פעילות מיחזור משכנתא

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

פעילות מיחזור משכנתא

בדומה לשאר ההחלטות הפיננסיות, החלטה למחזר משכנתא תלויה בעלויות המיחזור וברווחים הצפויים מן התהליך. זו פעולה רווחית עבור הלווה שמחליף להלוואה בריבית נמוכה יותר, אך היא לא רווחית עבור הבנק, ולכן יוטל קנס בגין פירעון מוקדם. לווים שפורעים משכנתאות בלי קנס ישלמו על האופציה, כפי הנראה, בצורה של שיעור ריבית גבוה יותר.

רוב המחקרים האקדמיים של כלכלנים בנושא התמקדו בשאלה מדוע בעלי דירות בוחרים למחזר. לכאורה, זו החלטה פשוטה: לחכות עד שהריבית תהיה נמוכה ביחס לריבית הנוכחית של ההלוואה. אולם, נראה כי לווים מעכבים את המיחזור גם כאשר מודלים סטנדרטיים מראים שהתנאים אופטימאליים לכך (Stanton 1995). אין ספק כי שילוב של חוסר וודאות לגבי שיעורי הריבית (אשר יכולים להמשיך לרדת), חוסר וודאות לגבי הזמן שנמשיך לגור בבית ונתונים דמוגרפיים אחרים מהווים גם הם גורמים מכריעים בנטייה למחזר.

כדי לבדוק מתי הישראלים מגלים עניין במיחזור, השתמשנו בכלי Google Insights for Search של מנוע החיפוש גוגל, אשר מאפשר לראות נפח חיפוש של ביטוי מסוים לאורך זמן. הזנו בכלי את הביטוי מיחזור משכנתא והתקבל התרשים הבא.
כפי שניתן לראות, הרצון למחזר אינו קבוע לאורך השנים - יש שיאים ולעומתם יש תקופות שפל. כאשר מצרפים את גרף הריבית הממוצעת על משכנתאות, מגלים חפיפה מושלמת ומנוגדת - נקודות השיא בחיפוש הן נקודות השפל בריביות. כך למשל, באמצע 2005 הביקוש למיחזור עלה בחדות בעת שהריבית ירדה לשפל של 4%, ומתחילת 2009 ועד סוף 2010 קיים רצון למחזר על רקע ירידה מתמשכת בריבית, שהסתיימה בתחילת 2011.


נפח חיפוש של מיחזור משכנתא
ריבית ממוצעת על משכנתאות


איגוד הבנקים למשכנתאות בארה"ב, Mortgage Bankers Association, מפרסם אינדקס שמודד את היקף הבקשות למימון חוזר של משכנתאות, מול השינויים בריבית בארה"ב. האינדקס תנודתי מאד ועלייה בו מתרחשת סביב ריביות נמוכות, אך ריביות נמוכות בלבד לא גורמות לזינוק בהיקפי המיחזור. אחת ההשערות היא שהאינטרנט פתח בפני לווים אפשרויות חיפוש רבות והגדיל את התחרות - לקוחות יכולים להשוות מחירים בקלות ובמהירות. לצפייה באינדקס של ה- MBA.

מחקרם של Bennett, Peach ו - Peristiani הראה שבעלי דירות נוטים למחזר כשהריביות נמוכות ומחירי הנדל"ן גבוהים. Bennett, Keane ו - Mosser הצביעו על נטייה למחזר כאשר הריבית הנוכחית גבוהה בחצי אחוז עד שני אחוזים מן הריבית בהלוואה החדשה.

המודל של Krainer ו-Marquis מ- 2003 הראה שהיקף פעילות מיחזור המשכנתאות תלוי לא רק בשיעורי ריבית נוכחיים, אלא גם בהיסטוריה של השינויים בריבית ושל מחירי הבתים. הפעילות תקטן כאשר הביקוש לנדל"ן נחלש (מתבטא בשכ"ד נמוך), למרות ששיעורי הריבית צונחים.

Hurst ו-Stafford השתמשו בנתונים של משקי בית ממדגם Panel Study of Income Dynamics כדי לחקור את הקשר בין ערך הבית לצריכה השוטפת. הם הראו שערך הבית יכול לשמש כגידור (hedge) מפני קשיים כלכליים, והעריכו שהממחזרים השתמשו בשני שלישים מן הסכום שהרוויחו הודות למיחזור המשכנתא שלהם. מידע חשוב לגבי השפעתם של מיחזורים על הכלכלה אפשר למצוא במחקרם של Canner, Dynan, Passmore מ- 2002. הם העריכו שבעלי בתים בארה"ב חסכו בשנה אחת 4.7 מיליארד דולר של תשלומי משכנתא באמצעות מיחזור. חלק ניכר מן הכסף שנחסך הופנה לצריכה. Wetmore ו- Ndu מצאו בשנת 2006 שמיחזור הוא תחליף להשקעות אחרות ושמשקיעים מגיבים מהר יותר לשינויים בריבית בהשוואה לעבר.