השוואת משכנתאות

השוואת משכנתאות בין הבנקים – מה חשוב לבדוק?

ריבית

ריבית היא אחד הגורמים החשובים המבדילים בין המשכנתאות השונות שמציעים הבנקים, וזו היא הדרך שלהם "לגזור קופון" מהמשכנתא שאתם לוקחים.

דוגמא: משכנתא בגובה 700,000 ש"ח לתקופה של 20 שנים.

הבנק הראשון מציע לכם אותה בריבית של 4%. סך תשלומי הריבית שלכם באופציה זו יהיה 318,048 ש"ח.

בנק שני מציע לכם ריבית 3.5%. תשלומי הריבית במקרה זה יסתכמו ב- 274,334 ש"ח בלבד.

מתברר כי הפרש של חצי אחוז פירושו הפסד של יותר מ- 40,000 ש"ח במשכנתא זו.

תוכלו להתרשם מן הפערים בריביות בין הבנקים בהודעה הבאה שכתב גולש בפורום משכנתאות:

הבדלי ריביות בין הבנקים

משכנתא קצרה או ארוכה

האם לקחת משכנתא ל- 10 שנים או ל- 30 שנים?
ההתלבטות היא בין הרצון לקחת משכנתא קצרה ולסיימה מהר ככל הניתן, לבין הרצון לקבוע החזר חודשי נמוך שלא ישפיע בצורה ממשית על רמת חיינו. משכנתא לתקופה קצרה תעמיס עלינו החזר חודשי גבוה מדי ביחס להכנסה, בעוד שבמשכנתא ארוכה נשלם כל חודש פחות. אולם, ככל שמורידים את ההחזר החודשי, פורסים את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר ובכך מייקרים את גובה הריבית ואת סך ההחזר, והמשכנתא עשויה להיות לא חסכונית.

הטבלה הבאה מציגה את השפעת התקופה:

השפעת תקופת המשכנתא על ההחזר החודיש והכולל

*הריביות לתקופות הן הריביות הממוצעות שמפורסמות ע"י בנק ישראל, נכון לאוקטובר 2016.

אם למשל קיבלתם הצעה לתקופה של 20 שנים ולאחר שבדקתם שנית את התקציב המשפחתי ראיתם שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי בכ- 800 ש"ח (מ- 4,257 ל- 5,146), מומלץ בהחלט לעשות זאת. באופן זה תקצרו את המשכנתא בחמש שנים ותחסכו כמעט 120,000 ש"ח.

משכנתא מסוכנת או בטוחה

משכנתא מסוכנת היא משכנתא שיכולה להפתיע לרעה בגלל החזר חודשי שמזנק, או בגלל יתרת חוב הגדולה יותר מהסכום שלקחתם.

תנודתיות ההחזר החודשי

ההחזר החודשי עשוי לעלות במסלולים הנלקחים בריבית משתנה או עם הצמדה למדד. הריבית המשתנה נמוכה משמעותית לעומת הריבית הקבועה, היא מפחיתה את חשיפת הבנק להפסד כספי ומושכת אתכם הודות להחזר התחלתי נמוך, אך זו אשליה אופטית מכיוון שהתשלומים יעלו כאשר הריביות יעלו וייתכן שלא תוכלו לעמוד בהם בעתיד. אלמנט זה של חוסר ודאות הוא בעייתי עבור אנשים רבים, במיוחד אם הם לא צופים שיפור בהכנסה או עובדים בתחום ללא יציבות תעסוקתית.

התרשים הבא מציג דוגמא להחזר חודשי שעולה עם הזמן בשל עלייה בריבית ובמדד.

החזר חודשי עולה

ההחזר ההתחלתי עומד על 4,300 ש"ח והוא מגיע ל- 7,800 ש"ח בסוף התקופה – כמעט פי 2.

בתרשים הבא תוכלו לראות החזר חודשי פחות תנודתי, שעולה מ- 4,500 ש"ח ל- 5,000 ש"ח ומעניק ביטחון יחסי. היציבות נוצרה בעזרת הוספה של מסלול ריבית קבועה לא צמודה וביטול של המסלולים הצמודים, פעולות שמשיגות חיסכון של יותר מ- 300,000 ש"ח לאורך תקופת המשכנתא.

החזר חודשי יציב

חוב גדול מהסכום המקורי

לכאורה זה נשמע תמוה: למרות שאנחנו משלמים כל חודש, יום אחד אנחנו בודקים את יתרת המשכנתא ומגלים שאנחנו חייבים יותר כסף ממה שלווינו. תרחיש כזה אפשרי במסלול צמוד מדד, כי ברגע שהמדד עולה אז באופן אוטומטי קרן ההלוואה עולה באותו האחוז. לדוגמא - נניח שלקחנו הלוואה של 100,000 ש"ח והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה שהמדד עלה באותו החודש באחוז, אז הקרן למחרת כבר לא תהיה 100,000 ש"ח אלא 101,000 ש"ח.

הגרף הבא מראה את יתרת הקרן במשכנתא של 500,000 ש"ח לתקופה של 25 שנים, ריבית 4.5% ומדד שנתי של 4%.

