טיפים לקבלת משכנתא זולה

השגת משכנתא זולה היא מטרתו העיקרית של כל מי שנמצא בתהליך קנייה של בית. בית משלך הוא הביטוי האולטימטיבי לעצמאות, אבל זו ההשקעה היקרה ביותר שלך, ולכן חובה לחפש את המשכנתא הכי משתלמת.

משכנתא טובה הנשענת על תכנון יסודי וארוך טווח צפויה לחסוך לך מאות אלפי שקלים ויכולה לעשות את ההבדל בין מאבק תמידי לעמידה בתשלומים ובין חיים נוחים בעשרים השנים הבאות. יש מספר אופציות של משכנתאות זולות, והטובות ביותר אינן מפורסמות כמו אלה שמשווקות כזולות אך כוללות תנאים מגבילים שאינם מתאימים לרוב האנשים.

מה זה זול?

לכאורה, זו שאלה רטורית: הלוואה זולה היא הלוואה בריבית נמוכה. ריבית של 4% יקרה יותר מריבית של 3% ולכן עדיף לדרוש את הריבית הנמוכה כדי לשלם כמה שפחות (וגם כדי לא לצאת פראייר). במציאות הדברים אינם פשוטים כל כך, והתשלומים מושפעים ממגוון פרמטרים כאשר שיעור הריבית הוא רק אחד מהם.

לדוגמא, אנו זקוקים למשכנתא של 500,000 ש"ח ומתכננים להחזיר אותה במשך 20 שנים.

האפשרות הראשונה שלנו היא לקחת את הסכום במסלול ריבית קבועה צמודה למדד. הריבית הממוצעת כיום (סוף 2016) היא 4%.

האפשרות השניה היא מסלול ריבית קבועה לא צמודה. הריבית הממוצעת עומדת על 4.8%.

הטבלה הבאה מציגה את ההחזר החודשי ההתחלתי ואת ההחזר המצטבר בכל מסלול:


השוואה בין ריביות


ניתן לראות כי מי שהסתנוור מן הריבית הנמוכה נהנה בטווח הקצר מהחזר חודשי התחלתי נמוך, אבל בסיכומו של דבר לאורך חיי ההלוואה הוא שילם יותר מ- 100,000 ש"ח בגלל הצמדה למדד.

מספר דרכים להקטנת תשלומי המשכנתא

קיצור תקופת המשכנתא

הבנק רואה בכל הלוואה תהליך עם סיכון. הוא רוצה פיצוי גדול יותר על מתן משכנתא לזמן ארוך יותר כי הסיכון לקבל את כספו בחזרה עולה ככל שהוא משקיע (נותן הלוואה) לזמן ארוך יותר. נסו לדמיין חבר שלכם שמבקש מכם 5,000 ש"ח - האם תעדיפו שיחזיר לכם את הכסף בסוף החודש, או בעוד 10 שנים?

כדי להמחיש את ההשפעה של תקופת ההחזר, נציג בתרשים הבא משכנתא בגובה 700,000 בריבית 4%.
התרשים מתאר את התשלום החודשי הקבוע ואת תשלומי הריבית המצטברים עבור משכנתא כזו שנלקחת לתקופות זמן שונות, בין 15 ל- 20 שנים.
לדוגמא, עבור תקופה של 20 שנים, ההחזר החודשי יהיה 4,241 ש"ח ותשלומי הריבית יסתכמו ב- 318,046 ש"ח.


תשלומי ריבית מצטברים והחזר חודשי


כמה עובדות:
• משכנתא ארוכה יותר משמעותה הוצאות ריבית גבוהות יותר.
• ככל שהמשכנתא ארוכה יותר, התשלום החודשי נמוך יותר כי סכום ההלוואה מתפרס על פני מספר תשלומים רב יותר.
• בריביות קבועות הבנק לוקח סיכון, ובריביות משתנות אתם לוקחים סיכון. כאשר הבנק לוקח סיכון הוא מתמחר אותו יקר יותר ככל שהתקופה מתארכת (קשה יותר לחזות מה יקרה עוד 15 שנים מאשר מה יקרה עוד 5 שנים).

כעת, אתם מתלבטים איזו משכנתא מתאימה לתקציב שלכם. לצורך הדיון, ההכנסה החודשית שלכם היא 12,000 ומצאתם שתוכלו להחזיר מדי חודש כ- 4,000 ש"ח. אם אתם מסוגלים למשל להגדיל את ההחזר החודשי במעט, מ- 4,241 ש"ח ל- 4,551 ש"ח, אז תוכלו לקצר את המשכנתא בשנתיים (18 שנים במקום 20) וכך להקטין את תשלומי הריבית לבנק מ- 318,046 ש"ח ל- 283,098 ש"ח. זהו חיסכון יפה של כ- 35,000 ש"ח.

הימנעות מהצמדה למדד לתקופה ארוכה

במסלולים צמודי מדד קרן ההלוואה תופחת והתשלומים גבוהים יותר. קראו עוד על חסרונות ההצמדה.

בחירה בלוח סילוקין מסוג "קרן שווה"

חשוב לדעת כי קיימים שני לוחות סילוקין במשכנתאות. הראשון, שהוא הנפוץ ביותר, נקרא לוח שפיצר. כל תשלום בלוח זהה לקודמו, למעט שינויים במדד.
לעומתו, בלוח סילוקין המבוסס על שיטת "הקרן השווה", התשלומים הולכים וקטנים וכתוצאה מכך נשאר ללקוח לשלם פחות ריבית. החיסרון שלו הוא שהתשלומים החודשיים בו מתחילים גבוה יותר בהשוואה לשפיצר. למרות זאת, מבחינה כלכלית הוא משתלם יותר וחוסך בהוצאות ריבית (ולכן בנקים לא ממהרים כל כך להציע לכם אותו...).
טבלה השוואתית של תשלומי ריבית עבור חמש משכנתאות בגובה 700,000 ש"ח בריבית 4%:


תשלומי ריבית לפי לוחות סילוקין


ביצוע השוואות בין בנקים שונים

אם אתם מחפשים משכנתא או ממחזרים משכנתא קיימת, קבלו הצעות ממספר בנקים, כך תוכלו להשוות בין גובה הריביות ותנאי הפירעון שהם מציעים. אין צורך להתקשר, להתרוצץ בין בנקים ולבזבז זמן - יש שירותים חינמיים להשוואת ריביות שחוסכים ממך את הטרחה הזו.