מיחזור משכנתא

מהו מיחזור משכנתא?
בישראל יש מאות אלפי משפחות אשר לקחו בעבר משכנתא בריבית גבוהה, מה שהופך אותה ליקרה. רוב הלווים אינם יודעים כי שיפור של התנאים יכול להקטין באופן משמעותי את גובה ההחזר החודשי, ולהשאיר בידיהם הכנסה פנויה נוספת.

מיחזור משכנתא זהו תהליך שבו מחליפים יתרת חוב במשכנתא קיימת על ידי נטילת משכנתא חדשה עם תנאים משופרים, לרבות שינוי שיעור הריבית המשולמת, החלפת מסלול ו/או שינוי יתרת תקופת ההלוואה.

פעולת המיחזור באה לחסוך בתשלום החודשי ולייעל את הכלכלה המשפחתית - כל שינוי קטן במשכנתא הקיימת עשוי לחסוך אלפי שקלים בשנה, ועשרות אלפי שקלים בחישוב מצטבר לכל התקופה.

מתי כדאי למחזר?
מידת הכדאיות צריכה להיבדק בערכים נוכחיים של החיסכון העתידי, תוך בחינת ההוצאות שיש לשלם לבנק בגין המחזור, כגון: עמלת פירעון מוקדם, עמלת פתיחת תיק, הערכת שמאי לנכס, המצאת מסמכים משפטיים וכדומה. עמלת הפירעון המוקדם, אשר משקפת היוון של הפרשי ריבית שהבנק גובה מכם בעקבות ההפסדים הצפויים לו כתוצאה מן המעבר בין משכנתאות, מקטינה את החיסכון שניתן להשיג בעקבות הפעולה ועשויה להפוך את התהליך ללא כדאי/חסכוני עבור הלווים. לכן יש לשים לב כי חישוב החיסכון שיושג כולל עלות זו.



מצבים בהם החלפת משכנתא ישנה בחדשה יכולה לחסוך כסף
ריבית נמוכה יותר - כאשר רכשתם את הבית, הסביבה הכלכלית קבעה את גובה הריבית. אולם, שיעורי הריבית משתנים, ויכול להיות שהיום הריבית במשק נמוכה בהשוואה לזו ששימשה בזמנו לחישוב ההחזר, כך שנוצרת הזדמנות להקטין את התשלום החודשי. אם לדוגמא לקחתם משכנתא בריבית של 8% וכעת הריבית במשק היא 4%, החלפה של המשכנתא עשויה להקטין את תשלומי הריבית בחצי. קרא עוד על פעילות מיחזורי המשכנתאות - גורמים, היקף ומגמות.

מיחזור לצורך קיצור תקופת ההחזר. ככל שהתקופה ארוכה יותר, תשלומי הריבית המצטברים יהיו גבוהים יותר. נאמר לדוגמא שהייתה לכם במקור משכנתא למשך 30 שנה ושילמתם אותה במשך 8 שנים. אתם יכולים להחליף את היתרה של 22 שנה לתקופה קצרה יותר של 10 או 15 שנה, וזה יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.

מיחזור כדי לעבור מסלול - כאשר שיעורי הריבית עולים, משכנתא במסלול ריבית משתנה אינה אופטימאלית ויתכן שמעבר אל מסלול ריבית קבועה יחסוך לכם הוצאות בשוק המשתנה. דוגמא נוספת היא מיחזור של משכנתא צמודה לדולר אשר נלקחה בשער גבוה, ואילו כעת שער הדולר נמוך ואפשר להרוויח מן ההפרש בשערים.

אם יכולת ההחזר שלכם השתנתה, זה יכול להיות זמן מתאים לביצוע מחזור. כאשר אתם מתקשים להחזיר את המשכנתא, תוכלו לבקש מן הבנק לפרוס את התשלומים על פני זמן ארוך יותר. תקופת ההלוואה תתארך, אבל התשלום החודשי ירד לרמה שתוכלו לעמוד בו. מנגד, אם מצבכם הכלכלי השתפר וההכנסה שלכם גדלה לעומת העבר או שקיבלתם סכום גדול, תוכלו לקחת משכנתא קצרה יותר עם תשלום חודשי גבוה יותר שיאפשר לכם "להיפטר" מהר יותר מן החוב.

באופן כללי, התנאים האופטימאליים עבור מיחזור משכנתא הם: יתרה מעל 200,000 ₪, רכיב צמוד בריבית גבוהה מ- 5%, משכנתא צמודה לדולר כאשר הדולר היה מעל 4 ₪, מרווח של 0.5% מן הפריים ומטה, או משכנתא שהתקופה הנותרת שלה הינה מעל 5 שנים. כדאיות מוגדרת כחסכון של 30 אלף ₪ ומעלה. אתם יכולים לבדוק את הכדאיות באמצעות מחשבון מחזור משכנתא של האתר.

תהליך המיחזור
השלב הראשון בתהליך הוא קבלת תמונת מצב עדכנית לגבי המשכנתא שלך. כמה כבר שילמת עד עכשיו, וחשוב מכך: מה גובה החוב שנשאר לך לשלם לבנק? כדי לקבל את המידע, יש לבקש מן הבנק "דוח יתרה לסילוק". דוח זה מפרט את סכום ההלוואה המקורי, היתרה לסילוק לפי מרכיביה השונים (קרן וריבית), סוג ההלוואה, מועד מתן ההלוואה ותקופתה, שיטת הפירעון שלה, מדד / שער בסיס, סוג הריבית וסכום עמלת הפירעון המוקדם נכון למועד הבקשה. לאחר שהוצאת את הדוח, תוכל לראות אם קרן ההלוואה קטנה או גדלה למרות ששילמת כסף לבנק כל חודש. דוגמא לדוח יתרה לסילוק:

דוח יתרה לסילוק


יתרת החוב היא הבסיס לבדיקה האם כדאי לך לבצע שינויים בהלוואה הנוכחית. על נתון זה מבצעים סימולציות שונות במטרה לבדוק איך ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינוי בריבית ולהרכב שונה של ההלוואה, ומה החסכון שאפשר להשיג בכל תרחיש. חשוב לזכור כי המחזור אינו עסקה של הכול או כלום. אפשר למחזר רק חלק מן הסכום, למשל, להעביר חלק מן היתרה למסלול אחר. אם משכנתא נלקחה כולה בפריים ויש צפי לעלייה בריבית, יתכן שיהיה כדאי למחזר ולבנות תמהיל מאוזן יותר שכולל גם קבועה לא צמודה וקבועה צמודה. לדוגמא, 40% פריים, 30% קל"צ ו-30% ק"צ. בכל מקרה, תמהיל המשכנתא החדש אמור לענות על הקריטריונים הבאים:
- תשלם פחות כסף עבור ריבית והצמדה, משום שקרן ההלוואה תקטן במהירות.
- עם השנים ההחזר החודשי ילך ויקטן.

לסיכום, מיחזור משכנתא הוא תהליך מורכב שדורש בחינה מדוקדקת של כל התנאים כדי למצוא את המסלול שיחסוך לך עשרות ואולי אף מאות אלפי שקלים.

מה צריך לבדוק כשרוצים לפרוע משכנתא? - מדריך של משרד האוצר