עסקה או משכנתא, מה קודם?

מאת: עורכת הדין מירב ינאי נגר
יולי 2016

מה קדם למה, הביצה לתרנגולת או התרנגולת לביצה? כרגע לא ניתן להשיב באופן החלטי, אך במאמר זה לא נתעסק בתרנגולות או בביצים, אלא בכסף שלכם שחסכתם בעמל רב, ברצונות, בכוונות שלכם ומשמעות החתימה על הסכם נדל"ן מחייב, כשמשכנתא מעורבת בעסקה. איך כל זה קשור אליכם כקונים או כמוכרים ? קדימה מתחילים....

רוב בני האדם אינם עוסקים באופן שוטף ועקבי בעסקאות נדל"ן, לפעמים, כך נדמה, מעדיפים "לזנק לעגלה" ולהתחייב בעסקת מכר העיקר שמישהו אחר לא יתפוס את מקומם בעסקה מבלי לבחון את פרטיה באופן מקיף, כשלדבר השלכות בלתי מבוטלות על כל המשתמע מכך.

במאמר זה לא ארחיב לעניין כלל הבדיקות הנדרשות בטרם חתימה על עסקת נדל"ן, אלא רק לעניין המשכנתא ודי בכך כדי להבהיר את חשיבותם של יתר הבדיקות המקדמיות הנדרשות לביצוע באמצעות אנשי מקצוע, בין היתר, עורך דין המתמחה בנדל"ן בטרם ייקשרו הצדדים בברית הסכמית.

זכרו! לפני שאתם מתחייבים בעסקת נדל"ן, בין כקונים ובין כמוכרים, סוגיית המשכנתא רלוונטית לשניכם במידה וזו מעורבת בעסקה.

כמוכר נכס עליו מוטלת משכנתא יש לוודא מול הבנק הממשכן מהם התנאים לפרעונה ומה הסכומים הנדרשים לתשלום עבור כך באמצעות קבלת מכתב כוונות מהבנק.

במכתב כוונות מפרט הבנק מה נותר לתשלום על חשבון המשכנתא כדי להביא לפירעונה וכהמשך ישיר לכך למחיקתה מהרישום בנסח טאבו. החשיבות מקבלת משנה תוקף כאשר המוכר מתכנן לרכוש נכס חלופי על חשבון הכספים שיקבל מהקונה.

במה דברים אמורים? נניח שהמוכר נטל משכנתא בסך 100,000 ₪ בעת רכישת הנכס ועד למכירת הנכס לקונה הוא שילם לבנק 60,000 ₪. המוכר עלול בטעות לחשוב שנותר לו לשלם סך של 40,000 ₪ בלבד, אולם זה לא נכון, כי מלבד תשלום הקרן ישנם ריביות, הצמדות וכו' ובנוסף, ייתכן והבנק יטיל "קנס משכנתא" או בשמו היותר מקצועי "עמלת פרעון מוקדם" במידה ומוחזרת המשכנתא או חלקה לפני הזמן, שאז על המוכר לקחת בחשבון גם הוצאות אלו במסגרת העסקה.

מדובר בסכומים העלולים להסתכם בעשרות אלפי שקלים ומן הסתם שעל כספים אלו לא יוכל המוכר להסתמך ברכישת הנכס החלופי, לכן מוטב לו לדעת כבר מראש אלו סכומים עליו לשלם לבנק הממשכן.

באותה מידה גם לקונה חשיבות רבה בקבלת מידע זה עוד בטרם החתימה על הסכם מחייב. ככל וקיימת משכנתא על הנכס של המוכר נהוג שחלק מהתשלומים שהקונה משלם למוכר עבור רכישת הנכס עוברים ישירות לבנק הממשכן על חשבון התמורה הכללית, לכן חובה לקבל את נתוני פרעון המשכנתא של המוכר במסגרת מכתב כוונות עדכני כבר במסגרת המשא ומתן. בהסתמך על מידע זה יהיה ניתן להסדיר את לוח התשלומים בין הצדדים בצורה המדויקת והנכונה ביותר עבורם. במידה והנכם מיוצגים באמצעות עו"ד המתמחה בנדל"ן הוא יעשה כן במסגרת ניהול המו"מ וידרוש מסמכים אלו ממילא מהמוכר, בכך תוסר כל דאגה מלבכם בעניין.