השפעת ההצמדה על יתרת הקרן

בגלל המדד הגבוה הקרן תופחת אל מעבר לסכום ההלוואה. בשנה השמינית, למשל, החוב שלנו יהיה 541,000 ש"ח.

במדד שנתי נמוך יותר של 2%, שהינו אמצע יעד האינפלציה של בנק ישראל בשנים האחרונות, הקרן פוחתת מהר יותר ובשנה השמינית נהיה חייבים 463,000 ש"ח. אך כמובן שאין לסמוך על זה ויש לזכור שהמדינה ידעה בעבר תקופות ארוכות של אינפלציה גבוהה.

לאור פוטנציאל הסיכון הטמון בהם, מומלץ לשלב מסלולים בריבית משתנה רק אם יש תכנון לפרוע אותם על ידי כספים עתידיים כמו קרנות השתלמות, קופות גמל וכו', ואת המסלולים צמודי המדד לקחת לתקופות קצרות יחסית.


בחירת משכנתא - סקירת הספרות האקדמית

מחקרים מצביעים על כך שחישוב והשוואה של ריביות, משימות הליבה בתהליך בחירת המשכנתא, אינם פשוטים עבור לקוחות רבים (Campbell 2006; Lusardi & Tufano 2009).

התיאוריה המסורתית של הכלכלן סטיגלר (1961) גורסת שלקוחות המחפשים אופציות להלוואת משכנתא בודקים ומעבדים מידע זמין לגבי מחירים ומאפיינים אחרים, עד לנקודת השוויון בין התועלת השולית של המידע לבין העלות השולית של הפקת אותו מידע. אולם, התיאוריה מתבססת על יכולתם של הלקוחות להשיג את כל המידע. בפועל, המידע בשוק המשכנתאות משתנה לפי סוגי ההלוואות ומכיל מונחים טכניים וחישובי ערך הזמן של הכסף - ערך עתידי, ערך נוכחי וריבית דריבית. הלווים נדרשים להשקיע זמן בלימוד סוגי ההלוואות ותנאיהן, או להיעזר בייעוץ של מומחה.

שוק המשכנתאות הוא דוגמא לשוק שבו לצרכנים יש גישה למידע מועט במהלך החיפוש (Gibler & Nelson, 2003), דבר המאפשר לבנקים לגרוף רווחי עתק (Inderst, הלוואות כאשר הבנקים מתוחכמים ממשקי הבית, 2005).

מספר מחקרים בחנו את התנהגות הצרכנים אשר מחפשים משכנתא לרכישת בית או ממחזרים משכנתא קיימת. Lee ו- Hogarth גילו שונות גדולה בהתנהגויות. לדוגמא, 11% מן הלווים דיווחו שלא ביצעו השוואה ו- 26% דיווחו כי הישוו בין הלוואות רבות. הם מצאו שלווים משכילים יותר ביצעו חיפושים רחבים יותר, ולווים שציפו כי הבנק ידחה אותם ביצעו חיפושים מצומצמים יותר. Campbell העריך שבמהלך שנות ה- 1990 ותחילת שנות ה- 2000, בין 36% ל- 45% ממשקי הבית נטלו משכנתאות בריביות גבוהות לפחות ב- 1.5% מהריביות הזמינות בשוק, כתוצאה מחוסר ידע.

בהקשר זה מציינים Dawson ו- Henley כי חוסר השכלה עלול להוביל לביטחון יותר ו"אופטימיות יתר" בקבלת החלטה פיננסית, טעויות שנמצאות במתאם חיובי עם פיגורים בתשלומי המשכנתא.

Ding בחן את נתוני ה- HMDA (חוק המחייב בנקים למסור מידע מפורט על טופסי הבקשה למשכנתאות) באזור אטלנטה ומצא כי לווים בעלי הכנסות נמוכות או משתייכים לקבוצות מיעוט קיבלו הלוואות בשיעורי ריבית גבוהים יותר.

Bucks ו- Pence מצאו שלווים בעלי הכנסות נמוכות אשר נטלו משכנתאות בריבית משתנה נטו שלא להעריך נכון עד כמה הריבית על ההלוואה שלהם עשויה להשתנות. עוד נמצא שהסיכוי שלהם לא לדעת מהי הריבית היה גבוה ב- 28% לעומת לווים בעלי הכנסות גבוהות. יתר על כן, החוקרים הסיקו שחינוך לקוי מחריף את הבעיה. המחקר התייחס גם לאוכלוסיית הלווים המבוגרים אשר פעמים רבות מולכים שולל על ידי מלווים אגרסיביים. 60% מקרב הלווים שמעל גיל 65 לא יודעים את פרטי המשכנתא שלהם, לעומת 30% מן הלווים הצעירים יותר.

קריאה נוספת
Mortgage Mistakes? Demographic Factors Associated with Problematic Loan Application Behaviors, מחקרו של Michael Collins, מרצה בכיר באוניברסיטת ויסקונסין-מדיסון, 2011