משכנתא ומעבר דירה

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

משכנתא וניידות

מחקרים רבים עסקו בהשפעה של ירידות מחירים, בפרט ירידות שאחריהן המחיר נמוך ממחיר הרכישה המקורי, על הרצון או היכולת לעבור דירה. יש שלושה אספקטים לכך. ראשית, Chan שיער (2001) כי בעלי נכסים מסוגלים לעבור אם המכירה של הבית תכניס הון מספיק לרכישת הבית הבא. ירידות מחירים מונעות זאת, וגורמות להישארות במקום. שנית, Genesove ו- Mayer סיפקו הסבר התנהגותי, לפיו חשש מאיבוד כסף משחק תפקיד בהחלטות המוכרים. על סמך נתונים שאספו בבוסטון, הם מצאו כי ירידה במחירי הנדל"ן מתבטאת בדרישה של המוכרים למחירים גבוהים ממחיר השוק, והמכירה מתעכבת. ממצאים אלו אומתו על ידי Annenberg שהשתמש בנתונים מסן פרנסיסקו (2011). שלישית, ההנחה היא שאפקטים אלה מקצינים כאשר בתים מגיעים למצב של הון דיור שלילי, שבו ערך הבית נמוך ממחיר הרכישה המקורי ואפילו מיתרת חוב המשכנתא.

קו אחר של מחקרים בחן את הקשר בין ניידות ל- default (עיקול הנכס בשל אי יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא). נמצא כי הקורלציה אינה מושלמת – בעלי בתים שנכנסים לתהליך העיקול אינם צריכים לעזוב את הבית מיד, ואם יוכלו לשכור את הבית אחרי תהליך העיקול, הם לא ייאלצו לעבור כלל. למרות זאת, Malloy ו- Shan מצאו שאפילו ההתראה הראשונית מן הבנק על פיגור בהחזרים מגדילה את הניידות, ובאופן ניכר. בנוסף, כפי שמצביעים (2011) Schulhofer ו- Wohl, משקי בית יכולים לעבור ולהשכיר את הנכס לדיירים אחרים כדי לעכב עיקול.

הממצאים האמפיריים אינם חד משמעיים. Ferreira, Gyourko ו- Tracy אספו נתונים על יחידות דיור מן ה- American Housing Survey, ומצאו כי שיעורי הניידות צונחים ב- 30% כאשר הון הדיור שלילי וב- 10% עד 16% בתגובה לעלייה של 1,000$ בהחזר החודשי של המשכנתא או במסים.
Schulhofer ו- Wohl חולקים על תוקפו של מחקר זה, ומדגישים שהוא לא כלל תצפיות על בתים בבעלות שעומדים ריקים או מושכרים. בתגובה מסבירים Ferreira ושותפיו כי בשני מצבים אלו המעבר היה זמני בלבד. מובן כי התייחסות לשני המצבים כאל מעבר תגדיל את שיעורי הניידות.

לקיבעון עשויות להיות השלכות שליליות. Oswald, לדוגמא, הניח (1997) כי אחוז בעלות גבוה על דירות עלול להוביל לעלייה באבטלה בשל חוסר יכולתם של בעלי הבתים לעבור לעיר או מדינה אחרת בתגובה לתנודתיות בביקוש לעובדים. ניידות נמוכה מפחיתה את הנגישות בין מעסיק לעובד ואת האיכות הממוצעת של ההשמות.

פרופ' John M. Quigley מאוניברסיטת קליפורניה בברקלי טוען במחקרו Homeowner Mobility and Mortgage Interest Rates: New Evidence כי עלייה של ריבית המשכנתאות מובילה לעלייה בערך חוזה המשכנתא וכך יש לבעלי הנכסים תמריץ להשהות את המעבר. באופן דומה, כאשר שיעורי הריבית יורדים, התמריץ נעלם.

Coulson ו- Grieco (ינואר 2012) מהפקולטה לכלכלה של אוניברסיטת פנסילבניה חקרו באמצעות נתונים של ה- PSID את הקשר בין בעלות על דירה, הון וניידות. ממצאם עולה בקנה אחד עם הספרות האקדמית המראה כי בעלי בתים ניידים פחות משוכרים, משום שמכירת בית כרוכה בעלויות גבוהות ואילו העלויות של יציאה מדירה שכורה הן נמוכות יחסית. אולם, בניגוד לממצאיו של Ferreira ובדומה לממצאיהם של Schulhofer ו- Wohl, הם מדווחים שאין עדויות לאפקט של Lock in ("הינעלות בבית") בקרב בעלי בתים עם הון שלילי חמור (יחס LTV מעל 1.2). הם ניידים יותר מבעלי בתים אחרים, ואין הבדל סטטיסטי בינם לבין שוכרים. למחקר המלא.