הנחיות בנק ישראל בתחום המשכנתאות

ריביות השפל ששררו בישראל באמצע שנת 2009 הוזילו מאד את המשכנתאות ואפשרו ללווים רבים לקבל הלוואות דיור זולות מבלי לקחת בחשבון את רמת הסיכון שלהן או לבדוק את רגישות התשלום החודשי לשינוי כלפי מעלה בריבית.
בפרוטוקול ישיבת ועדת הכספים (5 באוגוסט 2009) התריע ח"כ כרמל שאמה הכהן שהמשכנתאות הזולות מביאות לניפוח שוק הנדל"ן -


ריביות ושוק הנדלן



נגיד בנק ישראל סטנלי פישר העיר באותה ישיבה שהמקום הראשון במשק שמושפע מהורדת הריבית הוא שוק המשכנתאות. הוא הגיע למסקנה שהבעיה לא קריטית, אבל דיבר עם הבנקים כדי שייתנו מידע על הסיכונים למי שלוקח את המשכנתא.

המגבלות המרכזיות, נכון להיום - תחילת 2017

1. ברוב הבנקים יגבילו אתכם להחזר עד 33% מהכנסה.

2. אחוז המימון המירבי: דירה ראשונה - 75%, משדרגי דירה - 70%, משקיעים - 50%.

3. אחוז הפריים ומשתנות הקצרות מ- 5 שנים (כגון עוגן מק"מ / מט"ח וכו') מוגבל לעד 33%.

4. חובה לקחת לפחות 33% בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).

פעולות בנק ישראל להורדת הסיכון בשוק המשכנתאות
מתוך מצגת שוק הדיור והמשכנתאות וצעדי מדיניות לסיוע למשקי הבית, בנק ישראל, נובמבר 2016

ההודעות, ההוראות וההנחיות שפורסמו:

ספטמבר 2014
המפקח על הבנקים דודו זקן פרסם טיוטת הוראה לבנקים להקצות יותר הון כנגד משכנתאות חדשות שהם יעניקו לציבור רוכשי הדירות. הסיבה להוראה היא חשש מעלייה ברמת הסיכון של תיק המשכנתאות ורצון להגביר את יציבותם של הבנקים ואת יכולתם לספוג הפסדים בלתי צפויים בשוק הדיור. באופן תיאורטי, מכיוון שהבנק לא יכול להשתמש בכל הכסף שעומד לרשותו, אלא נאלץ "לשים בצד" חלק ממנו, הוא מפסיד פה הכנסה וירצה לגלגל את ההפסד הזה על הלקוחות, כלומר ייקר את הריבית.

אפריל 2014
1. משכנתא בהיקף של יותר מ- 5 מיליון שקלים תיחשב באופן אוטומטי להלוואה מסוכנת. על כל הלוואה שסכומה יעלה על 5 מיליון שקלים, הבנק יצטרך להפריש ("לשים בצד") בצד עוד 5 מיליון שקלים. זאת על מנת להבטיח שאם יהיה משבר דיור עמוק, הבנק לא ייפגע אם הלקוח לא יחזיר את ההלוואה שלו ויהיה לו גיבוי. המשמעות היא התייקרות ריבית על הלוואות לדירות יוקרה.

2. הלוואה רגילה (לא משכנתא) המסתיימת תוך פחות משנה וחצי לא תילקח בחשבון לצורך חישוב ההכנסה הפנויה שלכם. דוגמא: אתם מרוויחים 15,000 ש"ח ואתם רוצים לקחת משכנתא ולהחזיר 6,000 ש"ח. יחד עם זאת אתם מחזירים כל חודש 4,000 ש"ח עבור הלוואה שלקחתם לרכישת רכב חדש. עד היום הבנק לא היה מאשר לכם את זה, מכיוון שהוא היה אומר לכם שאתם מרוויחים 15,000 אלף ובניכוי ההלוואה נשאר לכם ביד רק 11,000 ש"ח, ומזה אתם לא יכולים להחזיר 6,000 ש"ח כי יחס ההחזר כבר הופך להיות גבוה מדי. אחת ההנחיות הקודמות של בנק ישראל קבעה שאי אפשר להחזיר יותר מ- 50% מההכנסה הפנויה של הלווים.
אם נשארו יותר משנה וחצי עד לסיום ההלוואה אז החזר המשכנתא המקסימאלי יהיה
(15,000-4,000)*50% = 5,500 ש"ח. אם ההלוואה מסתיימת תוך פחות משנה וחצי, הבנק לא ייקח אותה בחשבון, וההחזר המקסימאלי האפשרי יהיה 15,000*50% = 7,500 ש"ח.

3. אם אתם מביאים ערב, רק 50% מהכנסתו תילקח בחשבון.

