תמהיל משכנתא בשנת 2017

האם כדאי לשלב קל"צ בתמהיל המשכנתא בשנת 2017?

הריבית הנמוכה במסלול הקל"צ (ריבית קבועה ולא צמודה) לאורך השנים האחרונות גרמה כמעט לכל מי שלקח משכנתא לשלב אותו בתמהיל. בימים אלה כל האתרים הכלכליים עוסקים בהתייקרות הריביות, וזה הזמן לשאול האם באמת כדאי לקחת קל"צ כיום או שזה פשוט בזבוז כסף?

הריביות העדכניות

התרשים הבא מציג את הריבית השנתית הממוצעת על משכנתאות לטווח ארוך (25-20 שנה) בין השנים 2016-2009.

מגמת הריביות

מקור: https://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m03876.pdf

מהנתונים בתרשים עולה שהריבית השנתית הממוצעת על משכנתאות צמודות ולא צמודות לטווח ארוך (25-20 שנים) נמצאה במגמת ירידה בין 2009 ל- 2015. במחצית 2015 המגמה התהפכה, ובתרשים ניתן לראות את הריבית לנובמבר 2016 שהיא גבוהה מהשנים הקודמות. בדצמבר 2016 הריביות עומדות על 3.99% בצמודה ו- 4.78% בקל"צ.

למרות שהריבית היום יותר גבוהה בהשוואה לשנה שעברה, עדיין ניתן לראות שפעם הקל"צ היה הרבה יותר יקר ולכן יהיו אנשים שיגידו שהוא כן משתלם כי אין תחליף ליציבות בהחזר החודשי - ההחזר לעולם לא ירד אבל גם לעולם לא יעלה, וזה מאוד חשוב. למעשה, לקיחת קל"צ היא הימור על עליית הריבית.

המתנגדים טוענים לעומת זאת, שקל"צ הוא המסלול הכי יקר ומכיוון שמדובר במסלול בריבית קבועה, כאשר נרצה לפרוע או למחזר את המשכנתא קיים סיכוי שנשלם עמלת פירעון גבוהה.

בדיקה: האם יש חלופות ומסלולים משתלמים יותר?

נשווה בין שתי משכנתאות של מיליון ₪ לתקופות של 25 שנים.

תמהיל משכנתא ראשון

קל"צ, 500,000 ₪, ריבית 4.8%.

פריים, 250,000 ₪, ריבית 1%. (הבנקים יכולים לתת עד שליש במסלול פריים, אך רובם לא נותנים יותר מ- 25%).

משתנה כל 5 לא צמודה, 250,000 ₪, ריבית 4%.

תמהיל משכנתא 2017

נניח עלייה מתונה של 0.15% בשנה בריבית הפריים והמשתנה.

ההחזר החודשי הממוצע יהיה 5,400 ₪, וסך ההחזר יהיה 1,622,000 ₪.

תמהיל משכנתא שני

ביטלנו את מסלול הקל"צ וחילקנו את 500,000 השקלים שהיו בו בין משתנה לא צמודה ומסלול חדש של קבועה צמודה, באופן הבא:

קבועה צמודה, 350,000 ₪, ריבית 4%. (לפי הגבלות בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה).

פריים, 250,000 ₪, ריבית 1%.

משתנה כל 5 לא צמודה, 400,000 ₪, ריבית 4%.

תמהיל משכנתא 2017

נניח עליית מדד שנתית ממוצעת של 2%, שהיא אמצע יעד האינפלציה של בנק ישראל. אמנם בשנים האחרונות המדד אפסי ואפילו שלילי, אך סביר שבמהלך 25 שנים הוא יעלה.

ההחזר החודשי הממוצע יהיה 5,800 ₪, וסך ההחזר יהיה 1,743,000 ₪.

מסקנות

ביטול של מסלול הקל"צ מחייב אותנו להגדיל את הסכומים במסלולים צמודים או בעלי ריבית משתנה. בעקבות זאת ההחזר החודשי תנודתי יותר וההחזר הכולל עשוי להיות גבוה יותר.

בדרך כלל משכנתאות לא נמשכות כמו שהן עד סוף התקופה (25 שנים). בשלב מסוים תרצו להחזיר חלק / לשדרג את הבית / למחזר וכו', ותבדקו כמה כסף אתם חייבים באותה נקודת זמן. ניתן לראות בדוגמה כי ללא מסלול הקל"צ, יתרת הקרן אחרי 10 שנים תהיה גבוהה יותר בכמעט 50,000 ₪ בעיקר בגלל ההצמדה למדד.