משכנתא בריבית משתנה

אחד המסלולים הנפוצים בשוק המשכנתאות הוא משכנתא בריבית משתנה.
במסלול זה, הריבית שנקבעת בזמן קבלת ההלוואה משתנה כל 5 שנים, ויש לכם אפשרות לפרוע את ההלוואה ללא קנס פירעון מוקדם כל 5 שנים במועד השינוי, שהוא "תחנת היציאה".
ניתן לקחת את המסלול צמוד למדד, או לא צמוד למדד.

למי המסלול יכול להתאים?

המסלול מתאים למי שמעוניין למחזר או לבצע פירעון אחת לחמש שנים. כל עוד קיים תכנון להחזיר חלק מהכסף לפני הזמן, אז ריבית משתנה היא מרכיב חשוב בתמהיל.

איך הריבית משתנה?

ריבית עוגן במשכנתא הריבית משתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש. העוגן הוא נתון חיצוני ידוע שאליו הבנק מוסיף או מפחית מרווח מסוים, בהתאם לתנאי ההלוואה.
נניח שלקחתם הלוואת פריים, וקיבלתם ריבית P-0.80 , כלומר, הנחה על הפריים של 0.80%. כאשר הפריים הוא 2% פירוש הדבר שתשלמו 1.2% ריבית (2% - 0.80% = 1.2%). כאשר הפריים יעלה ל- 3%, אז אתם תשלמו 2.20% (מורידים 0.80% מ- 3%). במקרה זה העוגן הוא ריבית הפריים.

העוגן הוא מספר משתנה שעשוי להשתנות בכל חודש, והמרווח הוא מספר קבוע.
העוגן האישי שלך מתקבע ל- 5 שנים וישתנה רק לאחר 5 שנים.

במשכנתא משתנה כל חמש שנים צמודה - העוגן הינו הריבית הממוצעת של אג"ח ממשלתיות צמודות. לצפייה בעוגן אג"ח צמוד, באתר בנק ישראל. הריבית הרלוונטית נמצאת בשורה "קלנדרי" בעמודה של "5 שנים".

במשכנתא משתנה כל חמש שנים לא צמודה - העוגן מבוסס על תשואות אג"ח ממשלתיות לא צמודות. לצפייה בעוגן אג"ח לא צמוד.

קיים עוגן נוסף, פחות נפוץ, שנקרא עוגן מק"מ. הוא אינו צמוד למדד, ניתן להחזיר אותו בכל רגע נתון ללא קנסות, והריבית משתנה בו אחת לשנה. לצפייה בעוגן המק"מ.

מאחר שלכל מסלול משכנתא בריבית משתנה יש עוגן שונה, חשוב להכיר את סוגי העוגנים על מנת להבין כיצד הם משפיעים על ההחזרים. כל עוגן משתנה מעת לעת בעקבות שינויים בכלכלה הישראלית והעולמית, וחובה לדעת במה הוא תלוי ולמה הוא יכול לעלות או לרדת.


מחשבון משכנתא למסלול ריבית משתנה לא צמודה



מגבלות

בשל הסיכונים הכרוכים בריבית המשתנה, עליהם תוכלו לקרוא בהמשך, בנק ישראל הגביל את חלקם של מסלולי המשתנות עד 5 שנים (כולל הפריים אשר משתנה כל חודש) לשליש מסכום המשכנתא. לדוגמא, אפשר לחלק את הסכום באופן הבא:

1. 1/2 ריבית קבועה לא צמודה
2. 1/3 פריים
3. 1/6 צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים

אך התמהיל הבא לא תקין:

1. 1/2 ריבית קבועה לא צמודה
2. 1/3 פריים
3. 1/6 ריבית משתנה כל שנתיים

איך נראה לוח סילוקין של ריבית משתנה?

בכל מועד שינוי ריבית, ההחזר החודשי יחושב מחדש לפי הריבית החדשה על יתרת הקרן שנותרה באותו מועד. לחץ לדוגמא של לוח סילוקין כאשר הריבית משתנה כל 5 שנים באחוז אחד.

סיכונים

לווים רבים נוטלים משכנתא בריבית משתנה כל שנה או כל שנתיים כי הבנקים מציעים להם ריביות נמוכות ביותר, אבל שוכחים שמה שנכון היום לא בטוח שיהיה נכון לתקופה הבאה. במקרה של עליית שיעורי הריבית במשק נמצא את עצמנו עם ריבית גבוהה מאד וללא יכולת לקבע אותה. לפיכך, רמת הסיכון של המסלול היא גבוהה יחסית. מחקר שנערך בבית הספר למנהל עסקים של אוניברסיטת הרווארד, Who Selected Adjustable-Rate Mortgages? - "מי בחר משכנתאות בריבית משתנה?", ניתח את ההבדלים בין מסלולי הריבית המשתנה לריבית הקבועה, ומציג את אחוז הפיגורים בתשלומים לפי סוג ההלוואה:


ריבית משתנה מול ריבית קבועה


ניתן לראות כי בין השנים 2001 ל-2010, שיעור הפיגורים במשכנתאות עם ריבית משתנה (ARM) היה גבוה בהרבה בהשוואה לשיעור הפיגורים במשכנתאות שנלקחו בריבית קבועה (FRM - Fixed Rate Mortgage).

שיקול נוסף שיש להתייחס אליו הוא תדירות העדכון של הריבית. כאשר הריבית משתנה כל שנה, הסיכון גבוה במיוחד, וככל שיתבצעו פחות עדכוני ריבית, כך יגדלו הוודאות והביטחון. לדוגמה, אם ניקח משכנתא ל- 15 שנה בריבית משתנה פעם בשנה, נהיה חשופים ל-15 שינויים בריבית בתקופת ההלוואה. לעומת זאת, אם ניקח משכנתא ל- 15 שנה בריבית משתנה כל חמש שנים, נהיה חשופים לסיכון רק שלוש פעמים בתקופת ההלוואה, סיכון נמוך יחסית.