אוגוסט 2013
ההגבלות החדשות:
1. אי אפשר לקבל הלוואה לדיור שבה שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה החודשית עולה על 50%.
2. בנקים לא יאשרו הלוואה לדיור שבה היחס בין החלק שניתן בריבית משתנה לבין סך ההלוואה עולה על 66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן והיא מרחיבה את ההגבלה הקיימת שמגבילה לשליש את החלק שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ-5 שנים.
3. בנקים לא יאשרו משכנתא לתקופת פירעון העולה על 30 שנים.

אוקטובר 2012: הגבלת אחוזי המימון
ההוראה מבחינה בין הלוואות לרוכשי דירות להשקעה, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה.
• חסרי דירה יוכלו לקחת שיעור מימון מירבי של 75%. על פי ההנחיות החדשות לא ניתן לקחת יותר מ- 75%, גם אם אתם זכאי משרד השיכון.
• משדרגים (מי שקונה ומוכר במקביל) - עד 70% מימון.
• משקיעים - כאן בנק ישראל משנה את כללי המשחק. הבנק מגביל אותם למימון של 50% בלבד משווי הדירה להשקעה (כלומר, אם אתם רוצים לרכוש דירה בסך מיליון ש"ח תצטרכו להביא 500,000 ש"ח מהבית). עד היום יכלו המשקיעים לקחת משכנתא של 70% ועכשיו הם צריכים להעמיד 50% הון עצמי. בנק ישראל סבור כי אם המשקיעים ייצאו מהשוק, הביקוש יירד ובעקבותיו גם המחירים.

אפריל 2011: הגבלת רכיב הריבית המשתנה לשליש מסך ההלוואה לדיור
על פי הנחיה זו, רוב המשכנתא תוחזר בריבית קבועה. המגבלה חלה על הלוואות לדיור בכל מסלולי הריבית המשתנה, שבהן הריבית עשויה להשתנות במהלך תקופה קצרה מחמש שנים. ההנחיה נועדה להקטין את הסיכון לעלייה בהחזר החודשי כתוצאה מעלייה בריבית במשק.

אוקטובר 2010: צמצום משכנתאות הניתנות בריבית משתנה
הנחיות חדשות לגבי הלוואות לדיור הגבוהות מ-800 אלף שקל, בהן שיעור המימון גבוה מ- 60% ומרכיב הריבית המשתנה הוא לפחות 25%.
• שיעור מימון - החלק היחסי של הלוואת המשכנתא מתוך שווי הנכס. למשל, אם מחיר הדירה הוא 1,000,000 שקל ולקחת משכנתא של 700,000, אז שיעור המימון הוא 70%.
• ריבית משתנה - הכוונה להלוואות צמודות לפריים, הלוואות צמודות למדד בריבית משתנה (משתנה כל X שנים), הלוואות צמודות מט"ח בריבית משתנה, ועוד.
בנק ישראל למעשה מאותת לבנקים ולציבור שהלוואה כזו נחשבת הלוואה בסיכון (כי עלייה בריבית תקשה על הלווים לעמוד בתשלומים) ויש להקצות לה יותר רזרבות, כמובן שמבחינת הבנקים הרווח יורד והם עתידים להעלות את הריבית. ההתייקרות לא תחול על משכנתאות לזכאי משרד השיכון או משכנתאות צמודות למדד שנלקחו בריבית קבועה. לנוחיותך, תרשים להמחשת ההוראה החדשה.


משכנתאות משתנות - הנחיות בנק ישראל


מאי 2010: הפרשה לחובות מסופקים
הוראה לבצע הפרשה נוספת לחובות מסופקים (חובות שקיים ספק אם הבנק יוכל לגבות) בשיעור של 0.75% על מתן משכנתאות במימון גבוה מ- 60%.

פברואר 2010: בלימת טרנד קבוצות הרכישה
הקשחת התנאים הנדרשים מהבנקים למתן אשראי לקבוצות רכישה, כדי להפוך את ההלוואות לקבוצות האלה לפחות אטרקטיביות. דרישה מהבנקים לסווג את ההלוואות האלה בתקופה הראשונה לפני מסירת הנכס לרוכשים כהלוואות לענף נדל"ן - ולא למשכנתאות. כתוצאה מכך, הבנקים נאלצים, על פי כללי בנק ישראל, להקצות עבור הלוואות כאלה יותר הון.

האם זה יעזור?
ההערכה בשוק היא שאין די בהנחיות אלה כדי למנוע את המשך עליית המחירים, ויש צורך ברפורמות שתוביל הממשלה להפשרת קרקעות, הגדלת ההיצע של דירות וזירוז קצב התחלות הבנייה.