אחוז המימון וגובה הריבית

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

ההשפעה של אחוז המימון על גובה ריבית המשכנתא

"אחוזי מימון" הם סכום המשכנתא הנלקחת מהבנק מתוך עלות הנכס הנרכש. דוגמא - זוג מעוניין לרכוש נכס בשווי של 1 מיליון ש"ח ובידיו 250,000 ₪. הוא ייקח משכנתא בגובה 750,000 ₪, זאת אומרת שאחוזי המימון הם 75%.

הוראות בנק ישראל קובעות שככל שאחוז המימון עולה כך הבנק נדרש להלימות הון גבוהה יותר - להשאיר רזרבות בצד בתור כרית ביטחון על כל משכנתא שהוא נותן למקרה של משבר בשוק הנדל"ן. הבנק לוקח בחשבון ירידת מחירים, שבעקבותיה נוצר מצב שאנחנו חייבים יותר מאשר השווי של דירה עצמה. למשל, אם מחיר הדירה של הזוג מהדוגמא הקודמת יורד ב- 40%, כלומר היא שווה כעת רק 600 אלף, לא תהיה לו מוטיבציה להמשיך לשלם את המשכנתא.

הבנק לא אוהב לשים כסף בצד כי הוא לא יכול להלוות אותו לאחרים ולהרוויח ממנו. לכן, הוא מטיל עליכם מעין "קנס" ויתמחר את הריבית שלכם יותר גבוה ככל שהוא יידרש לתת יותר אחוזי מימון על המשכנתא שלכם.

מדרגות אחוזי המימון

בארץ ישנן 4 מדרגות של אחוזי מימון שלפיהן הבנק מתמחר את הריבית. כל קבוצה מקבלת בבנק ריבית שונה, וככל שאחוזי המימון יהיו קטנים כך הריבית שתקבלו תהיה נמוכה יותר.

המדרגות הקיימות:

* עד 30% מימון - זו הקבוצה הטובה ביותר והיא מקבלת את הריביות הטובות ביותר.
* מעל 30% ועד 45% מימון - קבוצה טובה שמקבלת ריביות טובות.
* בין 45% ל- 60% מימון - הקבוצה הבינונית שמקבלת ריביות פחות טובות.
* מעל 60% ועד 75% מימון - זו הקבוצה הכי "מסוכנת". הקצאת ההון של הבנק גבוהה, ולכן הריביות יהיו היקרות ביותר.

איפה אפשר לראות את הריביות של כל קבוצה?

הבנקים מעבירים כל חודש דיווח לבנק ישראל לגבי המשכנתאות שהם נתנו. בנק ישראל מרכז את הנתונים ומפרסם אותם בקישור דוח חודשי על הלוואות לדיור - מידע על הריבית.

הדוח החודשי מכיל 12 גיליונות ("לוחות"), והריבית לפי שיעור המימון מופיעה בלוחות מס' 1 (משכנתאות צמודות), מס' 2 (משכנתאות לא צמודות) ומס' 3 (משכנתאות במט"ח).

להלן, כדוגמא, נתוני חודש דצמבר 2016 עבור משכנתאות לא צמודות בריבית קבועה:

אחוז מימון וגובה הריבית

ניתן לראות כי הפרשי הריביות בין המדרגות הולכים וגדלים ככל שעולים באחוז המימון. בין מדרגה ראשונה לשנייה ריבית המשכנתא כמעט לא משתנה, בין המדרגה השנייה למדרגה השלישית הריבית מתייקרת ב- 0.30%, ואילו מעל 60% מימון הריבית קופצת כבר ב- 0.43%.

מאפיין זה מתיישב עם ממצאיהם של Best, Cloyne, Ilzetzki & Kleven, אשר טוענים כי קפיצות הריבית יוצרות תמריץ חזק להוריד את רמת המינוף.
גרף מתוך המחקר:

השתנות הריבית בהתאם לעלייה באחוז המימון

איך להוריד אחוזי מימון?

אם אתם רוצים לרכוש נכס אשר המשכנתא מהווה לדוגמא 63 אחוזי מימון, כדאי לעשות מאמץ לגייס הון עצמי נוסף כדי לרדת מדרגה אחת באחוזי המימון, ובכך לזכות לריבית טובה יותר. אפשר לקחת הלוואה מהבנק, מהמשפחה או מקרן השתלמות, או להשתמש בחלק מהחסכונות שלכם שתכננתם להשאיר בצד.