משכנתא הפוכה

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

משכנתא הפוכה

קשישים בכל העולם חולקים דבר אחד משותף: מצוקה כלכלית. לרובם אין הכנסה שוטפת גבוהה, והם מסתמכים על קצבת זקנה בלבד. בצד ההוצאות, המצב מחמיר עם טיפולים רפואיים תכופים ויקרים.

מנגד, קשישים הם בדרך כלל בעלי דירות הרשומות על שמם, מבלי שיש עליהן שעבוד או משכנתא, שכן אלה כבר כוסו. בעבר, הדרך היחידה להתמודד עם הצרכים הפיננסיים הייתה מכירה של הדירה, שהיא פעמים רבות החלטה כואבת, כדי לממן שכר דירה.

מאפיינים
משכנתא הפוכה הוא פתרון מימון ייעודי לקשישים בעלי בתים אשר מעוניינים להשתמש בבית כמקור הכנסה חודשית או חד פעמית. ההסדר ממיר את ערך הבית להלוואה בצורת סכומי כסף נזילים שהלווה מקבל ואין צורך להחזירם כל עוד הוא מתגורר בבית. אפשר לקבל משכנתה הפוכה לשם מימון מעבר לבית אבות או דיור מוגן, מבלי למכור את הדירה. במקרה זה החזר ההלוואה מתבצע רק לאחר שהדייר עוזב את בית האבות או נפטר.



קריטריונים
התנאי היחיד הדרוש לקבלת ההלוואה הינו דירת המגורים, ואין צורך בעבודה קבועה, הכנסה שוטפת והחתמת ערבים. יש לציין כי הדירה נשארת בבעלות הקשיש ואינה עוברת לידיו של הבנק. גובה ההלוואה המתקבלת מושפע משווי הדירה הממושכנת וכן מגילו של הקשיש, ככל ששווי הנכס גבוה יותר, או שהקשיש מבוגר יותר, סכום ההלוואה שאפשר לקבל יהיה גדול יותר. הסכום נע בטווח שבין 15% משווי הנכס ללווה בגיל 60, לבין 50% משווי הנכס ללווה בגיל 90.


השוואה בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה


פירעון
כשאדם חותם על משכנתא הפוכה למעשה הוא חותם על חוזה שבו הוא מתחייב להחזיר את הסכומים שקיבל בתוספת ריבית. סכום החוב עולה עם הזמן, ובמועד ההחזר, כפי שנקבע, על הקשיש להחזיר את החוב. אם אין ביכולתו להחזירו, דירת המגורים נמכרת, כאשר רוב התמורה שתתקבל ממכירת הדירה תשמש להחזר ההלוואה, והיתרה עוברת לידי הקשיש או בני משפחתו. במידה שיתרת ההלוואה במועד הפירעון תהיה גדולה מהתמורה המתקבלת ממכירת הבית, הקשיש או יורשיו לא נדרשים לשלם את ההפרש.

במקרים רבים משכנתא הפוכה מהווה אמצעי המימון היחידי של הקשיש אשר זקוק לתזרים מזומנים כדי לקיים את עצמו בכבוד.

היסטוריה וסקירה אקדמית
משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי חדש יחסית, שהופיע בארה"ב בשנת 1989, שם הוא נקרא Home Equity Conversion Mortgage או Reverse Mortgage ומיועד ללווים מעל גיל 62.
על פי מחקרם של Makoto Nakajima משלוחת הפדרל ריזרב בפילדלפיה ופרופ' Irina Telyukova מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטת קליפורניה, נכון לשנת 2011, 1.4% מן הקשישים משתמשים בשיטה זו, וקיימת עלייה מתמדת בביקוש. מספר המשכנתאות ההפוכות שניתנו בארה"ב זינק מ- 157 בלבד בשנת 1990 ל- 114,000 בשנת 2009. בתחילה הן היו מיועדות בעיקר לקשישות בודדות, אך כיום גם גברים בודדים או זוגות נוטלים אותן.

בשנת 2007 התפרסם סקר שנערך מטעם האגודה האמריקאית של גמלאים (AARP), בקרב אנשים שהתעניינו במשכנתא הפוכה ובסופו של דבר החליטו לא לקחת אותה. הסיבות השכיחות ביותר להימנעות היו "יקר מדי", "אני אוהב לדעת שהבית שלי לגמרי ואין חובות", או "מצאתי דרך אחרת לקבל כסף".

Rasmussen ערך מחקר שהתבסס על נתוני ה- U.S. Census משנת 1990 וגרס ש- 80% מבעלי בתים שגילם 69 ומעלה צפויים להרוויח ממשכנתא הפוכה. חוקר אחר, Merrill, החזיק בגישה שמרנית יותר וטען כי 9% בלבד מהם יכולים להרוויח.

מחקר שהתפרסם בחודש אפריל השנה על ידי "המרכז לחקר הפרישה", הפועל בבוסטון קולג' בארה"ב (Boston College), ניתח את תרומתם של מספר כלים: דחיית הפרישה, לקיחת משכנתא הפוכה ושליטה בהוצאות, ליעד החיסכון בזמן פרישה לגמלאות.
בתרחיש הבסיסי, 74% ממשקי הבית לא השיגו בגיל 62 התאמה בין הצרכים למקורות. בהשוואה לפתרונות אפשריים אחרים, כולל הקטנת הוצאות והשקעה בנכסים חסרי סיכון, המשכנתא ההפוכה נמצאה כתורמת ביותר לכל קבוצת גיל. לדוגמא, 58.5% יסבלו ממצוקה כלכלית בגיל 65, לעומת 48.2% בלבד מלוקחי משכנתאות הפוכות. (ראה טבלה).


השוואה בין משכנתא הפוכה לאפיקי חיסכון אחרים

צפה בממצאי המחקר


בישראל
השיטה יובאה מארה"ב לישראל באמצע שנות ה- 2000, ואחד הראשונים שכתב עליה הוא מאיר סוקולר, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל, במאמר שפירסם במגזין "מבט כלכלי" היוצא לאור על ידי הבנק.

לסיכום, כאשר חושבים על משכנתא, האסוציאציה הטבעית הראשונה שעולה לנו לראש היא צרה צרורה, התחייבות אינסופית לבנק והחזרים חודשיים מעיקים. זה נכון כאשר מדובר בזוג צעיר הזקוק למימון לרכישת דירה. רובינו לא מודעים למשכנתא הפוכה, שבאמצעותה אפשר לקבל כסף מהבנק ולשפר את רמת החיים בגיל הזהב.



השוואת ריביות משכנתא