משכנתא

הכל על משכנתא

מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה גדולה, אשר ניתנת ברוב המקרים לטווח ארוך, בעבורה בנק המשכנתאות דורש להעמיד בטחונות. בטחונות אלה הן שיעבוד נכס מקרקעין שנרכש באמצעות אותה הלוואה, לרוב דירה אשר נותרת בשימוש הבעלים במשך תקופת ההלוואה.
משכנתא, כמו כל הלוואה, מתומחרת בריבית מסוימת. עם זאת, שלא כמו הלוואות אחרות למגזר הפרטי, שוק המשכנתאות מתאפיין במספר גדול של מסלולים. המסלולים נגזרים משיטת ההחזר ומן ההצמדה למדד ועל פיהם מתאפיינים סוגי משכנתאות שונים. שיעור הריבית ותקופת ההחזר נקבעים בהתאם למסלול המסוים שבמסגרתו היא ניתנת, כאשר בנקים מציעים מסלולי משכנתא שונים ואף מאפשרים ליטול הלוואה שסכומה הכולל הוא תמהיל של כמה הלוואות קטנות ממסלולים שונים.

יתרונות המשכנתא
רכישת דירה מצריכה השקעה כספית גדולה וההתלבטות מובנת: האם כדאי לקחת משכנתא או שאולי הלוואה מסוג אחר תהיה משתלמת יותר? מהם יתרונותיה של משכנתא לעומת הלוואות אחרות?
• הלוואה בנקאית - ניתנת לטווח זמן קצר יותר ובריבית גבוהה יותר מזו של המשכנתא. תהליך הקבלה של הלוואה כזו הוא פשוט ומהיר. הבנק בודק את מצבו הפיננסי של הלקוח ולפי הנתונים השונים מעניק לו הלוואה. לקוח יכול לקבל הלוואה בנקאית רק בבנק המסחרי שבו הוא מנהל חשבון, ואילו משכנתא אפשר לקבל בכל בנק או חברת ביטוח המתמחים בכך הודות לתחרות ולאפשרויות הרבות בשוק המשכנתאות.
• הלוואה חוץ בנקאית - הלוואה מחברות האשראי או קופות גמל, לסכומים קטנים ובריביות גבוהות מהמערכת הבנקאית. בדומה להלוואה בנקאיות, גם אותה קל לקחת ואין צורך בעירבונות. הלוואה מגופים אלה בדרך כלל אינה מספיקה לרכישת נכס כמו דירה, ומתאימה יותר כאשר ללווה יש הון עצמי למימון רוב התשלום.
• הלוואה בשוק האפור – הסכנות הכרוכות בהלוואה כזו ברורות: היעדר פיקוח, ריביות גבוהות מהמותר וסכנה פיזית ללווה המתקשה לפרוע את ההלוואה. כל מומחה למשכנתאות יאמר לך להתרחק מהן ולחפש הלוואות מטעם גופים חוקיים.
כאמור, היתרון העיקרי של לקיחת משכנתא הוא הריבית הנמוכה שמשולמת עליה בהשוואה לכל הלוואה אחרת בשוק. זו ההלוואה הכי זולה, לתקופה הכי ארוכה, לפי עקרונות שגובשו על ידי הפיקוח על הבנקים ונאכפת על ידי מערכת המשפט.

לחצ/י כאן להשארת פרטים, ויועץ משכנתאות יחזור אליך
למציאת המשכנתא הזולה ביותר בשבילך

מחשבון משכנתא
מחשבון משכנתא מאפשר להזין נתונים כגון:
• סכום ההלוואה
• גובה ריבית המשכנתא
• תקופת ההחזר בחודשים
בלחיצה על כפתור "לחץ לחישוב המשכנתא" יתקבל גובה ההחזר החודשי וסך תשלומי הריבית שתשלמו לבנק על ההלוואה שלכם.

מחשבון משכנתא מאפשר משחק עם הריבית ותקופת ההחזר, והוא כלי יעיל שבעזרתו תוכלו לראות כיצד כל משתנה משפיע על גובה ההחזר החודשי וההחזר הכולל. המחשבון אינו לוקח בחשבון שינויים במדד ובתשלומים נלווים - ביטוח משכנתא, עמלות שונות וריבית פיגורים - ריבית שהבנק מחייב את הלווה לשלם עבור סכומי כסף שלא שולמו במועדם.
מידע נוסף על מחשבונים תוכלו למצוא בעמוד מחשבון משכנתא.

