חוזה להשכרת דירה

מתכוונים להשכיר את דירתכם? כמה דגשים חשובים למשכיר הדירה
מאת: עו"ד מאיה זך
3.4.2017

משכירים רבים נוטים לראות את השכרת הנכס שלהם כעניין פשוט, ובהתאם לרוח התקופה הם מורידים הסכם שכירות מהאינטרנט ("חוזה שכירות סטנדרטי") וזאת מבלי לקחת בחשבון את הסיכון הנובע מכך.

רשת האינטרנט מלאה בהסכמי שכירות בנוסחים שונים ומזמנים שונים, אבל האם אתה בטוח שהחוזה הספציפי שמצאת שומר על האינטרסים שלך? האם ההסכם יגן עליך בסיטואציות שונות? מי ניסח את ההסכם ובאיזו שנה? האם החוזה מותאם לרפורמות החדשות בחקיקה הרלוונטית?

קיימים לא מעט מקרים בהם משכירים מצאו את עצמם נפגעים משוכרים במהלך תקופת השכירות (פיגור בתשלומים, אי פינוי המושכר, נזקים בנכס המושכר וכיו"ב), כאשר מדובר בהשכרת דירה למגורים חשוב לזכור כי הסכם שכירות טוב ומקיף ישמור על האינטרסים שלכם כמשכירים ויגן עליכם במציאות בה עלולות לצוץ בעיות או מחלוקות. חשוב לערוך בדיקות מקדמיות ולהקפיד לסכם מספר נושאים מראש באופן מפורש ולהביאם לידי ביטוי בחוזה השכירות.

בין אם אתם משכירים את דירתכם בשל מעבר למקום מגורים חדש ובין אם זוהי דירה להשקעה שברשותכם, חשוב לערוך מספר בדיקות טרומיות, וכן לשים דגש על הבאה לידי ביטוי של מספר נקודות חשובות בהסכם השכירות.

1. בדיקות מקדמיות: בדיקת ובחירת השוכרים

כאשר מדובר בהשכרת דירה למגורים חשוב לזכור כי כמשכיר הנך מפקיד את הנכס שלך לאדם זר, ולכן בדיקת השוכרים הינה קריטית ובעלת חשיבות רבה. עליכם לתשאל את השוכרים הפוטנציאלים מכיוון שמטרתכם לחתום מול שוכר ראוי ולקבל התרשמות אותנטית ככל שניתן על הנפשות הפועלות. בשלב הראשון עליכם להיות ברורים מי השוכר האידיאלי שלכם (יחיד, זוג, משפחה, שכירות עם בע"ח או שלא וכיו"ב) מעין "פרופיל שוכר" הכולל את כל הפרמטרים שחשובים לכם כמסננת ראשונית. על אף שהתרשמות ראשונית טובה היא חשובה כשמדובר במפגש בין בני אדם, עליכם לזכור כי כשמדובר בשוכרים פוטנציאלים רושם ראשוני חיובי אינו מספיק. חשוב לקבל פרטים בדבר הרקע וההיסטוריה של השוכרים או יכולתם הכלכלית, לכן לפני כניסה למו"מ על הסכם השכירות חשוב לבדוק את יכולת התשלום של השוכרים (המצאה של 6 תלושי שכר, המצאת העתק תנועת עו"ש בחשבונם), את הגיבוי הכלכלי שלהם באם יקלעו לקשיים ולאתר מידע באינטרנט ככל שתוכלו. חשוב לדרוש לראות תעודת זהות ולקבל צילום מת.ז של השוכרים כדי לבצע בדיקות נוספות כגון: איתור חשבונות מוגבלים באתר בנק ישראל, איתור חייבים מוגבלים באמצעים באתר רשות האכיפה והגבייה (אלו בדיקות רבות חשיבות שבד"כ כלל לא נעשות ע"י משכירים רבים). פרטי הזיהוי והמען נדרשים גם לעריכת הסכם השכירות.

