איך להוזיל את החזרי המשכנתא?

השגת משכנתא זולה היא מטרתו העיקרית של כל מי שקונה של בית. בית משלכם הוא הביטוי האולטימטיבי לעצמאות, אבל זו ההשקעה היקרה ביותר שלכם, ולכן חובה לחפש את המשכנתא הכי משתלמת.

מה זה זול?

לכאורה, זו שאלה רטורית: הלוואה זולה היא הלוואה בריבית נמוכה. ריבית של 4% יקרה יותר מריבית של 3% ולכן עדיף לדרוש את הריבית הנמוכה כדי לשלם כמה שפחות (וגם כדי לא לצאת פראייר). במציאות הדברים אינם פשוטים כל כך, והתשלומים מושפעים ממגוון פרמטרים כאשר שיעור הריבית הוא רק אחד מהם.

לדוגמא, אנו זקוקים למשכנתא של 500,000 ש"ח ומתכננים להחזיר אותה במשך 20 שנים.

האפשרות הראשונה שלנו היא לקחת את הסכום במסלול ריבית קבועה צמודה למדד. הריבית הממוצעת כיום (סוף 2016) היא 4%.

האפשרות השניה היא מסלול ריבית קבועה לא צמודה. הריבית הממוצעת עומדת על 4.8%.

הטבלה הבאה מציגה את ההחזר החודשי ההתחלתי ואת ההחזר המצטבר בכל מסלול:


השוואה בין ריביות


ניתן לראות כי מי שהסתנוור מן הריבית הנמוכה נהנה בטווח הקצר מהחזר חודשי התחלתי נמוך, אבל בסיכומו של דבר לאורך חיי ההלוואה הוא שילם יותר מ- 100,000 ש"ח בגלל הצמדה למדד.

דרכים לחיסכון

הגדלת החזר חודשי וקיצור תקופה

הבנק רואה בכל הלוואה תהליך עם סיכון. הוא רוצה פיצוי גדול יותר על מתן משכנתא לזמן ארוך יותר כי הסיכון לקבל את כספו בחזרה עולה ככל שהוא משקיע (נותן הלוואה) לזמן ארוך יותר. נסו לדמיין חבר שלכם שמבקש מכם 5,000 ש"ח - האם תעדיפו שיחזיר לכם את הכסף בסוף החודש, או בעוד 10 שנים?

כדי להמחיש את ההשפעה של תקופת ההחזר, נציג בתרשים הבא משכנתא בגובה 700,000 בריבית 4%. התרשים מתאר את התשלום החודשי הקבוע ואת תשלומי הריבית המצטברים עבור משכנתא כזו שנלקחת לתקופות זמן שונות, בין 15 ל- 20 שנים.
לדוגמא, עבור תקופה של 20 שנים, ההחזר החודשי יהיה 4,241 ש"ח ותשלומי הריבית יסתכמו ב- 318,046 ש"ח.


תשלומי ריבית מצטברים והחזר חודשי


ניתן לראות כי תקופה ארוכה יותר מקטינה אמנם את ההחזר החודשי, אך גורמת להוצאות ריבית גבוהות יותר.

ככל שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר כך המשכנתא שלכם תהיה זולה יותר. בדוגמא שראינו, אם אתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי במעט, מ- 4,241 ש"ח ל- 4,551 ש"ח, אז תוכלו לקצר את המשכנתא בשנתיים (18 שנים במקום 20) וכך להקטין את תשלומי הריבית לבנק מ- 318,046 ש"ח ל- 283,098 ש"ח. זהו חיסכון יפה של כ- 35,000 ש"ח.

גייסו יותר הון עצמי

ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך הריביות שתקבלו יהיו נמוכות יותר וסך ההחזרים שתשלמו עבור ריביות יהיה נמוך יותר.

בדקו איך ההחזר החודשי משתנה עם הזמן

בנק יכול להציע החזר שמתחיל ב- 4,000 ₪ ולאורך השנים יגדל ל- 6,000 ש"ח.
ייתכן שכדאי לבנות תמהיל עם החזר של 4,200 ש"ח לחודש, שלאורך השנים יעלה רק עד 5,000 ש"ח. ההפרש יכול להיות מאות אלפי שקלים.

הימנעו מהצמדה למדד לתקופה ארוכה

במסלולים צמודי מדד קרן ההלוואה תופחת והתשלומים גבוהים יותר.

פירעון מוקדם

במידה שאתם צופים פירעון מוקדם (ירושה עתידית, פירעון קרן השתלמות וכו') עדיף לבחור במסלולים פריים או ריבית משתנה שבהם אין עמלת פירעון.

הטבות

חלק מהבנקים מפרסמים הטבות כאלה ואחרות לאוכלוסיות שונות או למעבירי חשבון משכורת. הטבות לדוגמא:
בנק מזרחי טפחות – תוכלו לקבל "הלוואת הצטרפות" בגובה 75 אלף ש"ח לתקופה של 15 שנה בריבית של פריים מינוס 1.2% (0.4% נכון לכתיבת שורות אלה).
בנק הפועלים – "זכאות פועלים" - הנחה בריבית במסלול קבוע צמוד מדד עד 18 שנה. גולשים דיווחו בפורומים על הצעות לקבועה צמודה 10 שנים בריבית 0.5%-0.4% (כאחוז אחד פחות מהריבית הממוצעת).
הבנק הבינלאומי – החזר של 3,000 ₪ בתשלום ראשון.
רוב הבנקים מציעים 50,000 ₪ בפריים ללא ריבית כלל, והנחות בדמי פתיחת תיק.

צריך לבקש תמהיל עם ההטבה ובלי ההטבה, לבצע חישוב במחשבון מקצועי ולבדוק אם כדאי לקחת את ההטבה, או שתשלומי הריבית יעלו כתוצאה מהטבה זו.

בצעו סקר שוק בין בנקים שונים

קבלו הצעות ממספר בנקים, כך תוכלו להשוות בין גובה הריביות ותנאי הפירעון שהם מציעים.