איך לחסוך עשרות אלפי שקלים


חסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא
באמצעות חלוקה מחדש של הסכומים בין המסלולים


במאמר הבא תראו איך אפשר לחסוך בקלות עשרות אלפי שקלים בתשלומי הריבית לבנק בלי להגדיל את ההחזר החודשי.

נניח שקיבלתם הצעה לתמהיל:

תמהיל לפני אופטימיזציה

התמהיל מורכב מארבעה מסלולים: פריים, קבועה לא צמודה, משתנה לא צמודה ומשתנה צמודה.
ההחזר החודשי הוא 4,400 ש"ח, ותשלומי הריבית שלכם לאורך תקופת המשכנתא יהיו 387,000 ש"ח.

כעת, נבצע אופטימיזציה עם ה- Sovler של אקסל כדי להקטין את תשלומי הריבית המצטברים למינימום (אל דאגה, בהמשך הכל מוסבר), ונקבל את התמהיל החדש:

חלוקה מחודשת של הסכומים וחסכון כספי

אתם שמים לב שתשלומי הריבית ירדו מ- 387,000 ש"ח ל- 350,000 ש"ח -
זהו הבדל משמעותי של כמעט 40,000 ש"ח.

ההחזר החודשי שלכם נשאר זהה, כך שבלי לשלם שקל אחד - חסכתם עשרות אלפי שקלים.
זאת הודות לחלוקה שונה של הסכומים בין המסלולים: בדוגמא זו, האקסל הקטין את הסכום בקבועה לא צמודה, הגדיל את הסכום במשתנה לא צמודה, וביטל את מסלול המשתנה הצמודה.

אז מהו Solver ואיך משתמשים בו?

Solver הוא אחד הכלים המתוחכמים באקסל שמוצא ערך (מרבי או מינימלי) מיטבי עבור נוסחה בכפוף לאילוצים או מגבלות. הוא נמצא בלשונית נתונים > קבוצה Analysis.
אם הוא לא מותקן, יש לגשת לכפתור אפשרויות אקסל > תוספות (Adds-in) > ולאשר שהוא יהיה ברשימת התוספים הפעילים.

מיקום של Solver

במקרה שלנו, אנחנו דורשים ממנו:

תקטין את תשלומי הריבית למינימום, באמצעות שינוי הסכומים במסלולים, תחת המגבלות הבאות: ....

את הדרישה מפרטים כך במסך שנפתח בלחיצה על ה- Solver:

נתונים שיש למלא ב- Solver

מהם האילוצים?

האקסל לא מכיר כמובן את עולם המשכנתאות, וצריך להגדיר לו אילוצים כדי שלא נקבל תוצאה אבסורדית כמו סכום שלילי באחד המסלולים או תוצאה לא רצויה של החזר חודשי גבוה יותר.
לכן, נגדיר ש:
* סכום המשכנתא הכולל לא ישתנה.
* ההחזר החודשי לא ישתנה.
* הסכום בכל מסלול יהיה גדול או שווה לאפס.
ואת שתי המגבלות שהציב בנק ישראל:
* הסכום במסלול הפריים יהיה קטן או שווה לשליש מסכום המשכנתא.
* הסכום במסלול ריבית קבועה יהיה גדול או שווה לשליש מסכום המשכנתא.

לסיכום,
ראינו איך שינוי בתמהיל מקטין את תשלומי הריבית למינימום. אם אתם לוקחים משכנתא חדשה, או רוצים למחזר משכנתא קיימת, בצעו את הבדיקה הפשוטה הזו שיכולה לחסוך לכם הרבה מאד כסף.


אופטימיזציה בעזרת אקסל פתח את הקובץ שבו אפשר להכניס את נתוני המשכנתא ולהפעיל Solver.
פעל לפי ההנחיות 1 עד 4 שבתוכו.