2. "שכירות בלתי מוגנת"

הסכם השכירות חייב להיות מפורשות חוזה שכירות "בשכירות בלתי מוגנת" וחשוב לכלול בתוכו סעיף נרחב בדבר "אי תחולת חוק הגנת הדייר" והצהרות השוכר כי לא שילם למשכיר דמי מפתח כמשמעותם בחוק הגנת הדייר. חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1792 נחקק בתקופה בה מדינת ישראל נכנסה למצוקת דיור גדולה והחוק העניק לשוכרים בדיירות מוגנת זכויות מיוחדות ביחס לשכירות כגון: הגנה מפני פינוי, תשלום דמי שכירות נמוכים מאוד וכיו"ב. כיום כבר לא משכירים דירות בדמי מפתח וכדי לנתק את הקשר באופן מוחלט הסכם השכירות מוגדר כ"הסכם שכירות בלתי מוגנת". למען הבהירות נבהיר כי המסגרת הנורמטיבית של הסכם שכירות רגיל (שכירות בלתי מוגנת) בדין הישראלי הוא "חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1791 הקובע, בין היתר, כי תוכן החוזה יכול להיות ככל אשר הסכימו הצדדים לו, כל עוד הדברים אינם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור.

3. מטרת השכירות

חשוב להגדיר את מטרת השכירות למטרת מגורים של השוכר בלבד ולא לשום מטרה נוספת. הגדרה זו חשובה על מנת שהשוכר לא יעשה שימוש בדירה למטרות אחרות כגון הפעלת עסק, דבר הנחשב ל"שימוש חורג". מכיוון שייעודה של דירה למגורים היא בהתאם לתוכנית ולהיתר שחלים על המקרקעין, אזי ששימוש בדירה למגורים שלא למגורים מצריך לרוב "היתר לשימוש חורג" ואף חושף את המשכירים לתביעות מצד השכנים דיירי הבית המשותף אם אלו נפגעו ממטרד כתוצאה מהשימוש בדירה למטרה שאינה מגורים.

4. דמי השכירות

חשוב להגדיר בהסכם השכירות את דמי השכירות החודשיים אותם חשוב לכם לקבל תמורת השכרת הנכס ולכלול את אופן קבלתם (חודש בחודשו, מראש עבור כל רבעון וכיו"ב), את אופן התשלום (שיקים, מזומן, העברה בנקאית וכיו"ב), את המועדים בהם ישולמו לפי תאריכים מדויקים, וכן לציין את שיעור התמורה המלא עבור כל תקופת השכירות. באם מדובר בתשלום בהמחאות (אופן התשלום השכיח) אז חשוב להגדיר את מועד קבלת כל דמי השכירות המלאים מראש ליום מעמד החתימה על ההסכם בהמחאות מעותדות עבור כל חודש וחודש מחודשי השכירות, בהתאם לקביעת מועדי הפירעון ובהתאם למשך תקופת השכירות.

5. הסבת זכויות

חשוב להגדיר סעיף בהסכם השכירות המחייב את השוכר שלא למסור או להעביר או להמחות את זכויותיו כשוכר בדירה ולא לאפשר את השימוש בה או בחלק ממנה בין אם בתמורה או שלא בתמורה לאף אדם אחר (צד שלישי) אלא בהסכמת המשכיר מראש ובכתב. הרציונאל הוא שהמציאות דינאמית ומשתנה ויתכן כי השוכר יעבור שינויים בחייו בזמן תקופת השכירות (שינוי מקום העבודה, שינויים במצבו הכלכלי, שינויים בצרכים וכיו"ב), על כן חשוב לציין בהסכם המכר סעיפים בדבר מצב שכזה בו הכנסת צד שלישי (שוכר נוסף או חלופי) תתאפשר רק לפי המוסכם על המשכיר לדוגמא כאשר הצד השלישי "ייכנס בנעלי השוכר" אל מול כל ההתחייבויות שבהסכם ושכוללות מתן בטוחות וערבויות מתאימות ובכפוף לכך שהצד השלישי יהיה לשביעות רצונו של המשכיר ובאישורו. חשוב גם להתייחס לכך שגם המשכיר חי במציאות דינאמית ומשתנה ולכן חשוב להוסיף סעיף המתייחס לאפשרותו למכור את הדירה אם ירצה בכך ולהתנות זאת בכך שהצד השלישי (במקרה זה רוכש הדירה או הבעלים החדשים של הנכס) ייכנס בנעליו כמשכיר ויכבד את הסכמות הצדדים עד לתום ההתחייבות. אפשרות נוספת היא לקבוע משך זמן סביר בו יוכל המשכיר בהתראה מראש לפנות את השוכר מהדירה ולהעבירה לצד השלישי כשהיא פנויה.

