שלבים בקבלת משכנתא: תכנון פיננסי > הכרת מרכיבי המשכנתא > קריטריונים לקבלת משכנתא > אישור עקרוני > בחירת בנק למשכנתאות > מתן בטחונות לבנק > בחירת מסלול המשכנתא > תשלומים נילווים > שינויים במשכנתא

מסלולי המשכנתא

התרשים הבא מציג את החלוקה בין המסלולים השונים שהבנקים מציעים.

מסלולי משכנתאות

להלן כמה עקרונות בבחירת מסלול המשכנתא.

1. אין מסלול שהוא תמיד טוב
מסלולים שהיו מומלצים לפני כמה שנים עשויים להיות לא כדאיים בהווה. למשל, משכנתא שנלקחה במסלול ריבית קבועה כאשר הריביות במשק היו גבוהות, ואילו היום הריביות נמוכות מאד.

2. ודאות ושקט נפשי עולים הרבה
אם אתם שונאי סיכון ומעוניינים לדעת בדיוק כמה תחזירו כל חודש, תגלו כי ניסיון להתחמק משני המנגנונים המשתנים – מדד וריבית משתנה - אל עבר מסלול לא צמוד בריבית קבועה, יוביל לתשלום של ריבית גבוהה אשר מגלמת את השינויים הצפויים במדד.

3. בדקו את תנאי הפירעון המוקדם
בקשו לקבל פרטים לגבי אפשרות פירעון מוקדם של המשכנתא או מיחזור שלה בעתיד.

4. פזרו את הסיכון
לכל מסלול יש מאפיינים ייחודיים ורמת סיכון שונה - נמוכה, בינונית או גבוהה. הסיכון הטמון בכל מסלולי המשכנתאות, למעט מסלול ריבית קבועה לא צמודה, הוא עלייה של ההחזר החודשי בגלל:

שינוי במדד - במסלולים הצמודים

שינוי בריבית - במסלולים בריבית משתנה ופריים

שינוי בשניהם - במסלולים צמודים בריבית משתנה

הגרף הבא מציג את רגישות ההחזר החודשי של המסלולים לעליית המדד והריבית.


רמות סיכון של מסלולי משכנתאות


אפשר לראות שהמסלולים התנודתיים ביותר הם ריבית קבועה צמודה (דרגת סיכון 4) וריבית משתנה צמודה (הכי מסוכן, דרגה 5).

כאשר עומדות לפנינו שתי אפשרויות: הראשונה עם החזר חודשי יציב, והשניה עם החזר חודשי שיכול לזנק, אנחנו לא נסכים להסתכן בלי לקבל תמורה כלשהי. לכן, ככל שרמת הסיכון של המסלול גבוהה יותר, הבנק יציע לנו אותו בזול עם ריבית התחלתית נמוכה יותר.
דוגמא להצעה שלווה קיבל:

דוגמא להצעת בנק


כדי למזער סיכונים ולאפשר פירעון של מסלולים שונים ללא קנסות גבוהים, מומלץ לשלב מספר מסלולים. לדוגמא, שליש בריבית קבועה לא צמודה, שליש פריים, ושליש בריבית משתנה כל 5 שנים. המטרה העיקרית היא לבנות משכנתא שבה גם הריבית וגם הקרן לא ישתנו באופן קיצוני.

הטבלה הבאה מרכזת את מסלולי המשכנתא וכן יתרונות וחסרונות של כל אחד מהם.


עמלת פירעון מוקדם חסרונות יתרונות הצמדה למדד מסלול
יתכן שתהיה יתרת הקרן עולה בהתאם למדד ודאות לגבי גובה הריבית כן ריבית קבועה, צמודה למדד
יתכן שתהיה ריבית גבוהה מאד החזר חודשי קבוע לא ריבית קבועה, לא צמודה למדד
אין עמלת היוון במועדי שינוי הריבית סיכון של עליית ריבית ומדד ריבית זולה לטווח הקצר כן ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד
אין עמלת היוון במועדי שינוי הריבית סיכון של עליית ריבית ריבית זולה יותר מהקבועה הלא צמודה לא ריבית משתנה כל 5 שנים, לא צמודה למדד
לא סיכון של עליית ריבית הקרן לא צמודה לא ריבית פריים
לא חשיפה לשינויים בשער המטבע הזר יתרון לבעלי הכנסות במט"ח לא מט"ח
לא לא תמיד זולה לעומת מסלולים אחרים מאפשרת להגדיל את סכום ההלוואה כן זכאות משרד הבינוי והשיכון,
ריבית קבועה
לפי התמהיל שנקבע חלק מן המרכיבים עשויים להיות מסוכנים פיזור סיכונים וניצול היתרונות של כל מסלול מגוון הצמדות תמהיל של מסלולים


מגבלות בנק ישראל:
1. סך המסלולים בפריים, מט"ח וריבית משתנה שתדירות השינוי שלה הוא כל פחות מ- 5 שנים - לא יעלה על שליש מגובה ההלוואה.
2. סך המסלולים בפריים וריבית משתנה כל 5 שנים - לא יעלה על שני שליש מההלוואה.
3. סך המסלולים בריבית קבועה חייב להיות לפחות שליש מגובה ההלוואה.