משכנתא בריבית קבועה

משכנתאות בריבית קבועה מתחלקות לשני סוגים: לא צמודה למדד, וצמודה למדד.
לפי הנחיות בנק ישראל, יש לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה / לא צמודה).

א. ריבית קבועה לא צמודה

מדובר במסלול הפשוט ביותר לחישוב. הריבית נקבעת ביום נטילת המשכנתא, נשארת קבועה לכל אורך תקופת ההחזר ואינה מושפעת משינויים בריבית במשק או ממדד המחירים לצרכן. כתוצאה מכך, התשלום החודשי נשאר קבוע עד לסיום ההלוואה, הלווה יודע אותו מראש ולא צריך לחשוש שהוא יעלה.

המסלול מאפשר לנצל תקופה של ריבית נמוכה על מנת לקבע את גובה הריבית בשער נמוך יחסית לאורך כל תקופת ההלוואה, ומעניק בטחון ללווה. אולם, הוא נושא ריבית גבוהה המגלמת תרחיש ריאלי של עליה במדד.

מחשבון משכנתא ריבית קבועה לא צמודה:



ב. ריבית קבועה צמודה למדד

ריבית קבועה צמודה למדד לא משתנה במשך כל תקופת ההלוואה, והשינוי בגובה ההחזר החודשי נובע מעליה או מירידה בשיעור המדד.

מדד, או בשמו המלא מדד המחירים לצרכן, הוא נתון שמתפרסם בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הוא מבטא את העלייה ברמת המחירים של הסחורות והשירותים במשק ואת ירידת ערך המטבע (אינפלציה).

התרשים הבא מציג את שיעורי האינפלציה השנתיים החל משנת 1995.


שיעור אינפלציה שנתי


ניתן לראות כי ברוב השנים המדד חיובי, ולכן ההחזר החודשי עבור המשכנתא צפוי לעלות בטווח הארוך.
יעד האינפלציה של הממשלה הוא בין 1% ל- 3% לשנה.

חסרונות ההצמדה

נניח ששני לווים נכנסים לסניף הבנק ומבקשים משכנתא בסך של 500,000 ש"ח ל- 20 שנה.

הלווה הראשון מעוניין בהחזר חודשי נמוך ככל האפשר ולאחר מו"מ מול הבנק הוא מקבל ריבית צמודה של 3%. נניח שהאינפלציה הצפויה בכל אחת מהשנים הבאות היא 2%.

הלווה השני מעוניין בהחזר יציב לאורך התקופה, ומקבל ריבית קבועה לא צמודה של 5%.

נשווה בין שני הלווים:


השוואה בין ההחזרים במשכנתא צמודה למשכנתא לא צמודה


מה אפשר ללמוד מהדוגמא הזו?

1. במסלול צמוד ההחזר החודשי עולה - הלווה הראשון (מסלול צמוד למדד) נהנה מתשלום התחלתי נמוך בכ- 500 ש"ח לעומת התשלום ההתחלתי של הלווה השני (ללא הצמדות), אך ההפרש הולך ומצטמצם עם הזמן עד שהוא מתהפך לחלוטין. התשלום האחרון של הלווה הראשון מטפס למעל 4,000 ש"ח, בעוד שהתשלום של הלווה השני נשאר קבוע בסך של 3,300 ש"ח.

2. במסלול צמוד החוב קטן לאט יותר - כאשר שני הלווים יבדקו מה יתרת החוב שלהם אחרי כמה שנים, הלווה במסלול הצמוד יגלה שנשארה לו קרן גדולה יותר לשלם. בתקופה של מדדים גבוהים הוא עלול למצוא את עצמו פתאום עם חוב גדול יותר ממה שלקח מלכתחילה.

3. אפקט ההצמדה מגדיל את ההחזר הכולל - אם נסתכל על הסכום הכולל שיחזירו הלווים לבנק עבור המשכנתא, נראה כי הלווה הראשון יחזיר לבנק כ- 25,000 ש"ח יותר מאשר הלווה השני, רק בגלל השפעת ההצמדה.

הלווה שהיה מעוניין בתשלום נמוך הגיע למצב בו סך התשלומים שהוא שילם גבוהים יותר, כי הוא לא לקח בחשבון השלכות עתידיות.

פירעון מוקדם

אם תרצו לבצע פירעון מוקדם במסלולים בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) כאשר הריבית הממוצעת ירדה, תשלמו עמלת היוון. במסלולים האלו סיכמתם עם הבנק על ריבית מסוימת אותה תשלמו לאורך כל התקופה, וכעת הבנק נאלץ להלוות את הכסף שהחזרתם למישהו אחר בריבית נמוכה יותר, כלומר הוא מפסיד. עבור ההפרש הזה הבנק לוקח עמלה.

כלים ומאמרים נוספים

מתי עדיפה ריבית צמודה ומתי עדיפה לא צמודה? כולל מחשבון
טבלת האיזון בין ריבית צמודה ללא צמודה, במדד של 2%