קניית נכס בארה"ב

מאת: עו"ד נעמי נוימן
יוני 2016

לפני כשנה, התחלתי לחפש עבורי ועבור לקוחותיי אפיקי השקעות חדשים עם סיכון נמוך עד כמה שאפשר.

השקעות הנדל"ן בארץ, טובות ככל שיהיו החלו למצות עצמן הן בשל המיסוי הגבוה המוטל על רוכשי דירות להשקעה (8% החל מהשקל הראשון) והן בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים שהופכים את התשואה מדירות להשכרה ללא רווחית.

התחלתי ללוות את לקוחותיי ברכישת דירות בשוק הנדל"ן בחו"ל. אין חובה להיות אזרח ארה"ב או להיות בעל גרין קארד על מנת לרכוש נכס באה"ב.

מפתה עד כמה שזה נשמע בשל התשואה הגבוהה על דירות להשקעה, גיליתי כי קיימים סיכונים רבים במהלך הרכישה ולאחריה, שהמשקיע הישראלי אינו מודע להם. בין העיקריים שבניהם הוא צורת ההתאגדות, המיסוי, מס העזבון שקיים בארה"ב והעלויות הנוספות.

בכתבה קצרה זו, אמנה את השלבים לרכישת הנכס.

א. איתור הנכס להשקעה. כנראה השלב החשוב ביותר ההליך. לא להסתמך על פרסומות אקראיות. להצליב מידע מכמה אתרים. אתר נהדר לבירור שווי הנכס הינו אתר בשם זילו. (קישור בסוף הכתבה) לדבר עם מתווכים מקומיים, להשתמש בשירותי חברות שיש להם נציגות בארץ ובחו"ל (קישור בסוף הכתבה), לבקש תמונות של הנכס מבפנים ומבחוץ. שימו לב ששכר טרחתם גבוה מאוד ויכול להגיע עד ל 6%

על מנת לסבר את האוזן, ההשקעות של לקוחותיי מתרכזות בעיקר במדינת טקסס. הנכסים נרכשו בין 40,000- 60,000 דולר כאשר הרווח השנתי נטו עומד בממוצע על 15%.

ב. לאחר שאותר הנכס, יש להגיש בקשה לבעל הנכס – הטופס נקרא Purchase agreement.

בדרך כלל ניתן זמן של כמה שבועות עד לביצוע התשלום ובזמן הזה נבדק מצבו המשפטי של הנכס על ידי חברת ה title company יפורט בהמשך.

ג. מומלץ לקבל דו"ח שמאי לבדיקת מצבו הפיזי של הנכס או קבלת דו"ח קבלן עירייה לגביי מצבו של הנכס

POS אשר מפרט את כל דרישות העירייה על מנת שהנכס יעמוד בתקן.

טיפ: הכנס להסכם סעיף שמאפשר לסגת מההצעה באם יתגלו ליקויים משמעותייים.

ד. הדרך הנכונה ביותר לרכוש נדל"ן היא הקמת חברה בערבון מוגבל Limited Liability Company (LLC).

טיפ: משקיע שברצונו לרכוש כמה נכסים, יטיב לבחור בחברה מסוג Series LLC -מדובר בחברה בערבון מוגבל אשר תחתיה קיימים "תאים". כל "תא" משקף נכס. קיימת הפרדה של זכויות וחובות בין כל אחד מהתאים. כל תא יכול להיות בבעלות על התא יכולה להיות שונה מהבעלות על החברה וכך ניתן להוסיף שותפים לרכישת נכסים ספציפיים. עלות פתיחת כל תא הינה $25 בלבד וכך נחסכות עלויות רבות של הקמות חברות, אגרות לכל חברה ודיווח מס שנתי לכל חברה.

ה. הדרך לרישום הנכס הינה באמצעות חברת Title company.

מדובר בחברת עורכי דין עם רישיון לרישום מקרקעין בארה"ב. דרכם מתבצעות כל פעילות הרישום בטאבו. החברה בודקת את מצבו המשפטי של הנכס לרבות עיקולים ושיעבודים ורושמת את הנכס כאשר הוא נקי מחובות, משכנתאות, ועיקולים. עלות רישום הנכס יכול לנוע בין כמה מאות דולרים ועד ל 1% משווי הנכס.

כספי הרכישה יועברו לחשבון נאמנות עד אשר תועבר הבעלות על שמכם.

לאחר שהבדיקה הושלמה על ידי החברה, יקבע יום לחתימה ובאותו יום תועבר החזקה בנכס, הבעלות ובד בבד הכספים. אין חובה להיות נוכחים במעמד זה. יכול להבצע על ידי בא כוח מטעמכם.

ו. פתיחת חשבון בנק לטובת אותו הנכס לאחר הקמת החברה. מחשבון זה ישולמו הוצאות אחזקת הנכס ולחשבון זה יכנסו כספי השכירות. ניתן לפתוח חשבון על ידי הצגת שתי תעודות מזהות – צילומי רישיון נהיגה ודרכון, שם מורשה החתימה, מספר דרכון תאריך הנפקתו ותאריך פקיעתו, תאריך לידה והכתובת בישראל.

אגב, ניתן לרכוש את הנכס במזומן אבל על פי החוק האמריקאי יש לדווח על כל עסקת מזומן מעל 10,000 דולר לרשות הפרדלית.

למרות שאין חובה לשכור עו"ד לענייני נדל"ן, יוכל עו"ד שמתמצא במיסוי ובנבכי החוק האמריקאי, להנחות אתכם בכל הקשור למסמכי העסקה.

ז. יש להחזיק במספר נישום אישי Individual Tax Payer Number אשר נדרש לבעלי אזרחות זרה המשקיעים בארה"ב. יש לפנות לרשיות המס האמריקאי על ידי הגשת טופס W-7 עם סיבה להגשת הבקשה.

עלויות נוספות:

* ביטוח דירה כנגד פגעי טבע וביטוח צד ג'. כמה מאות דולרים לשנה. על נכס של 40,000 דולר שולם סכום של $600 לשנה.
* חברת ניהול נכסים, בדרך כלל גובה 10% מדמי השכירות ועלות הכנסת שוכר לנכס.
* עלויות מימון הנכס ככל ונדרשים.
* שיפוץ הנכס ככל ונדרש.
* בדיקת מצבו הפיזי של הנכס $100-$300.
* מיסוי הנכס – הכנסות פחות הוצאות ככל ומתקיים דרך חברה בערבון מוגבל. יש לדווח אחת לשנה.

קישורים:

* Zillow.com אתר לבירור שווי הנכסים

* חברת נדל"ן לאיתור נכסים וליווי בהשקעות בארה"ב -
https://www.facebook.com/MFresourcegroup
058-6728397 מייקל פלמינג, נייד

הכותבת הינה עו"ד לענייני נדל"ן, פשיטות רגל, מגשרת
במנהל עסקים MBA
פעמונית 5 הוד השרון
neomineo@gmail.com

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.