עד לכתיבת שורות אלו עסקנו במשכנתא של המוכר הרובצת על הנכס. מה קורה כאשר הקונה רוצה לרכוש את הנכס ולממן חלק מתמורתו באמצעות משכנתא?

המלצה שלי, לגשת לבנק ולדרוש אישור עקרוני לפיו הנך זכאי לקבלת משכנתא. נכון שיהיו כאלו שיגידו אבל אני עדיין לא יודע בכלל מה גובה העסקה שאני מתעתד לחתום אז איך הבנק ייתן לי אישור כזה?! אחדד ואדגיש. הרעיון הוא לגשת לבנק ולשמוע את דרישותיו הבסיסיות- אלו מסמכים הבנק דורש כתנאי למתן האישור, מה תוקף האישור שהבנק מנפיק, כמה זמן יש להמתין לקבלת אישור זה ועוד ועוד. הכל על מנת לבחון האם בכלל יש סיכוי לקבלת אישור עקרוני ולהתחיל באיסוף המסמכים הנדרשים על ידי הבנק כבר באותו שלב. כשתתגבש עסקה רלוונטית, ממילא, הדרך לקבלתו של האישור העקרוני תהא כבר סלולה.

מפח נפש מאוד גדול עלול להיגרם לכם, אם תמצאו את דירת חלומותיכם או נכס נדל"ני אחר ולבסוף יתחוור לכם שאין לכם בכלל אפשרות מימון...

באחד המקרים שטופלו על ידי פנה אלי איש עסקים בדרישה שאנהל עבורו מו"מ לרכישת נכס נדל"ן, כשהוא סמוך ובטוח שהבנק ייתן לו מימון לרכישת הנכס. הדבר הראשון שדרשתי ממנו היה לדעת האם יש לו אישור עקרוני לפני תחילת מו"מ. הביטחון שהפגין בקבלת משכנתא מהבנק לא הותיר ספק שאכן יקבל את מבוקשו מהבנק. לשמחתו קיבל אישור עקרוני, אך בתנאים שלא יכל לעמוד בהם על אף היותו בעל אמצעים ומכאן הסיבה שניהול המו"מ אפילו לא החל.

דמיינו בנפשכם, שהיה מתגבש הסכם סופי בין הצדדים ולבסוף הוא היה "יורד" מהעסקה בשל כך, כשהמוכר בינתיים היה ממתין לו ומפסיד קונים פוטנציאלים אחרים. במקרה כזה הוא היה עלול להיות חשוף לתביעה בגין ניהול מו"מ בחוסר תום לב ועוד כהנה וכהנה טענות. לא מומלץ!

יובהר, אומנם עוה"ד שמלווה עסקת מכר נדל"ן אינו בוחן את תנאי המשכנתא של המוכר או הקונה אם זו מעורבת בעסקה, אך המסמכים המפורטים לעיל- מכתב כוונות עדכני ו/או אישור עקרוני הם לב לבו של כל הסדר תשלומים בין צדדים להסכם. אני סבורה כי עוה"ד המתמחה בנדל"ן כבר ידרוש נתונים אלו מכם או מהצד השני עוד לפני שבכלל תחשבו על כך.

לסיום, כפי שהתחלתי את המאמר כך אסיים. אומנם לא ידוע מה קדם למה- הביצה לתרנגולת או להיפך? אבל בעניין משכנתא וחתימה על הסכם נדל"ן מחייב אני בטוחה שקבלתם תשובה חד משמעית. בהצלחה!

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.