ריבית או תמהיל?

מה באמת משפיע על המשכנתא שלכם: הריבית או התמהיל?

הריבית היא בהחלט חשובה ויכולה לחסוך בתשלומים, אך תמהיל המשכנתא הוא הנושא המרכזי - בבניית תמהיל חכם ומותאם יוצרים מצב בו המשכנתא לא מתנפחת ולא נשלם כסף מיותר לבנק. התמהיל הוא המרכיב המשפיע ביותר על סך ההחזרים העתידי שלכם, ובעזרתו תשיגו חיסכון כספי גדול והחזר כולל נמוך יותר במהלך חיי ההלוואה.

דוגמה מספרית: ריבית מול תמהיל

שני אנשים מקבלים את התמהיל הבא עבור משכנתא של 1,000,000 ש"ח.

תמהיל משכנתא ראשוני

המשכנתא מורכבת מארבעה מסלולים: ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), קבועה צמודה למדד, פריים ומשתנה כל 5 שנים צמודה למדד. ההחזר ההתחלתי הוא 5,154 ש"ח, וההחזר הכולל יהיה 1,734,260 ש"ח.

*בכל התמהילים במאמר זה קיימת הנחת מדד שנתי של 2% ועלייה שנתית של 0.15% בריביות הפריים והמשתנה.

שני האנשים רוצים להוזיל את המשכנתא.
הראשון פרסם את התמהיל בפורומים באינטרנט כדי לקבל חוות דעת, והתגובות היו: "דפקו אותך בריביות" ו- "אפשר לקבל ריבית נמוכה יותר". לכן הוא מחליט להתמקד בריביות, ניגש לבנק ודורש הפחתה משמעותית שלהן.
לאחר דין ודברים, הבנק מציע לו תמהיל חדש:

תמהיל משכנתא עם ריביות נמוכות

מהם ההבדלים בין ההצעות?

1. ניתן לראות כי בתמהיל החדש הריביות בכל המסלולים, למעט הפריים, ירדו ב- 1%.
ריבית הקל"צ ירדה מ- 5.2% ל- 4.2%, קבועה צמודה ירדה מ- 3.7% ל- 2.7%, ומשתנה צמודה ירדה מ- 3.5% ל- 2.5%.

2. ההחזר ההתחלתי נמוך בכמעט 400 ש"ח: 4,778 במקום 5,154.

3. החיסכון: כ- 120,000 ש"ח (1,734,260 פחות 1,610,991).

האיש מרוצה מאד כי הוא מרוויח פעמיים: התשלום החודשי ירד ויש חיסכון מצטבר של הרבה כסף.

האם אפשר לקבל משכנתא זולה יותר?

האיש השני מחליט להתמקד במסלולים עצמם ולא בריביות. הוא משנה את התמהיל המקורי והבנק מאשר לו את התמהיל הבא:

תמהיל משכנתא עם מסלולים שונים

מה קרה בתמהיל החדש?

1. בתמהיל המקורי 45% מן הסכום היה מוצמד למדד, ואילו בתמהיל החדש אין מסלולים צמודים. בתמהיל החדש גדל משקלו של מסלול הקל"צ אשר מייצב את ההחזר החודשי לאורך השנים, ותקופתו התקצרה. החשיפה למסלול המשתנה צומצמה ל- 20 שנים בלבד ובנוסף הוא נלקח במסלול לא צמוד.

2. ההחזר ההתחלתי נשאר זהה.

3. החיסכון: כ- 220,000 ש"ח (1,734,260 פחות 1,515,227).

מסקנות

שינוי של המסלולים מוביל לחיסכון גדול יותר מאשר שינוי של הריביות בלבד. בעוד שריביות נמוכות יותר השיגו חיסכון של 120,000 ש"ח, בנייה נכונה של תמהיל המשכנתא השיגה חיסכון של 220,000 ש"ח, כלומר 100,000 ש"ח נוספים!

יתרה מכך, ההחזר החודשי פחות תנודתי: בשיאו הוא גבוה ב- 455 ש"ח בלבד מההחזר ההתחלתי, לעומת הפרש של 1,283 ש"ח שקיים בתמהיל עם ההחזר ההתחלתי הנמוך יותר.

למרות שניתן להקטין את ההחזר ההתחלתי, זה לא תמיד משתלם, כפי שראינו אצל האיש הראשון. תמהיל טוב והחזר חודשי גבוה הם המפתח למשכנתא זולה.