ניכוי ריבית על הלוואה לדיור

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

ניכוי ריבית על משכנתא

רבים מהלוקחים משכנתה הם זוגות צעירים, עולים חדשים או בעלי הכנסה נמוכה יחסית, שלולא המשכנתה לא היו יכולים לרכוש יחידות מגורים. תשלומי הריבית של משפחה ממוצעת עשויים להסתכם בכמה אלפי שקלים בשנה, בנוסף על ההחזר החודשי של המשכנתה, כך שהם מכבידים את הנטל הכלכלי ומקטינים את ההכנסה הפנויה הנותרת.

בשנים האחרונות הוגשו הצעות חוק להכרה בתשלומי הריבית על המשכנתה לצורך מתן הטבות שונות במס. הוצע לאפשר לרוכש דירה יחידה לנכות מהכנסותיו החייבות במס את הריבית אותה הוא משלם על רכישת דירתו. "ניכוי" הוא הפחתה של סכום מסוים מההכנסה החייבת במס, והוא מתבטא בפועל בהטבת מס בשיעור המס השולי. לדוגמה, אם ההכנסה החייבת במס של אדם מסוים היא 10,000 ש"ח ושיעור המס הוא 20%, עליו לשלם מס בסכום של 2,000 ש"ח. אם אדם זה מנכה הוצאות בסכום של 1,000 ש"ח, הכנסתו החייבת במס לאחר הניכוי היא 9,000 ש"ח. בהנחה ששיעור המס שהוא חייב בו לא השתנה, הסכום שעליו לשלם לאחר הניכוי הוא 1,800 ש"ח.

הנחת המוצא של המציעים מתן הטבה במס עבור תשלומי ריבית על הלוואות לדיור היא שהתרת הניכוי תקל במיוחד עם זוגות צעירים ועולים חדשים המתקשים לרכוש דירה בשל נטל החזר המשכנתא ותעודד רכישת דירות. לשיטתם, צעד זה יתרום לעידוד ענף הבנייה, באמצעות יצירת ביקוש לרכישת דירות בכלל ובפריפריה בפרט, והגידול בהיקף מכירת הדירות יביא להכנסות רבות נוספות לאוצר המדינה מהקונים והמוכרים וממס ההכנסה שישולם על ידי הקבלנים שמכירותיהם יגדלו. כלומר, עלות חוק זה, שנעה בין כחצי מיליארד ש"ח למיליארד וחצי ש"ח, תמומן על ידי העלייה בהכנסות ממיסים שייגבו כתוצאה מהגדלת כמות הדירות הנמכרות וכן מהרזרבה הכללית באוצר.

לעומת זה, עמדת רשות המסים אשר מוצגת במסמך שהוגש לחה"כ זבולון אורלב, היא כי מערכת המס אינה האמצעי היעיל ביותר לסיוע לקבוצות אוכלוסייה חלשות, שכן הכנסת רובן אינה מגיעה לסף המס.

נוסף על כך, במסמך של ה- CRS, בחלק שבו נדונה השאלה אם ההטבות במס משפיעות על שיעור הבעלות על דירות, מובאות ישראל ואוסטרליה כדוגמה למדינות שאין בהן הכרה בריבית על משכנתאות לצורכי מס ולמרות זאת שיעור הבעלות על דירות בהן גבוה משיעור הבעלות על דירות במדינות שיש בהן הכרה כזו, דוגמת ארה"ב.

Turner ו- Hilber הגיעו לממצאים דומים, והסיקו שההטבה אינה מדיניות יעילה לעידוד רכישת דירות.


שכירים שעובדים מהבית
על פי סעיף 17 לפקודת מס הכנסה, אדם העובד מביתו זכאי לנכות מהכנסתו החייבת את חלקן היחסי של הוצאות הבית ובין היתר גם את הוצאות הריבית על המשכנתא שנלקחה לצורך רכישת הדירה שבבעלותו.