ריבית עוגן
כאשר בוחרים במסלול הלוואת משכנתא צמודת מדד עם ריבית משתנה, השינוי במדד אינו הגורם היחיד שמשפיע על העלייה בתשלום החודשי, כי נוסף אליו גם השינוי שחל בגובה הריבית. נשאלת השאלה לפי מה הריבית משתנה?

בהלוואה מסוג זה, הריבית שנקבעת בזמן קבלת ההלוואה נשארת קבועה עד "תחנות היציאה" שהן מועדי השינוי שנקבעו מראש בחוזה ההלוואה (פעם בשנה, שנתיים, 5 שנים וכו'). כאשר מגיע מועד השינוי, הבנק משתמש במה שידוע בכינוי "עוגן" כדי לקבוע את שיעור ריבית המשכנתא עד לתחנת היציאה הבאה. ריבית העוגן נקבעת לפי מנגנון אובייקטיבי חיצוני המשקף ממוצע ריביות בתקופה מסוימת, והבנק או הלקוח לא משפיעים על שיעורה. הבנק מוסיף או מפחית מאותו עוגן אחוז מסוים שהוא מרווח אישי שנקבע מראש לכל לווה בעת המשא ומתן על תנאי ההלוואה, וכך הריבית משתנה בכל תקופה ותקופה בהתאם לריבית העוגן + מרווח. לקוחות יכולים ליהנות מירידה בריבית העוגן ולשלם ריבית משכנתא נמוכה יותר, אך עליית הריבית במשק תוביל לעלייה בהחזר המשכנתא החודשי. נסקור את ריביות העוגן העיקריות:

א. "עוגן שימושים" (נקרא גם בשם "עוגן בנק ישראל"). מדובר בעוגן הנפוץ ביותר. בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריבית הממוצעת על המשכנתאות, ובהתאם לכך נקבע העוגן. לדוגמא, הריבית הממוצעת על המשכנתאות היא 4% ולווה קיבל משכנתא בריבית משתנה אחת ל – 3 שנים. אם עוגן ההלוואה נקבע כעוגן בנק ישראל עם מרווח חיובי של 0.2%, הרי שהריבית שאותו לווה ישלם תעמוד על 4.2% במשך שלוש שנים, עד ליום שבו הריבית תיקבע מחדש. עוגן השימושים מבטא את עלות השימושים של הבנק באשראי העומד לרשותו. עלייה של הריבית במשק מחייבת את הבנק להעניק ריביות גבוהות יותר על פיקדונות, אשר מהווים רזרבה של הבנק, רמת הסיכון עולה ולכן הבנק ידרוש בהתאמה ריבית גבוהה יותר על הלוואות.

ב. "עוגן גיוסים" – עוגן הגיוסים היא הריבית הממוצעת שהבנק משלם על גיוס הכסף שלו. עלות גיוס הכסף של הבנק מחושבת לפי ממוצע הריביות שהבנק משלם ללקוחות עבור פיקדונות ותוכניות חיסכון. בדומה לעוגן השימושים, גם לעוגן גיוסים יש מרווח קבוע, עלייה בריבית המשק תביא לעליית העוגן וירידתה תביא לתוצאה הפוכה. שימו לב שאי אפשר לצפות מהבנק שייתן לנו הלוואה (כלומר ימכור לנו כסף) במחיר זול יותר ממה שקנה, ולפיכך ריבית עוגן הגיוסים תיקבע תמיד עם מקדם מרווח חיובי.

ישנם עוד סוגי עוגנים כמו עוגן ממוצע תשואות איגרות חוב ממשלתיות ומק"מ, אך הם נפוצים פחות. לסיכום, במסלול משכנתא בריבית משתנה קיימים הבדלים בין הבנקים, ולכן מומלץ תמיד להתמקח על המרווח המתווסף לעוגן, שכן לדבר יש השפעה משמעותית על סכומי הריבית שתשלמו בסופו של דבר.

בחירה פזיזה של משכנתא עלולה להוביל לטעויות ולהפסדים כספיים. רצוי למזער נזקים ולמנוע טעויות יקרות למדי הנובעות מאי ידיעה, ומומלץ להתכונן וללמוד על התהליך עוד לפני ההגעה לבנק. ייעוץ מקצועי יעזור לך להבין מה מתאים לך ולצרכייך, תוך השוואה בין מסלולי ההלוואה השונים כדי להשיג לך משכנתא זולה יותר. באפשרותך להשאיר פרטים בטופס הבא, ויועץ משכנתאות יחזור אליך.