תמהיל משכנתא

מה זה תמהיל משכנתא?

כאשר אתם לוקחים משכנתא, עומדות בפניכם שתי אפשרויות.

הראשונה היא לקבוע מסלול אחד ויחיד לכל סכום המשכנתא.

השנייה מיישמת את העיקרון של "לא לשים את כל הביצים בסל אחד" ומפצלת את ההלוואה למספר מסלולים (תתי הלוואות) כדי לפזר סיכונים לאור אי הוודאות בעתיד.
השילוב בין המסלולים הללו נקרא תמהיל, והוא מאפשר התמודדות אופטימאלית עם תרחישים פיננסיים שונים - הן ברמה האישית והן ברמת המשק. אם מסלול אחד מניב הפסדים, המסלולים האחרים יאזנו אותו ואנו נהנים מהיתרונות של כל אחד ואחד מהמסלולים המשולבים בתמהיל.

ההבדל בין שתי האפשרויות האלה יכול להיות משמעותי מבחינת התשלום החודשי וסך הכספים שתשלמו לבנק.

אילו מסלולים יכולים להיות בתמהיל?

מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד - הכי יקר, אך גם הכי בטוח - לא משתנה כאשר הריבית עולה או יורדת.

מסלול בריבית קבועה צמודת מדד.

מסלול פריים - לא צמוד מדד וניתן להחזיר את ההלוואה בכל זמן ללא קנס יציאה. יחד עם זאת, הריבית בו משתנה וההחזרים יכולים לעלות בקלות במאות שקלים.

מסלול בריבית משתנה לא צמודת מדד. הריבית נמוכה יותר מאשר במסלולי ריבית קבועה ולכן המסלול מאפשר לעמוד על החזר חודשי התחלתי נמוך יותר.

מסלול בריבית משתנה צמודת מדד.

מסלול מט"ח (דולר/אירו): הריבית משתנה בהתאם לריבית בחו"ל, קרן ההלוואה וגם ההחזר החודשי צמודים לשער החליפין.

דוגמא למשכנתא של 900,000 ₪ במסלול אחד:

תמהיל משכנתא של מסלול אחד

דוגמא למשכנתא של 900,000 ₪, הפעם בתמהיל של שלושה מסלולים:

תמהיל משכנתא של שלושה מסלולים

תמהיל צריך להציג את התשלום ההתחלתי, הממוצע והמקסימלי, ואת ההחזר הכולל. תמהיל שמציג תשלום התחלתי בלבד אינו מאפשר לבנות המשכנתא בצורה נכונה מכיוון שהתשלום צפוי לעלות כאשר הריבית או המדד יעלו, ואתם חייבים לקבל הערכה מדויקת ככל האפשר איך השינויים הללו ישפיעו על התקציב המשפחתי שלכם. מחשבון המשכנתא של האתר יעזור לכם.

שיקולים

תמהיל משכנתא מהווה גישה כלכלית ותכנון לטווח ארוך, וכדי לבנות אותו נכון יש לשאול מספר שאלות שבאמצעותן תוכלו לדעת אילו מסלולים לבחור ואיך לחלק אותם נכון במשכנתא.

א. מה מצבכם המשפחתי, גילכם, כמה ילדים ובני כמה הם? אם אין ילדים, כמה ילדים אתם מתכננים להביא?

ב. מה המשכורת שלכם? האם היא יציבה, או צפויה להשתנות בקרוב?

ג. מה ההחזר החודשי ההתחלתי? האם אתם יכולים להגדיל אותו כדי לקצר את תקופת ההלוואה וכך לשלם פחות ריביות?

ד. האם יכולים לעמוד בשינויים בהחזר החודשי? תמהילים מסוימים יכולים להתחיל בסכום די נמוך ומפתה אבל בהמשך ההחזר החודשי יהיה גבוה מאד.

ה. מהי רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת?

ו. האם יש כוונה למכור את הדירה בשנים הקרובות או לשדרג?

ז. מה הסיכוי שתבצעו פירעון מוקדם בשנים הקרובות בעקבות הכנסות חד פעמיות, לדוגמא קרן השתלמות, ירושה, קופת גמל?

ח. מתי צפוי שינוי משמעותי בחייכם, שבו תשקלו מחזור משכנתא כדי להתאים את ההחזר החודשי למצב החדש?

אחרי שתענו על שאלות אלו, תבינו את הצרכים שלכם ואת יכולתכם הכלכלית, ותוכלו לדעת יותר בקלות האם כדאי לשלב רכיב גבוה של ריבית קבועה, האם כדאי להצמיד חלק מהכסף למדד והאם הלוואת גישור טובה במקרה שלכם.

בסביבת ריבית נמוכה יש יתרון ללקיחת משכנתא בריבית קבועה אשר מקבעת את הריבית לאורך כל חיי המשכנתא, אך מכיוון שאין במסלול זה תחנות יציאה ויש עמלת פירעון מוקדם גבוהה, רצוי לשקול שילוב מסלולים נוספים של ריבית משתנה למקרה בו תרצו לבצע פירעון מוקדם.

התמהיל צריך לקחת בחשבון את הנקודות הבאות:

1. האינטרסים שלכם.

2. מצב השוק כיום - תחזיות לגבי גובה הריביות, האינפלציה החזויה לשנים הבאות, מסלולים אשר זולים היום.

3. הגבלת בנק ישראל בנושא שילוב מסלולים:

* סך המסלולים שתדירות שינוי הריבית בהם הוא פחות מ- 5 שנים - לא יעלה על 33% מהמשכנתא.
* סך המסלולים בפריים וריבית משתנה כל 5 שנים - לא יעלה על 66% מהתמהיל. דוגמה: אם לקחתם מסלול בריבית משתנה בתדירות של 5 שנים על 40% מסכום המשכנתא, תוכלו לקחת 26% במסלול ריבית פריים, ולא יותר.
* סך המסלולים בריבית קבועה צמודה או לא צמודה חייב להיות לפחות 33% מהמשכנתא.

האם יש דבר כזה תמהיל אופטימלי?

הבדרן ומנחה הטלוויזיה האמריקני ג'יי לנו שאל פעם: "נקודה למחשבה - למה אף פעם לא רואים כותרת בעיתון 'מגדת עתידות זכתה בלוטו'?".
אף אחד לא יכול לנבות את הריבית או המדד בשנים הבאות, ולכן אין תמהיל מושלם.
לדוגמא, משכנתא שיש בה רכיב פריים שנלקח כשהריבית הייתה גבוהה ומאז הריבית ירדה תתברר בדיעבד כעסקה מצוינת, אבל באותה מידה הריבית יכלה לזנק ואותה משכנתא הייתה מתגלה כטעות יקרה.


משכנתאות


מאמרים

תמהיל אופטימלי
תמהילים ומסלולים
ריביות ומסלולים
טיפים ללקיחת משכנתא