6. בטחונות

סעיף הבטחונות הוא החשוב ביותר לצד המשכיר והוא בא להבטיח לו מקור כספי אלטרנטיבי באם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו לתשלום. על ידי הבטחונות המשכיר מבטיח את דמי השכירות, את תשלום כל ההוצאות השוטפות של הדירה (ארנונה, מים, חשמל, תשלומי ועד בית) ותשלום עבור נזקים אם ייגרמו לדירה. נהוג להפקיד את הבטחונות בידי המשכיר במעמד החתימה על ההסכם כאשר אלו יכולים להיות ערבות בנקאית אוטונומית ו/או שיק בטחון פתוח לטובת המשכיר ו/או שטר חוב הכולל ערבות שני ערבים על שטר חוב, המחאות פתוחות וחתומות לפקודת ועד הבית, חברת חשמל ועירייה/רשות מקומית.

לבחירה בין הבטוחות יש משמעויות אופרטיביות ואישיות, למשל "ערבות בנקאית" נחשבת לבטוחה האולטימטיבית למשכיר, מכיוון שבמקרה של דרישה של המשכיר למימוש הערבות הבנק מחויב להעביר את הסכום מבלי לדרוש מהמשכיר להוכיח (לבנק) שהשוכר לא עמד בתנאי החוזה. החיסרון בבטוחה זו הוא מצד השוכרים ולא של המשכירים, שכן עבור מרבית השוכרים זהו סכום גבוה שלא תמיד בנמצא (בין אם מדובר בכסף נזיל, פיקדונות או חסכונות) כמו כן, המצאת ערבות בנקאית כרוכה בתשלום עמלות וריביות והיא מגבילה את מסגרת האשראי של סכום הערבות. "שטר חוב" המכונה גם "שטר ביטחון" נפוץ בהסכמי שכירות והוא מקנה למשכיר אפשרות לפתוח מיידית בהליכי הוצאה לפועל כנגד השוכר ולהיפרע. רצוי להחתים על שטר החוב שני ערבים על מנת להבטיח את אפשרות הגבייה שלכם במידה והשוכר שלכם הפך להיות לחדל פירעון. החסרונות בשטר חוב כבטוחה הם בכך שכדי לממשו ננקטת פעולה משפטית (תביעת שטר בהוצאה לפועל) לה ניתן להתנגד מהצד השני, וכן בשל שמימושו מותנה ביכולת הכספית של השוכר וביכולתם הכספית של הערבים לגביית הסכום.

אם אתם עתידים לעמוד בנעלי המשכיר עליכם לבחון ולהבהיר את כל העניינים הקשורים בהשכרת הדירה ורצוי מבעוד מועד. אל לכם לפעול מתוך לחץ או קלות דעת, כאמור עליכם לזכור כי המציאות מגוונת ומלאת הפתעות וכי בדיקות מקדימות והסכם שכירות טוב ומקיף ישמור עליכם ויעניק לכם מענה בסיטואציות משתנות. זכרו שהתנהלות אחראית ומקצועית עומדת ביחד עם שמירה על הזכויות שלכם.

חשוב לציין כי ההרחבות שלעיל כללו התייחסות למספר נושאים חשובים למשכיר בעניין השכרת דירה, אך הם אינם כוללים הרחבות בדבר נושאים נוספים וחשובים בעניין הסכם השכירות, שיש להתייחס אליהם כגון: מצב המושכר ותכולתו, תקופת השכירות ותקופת אופציה להארכת תקופת השכירות בתקופה נוספת, מיסים והוצאות, התחייבויות השוכר, תיקונים במושכר, ביטול ההסכם, פינוי המושכר והגדרת סעיפים יסודיים. על כל אחד מאלו ניתן להרחיב ורצוי לתת עליהם את הדעת ולבחון אותם טרם החתימה על הסכם השכירות.

מאיה זך, עורכת דין

רח' התע"ש 10 כפר סבא

דוא"ל adv.com-maya@zach

- המידע המוצג בדף זה הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה יעוץ ו/או חוות דעת משפטית -

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.


מאיה זך, עורכת דין

עו"ד מאיה זך
טל' 050-4082388
maya@zach-adv.com