ככלל, אין הבדל בין אופן ההכרה ורישום של הוצאות מוכרות של עסק המתנהל במשרד לבין עבודה מהבית. אולם, מכיוון שההוצאות של עבודה מהבית הן הוצאות מעורבות (חלק עסקיות וחלק פרטיות), יש לחלק את הוצאות הבית לחלק העסקי ולחלק הפרטי. המפתח הפשוט והנוח ביותר לחלוקה הינו לפי מספר החדרים. כאשר לקחנו משכנתא לצורך רכישת דירה, והעסק שלנו מתנהל באותה דירה, ניתן להכיר ב- 80% מהוצאות הריבית, כפול החלק היחסי של המשרד.

לדוגמא, בשנה מסוימת הוצאות הריבית הסתכמו ב- 20,000 ש"ח, וחדר אחד מתוך ארבעה משמש כמשרד. אנו נכיר ב- 25% מהוצאות הריבית ולכן ההוצאות המותרות לניכוי יהיו 4,000 ש"ח
(20,000X80%X25%). בפועל, ההטבה תינתן לפי אחוז המס השולי שנקבע בהתאם למדרגות המס: אם ההכנסה החודשית נעה בין 14,000 ש"ח ל- 21,000 ש"ח, אחוז המס השולי יהיה 30% ונהיה זכאים להחזר מס של 1,200 ש"ח (4,000X30%).

מומלץ להיזהר ולא לדרוש חלק יחסי גבוה מדי מהוצאות הריבית (מעל 25% - 30%), דבר שעלול להפוך את סיווג הדירה ממגורים לעסקים.

הטבלה הבאה מציגה את ההוצאות המוכרות בגין תשלומי ריבית במשכנתאות לא צמודות לתקופות של 15, 20 ו- 25 שנה כאשר רבע מן הדירה משמש ליצירת הכנסה.


הוצאות מוכרות בגין ריבית משכנתא


לדוגמא, אם תיקח משכנתא בגובה 700,000 ש"ח ל- 15 שנה בריבית 4%, ההוצאות המוכרות יסתכמו לאורך כל התקופה ב- 46,401 ש"ח והממוצע השנתי יהיה 3,093 ש"ח. הכפלה של הממוצע השנתי באחוז המס השולי שלך תיתן לך אומדן לגבי החזר המס שאתה צפוי לקבל מדי שנה.

מדוע מדובר על ממוצע, או למה ההוצאות המוכרות אינן קבועות כל שנה?
הסיבה לכך היא מאפיין מרכזי של לוח שפיצר – לוח הסילוקין המשמש את הבנקים בחישוב החזרי המשכנתא שלכם. בלוח זה, התשלום החודשי בתחילת הדרך מורכב מהחזר גבוה על חשבון הריבית ומהחזר נמוך על חשבון הקרן (הסכום המקורי שאותו לוויתם), אך עם ההתקדמות בתשלומים חלקה של הריבית יורד וחלקו של ההחזר ע"ח הקרן גדל. כך, מתקבל שהוצאות הריבית גדולות יותר בתחילת המשכנתא ובהמשך הן פוחתות, וההוצאות המוכרות הנגזרות מהן משתנות בהתאם ואינן קבועות כל שנה.

התרשים הבא מציג את הוצאות הריבית המצטברות ואת ההוצאות המוכרות מתוכן לפי חודשים, וניתן לראות כי השיפוע הופך למתון יותר עם הזמן. במשכנתא המוצגת, בחודש הראשון החזר הריבית מהווה 45% מן התשלום החודשי, באמצע התקופה (חודש מס' 90, אחרי 7.5 שנים) הוא מהווה 26% ממנו, ואילו בתחילת השנה האחרונה הוא מהווה רק 4% ממנו.

הוצאות ריבית


איך לקבל את החזר המס?
לקבלת החזר יש למלא את דו"ח 1301 באתר רשות המיסים ולצרף מסמכים מתאימים לאימות ההוצאות. רצוי לקבל חוות דעת מקצועית של יועץ מס או רואה חשבון לפני הגשת הדו"ח.