהלוואות בשיעור מימון גבוה, כך כדאי גם ללקוח להבין, שייתכן כי הוא נכנס לעסקה גדולה מדי עבורו ולשקול להקטין את גובה המשכנתא.

איך מורידים אחוזי מימון?

בעיקרון, אם ההון העצמי שלכם נמוך, ועל אחת כמה וכמה אם אין לכם הון עצמי בכלל, לא כדאי לקנות דירה. אפשר לגור בינתיים בשכירות ולהישאר בחיים.
יחד עם זאת, ישנן דרכים ל"השלמת" ההון העצמי, שמביאות לאחוזי מימון נמוכים וכדאי לשקול אותן.

הלוואה מהבנק

אם לדוגמא אתם רוצים לקנות נכס עם 63% מימון, ייתכן שיהיה חכם לקחת הלוואה קטנה של כמה עשרות אלפי שקלים מהבנק כדי לרדת מדרגה אחת באחוזי המימון (מתחת ל- 60%), וכך לקבל ריבית טובה יותר על החלק הגדול של המשכנתא.

הלוואה מקרן השתלמות

ניתן לקחת הלוואה בריבית נמוכה מהחברה המנהלת את קרן ההשתלמות כאשר כספי הקרן משמשים כביטחון להחזר. גובה ההלוואה הוא עד 80% מהכספים הנזילים ועד 50% מהכספים הלא-נזילים. כאן אתם צריכים לבדוק האם יש לכם יכולת להחזיר גם משכנתא וגם הלוואה.

להשאיר פחות כסף בצד

להשתמש בחלק מהחסכונות שלכם שתכננתם להשאיר בצד.

למכור רכוש

אתר Money Talks News ממליץ למכור את הרכב.

21 דרכים יצירתיות להגדלת ההון העצמי, אתר American Pacific Mortgage