תמהיל אופטימלי - 2012

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

תמהיל משכנתא לשנת 2012

אינדיקטורים כלכליים - יולי 2012
ריבית בנק ישראל: 2.25%
ריבית הפריים: 3.75%
ריבית ממוצעת למשכנתאות צמודות: 2.67%
גובה המשכנתא הממוצעת: 592,000 ש"ח
מספר התחלות הבניה: ירידה של 6%
מדד משכן למצב הרוכשים: שיפור של 0.2%

תמהיל המשכנתא הוא החלק החשוב ביותר במשכנתא שלכם. הריביות שתקבלו אכן חשובות וכל שינוי קטן פירושו חיסכון של אלפי שקלים, יחד עם זאת התמהיל שתבנו חשוב יותר מכיוון שעיקר החיסכון נובע מפריסת שנים, מסלולים וסוגי הצמדות. בניה נכונה שלו יכולה להביא לחסכון של עשרות אלפי ולעיתים גם מאות אלפי שקלים בסופו של דבר.

איזה תמהיל מומלץ לקחת היום, באמצע 2012?

קיימת הוראה של בנק ישראל שאינה מאפשרת ללווים לשלב יותר מ- 33% מן ההלוואה במסלול ריבית הפריים. בד בבד, האפיק האחר - ריבית קבועה צמודת מדד, הוא מתכון לעלייה מתמדת בהחזר של המשכנתא כתוצאה מן האינפלציה במשק ופשוט אינו משתלם. בהנחה שאנחנו מנצלים את המגבלה של בנק ישראל עד תום ולוקחים שליש מן הסכום בריבית הפריים, הרי שאנחנו צריכים להחליט כיצד לחלק את שני השלישים הנותרים.

רוב המומחים גורסים כי האפשרות הטובה ביותר היא מסלול ריבית קבועה שאינה צמודה למדד (קל"צ). הריבית במסלול זה גבוהה מאוד, אבל אנחנו מקבלים שקט נפשי ללא כל סיכון של שינויי ריבית או מדדים לאורך תקופת ההלוואה. האופציות האחרות, שהן ריביות קבועות צמודות או ריביות משתנות צמודות, הן גרועות מאחר שהמדד "מנפח" את הקרן ובשנים הראשונות אנחנו כמעט ולא נוגסים בה בגלל המדד. בנוסף ליתרונות הרבים של הקל"צ יש לו גם חסרון משמעותי, סגירת ההלוואה לפני הזמן או מיחזור שלה יהיו כרוכים בקנס יציאה.
בתמהיל זה, אם כן, 67% מן ההלוואה אינו חשוף כלל לשינויים בריבית או במדד, ו- 33% מן ההלוואה צמוד רק לריבית.

אפשרות נוספת היא לפצל את החלק הקבוע לשניים: הרוב יישאר במסלול הריבית הקבועה, ואילו המיעוט יהיה במסלול שנקרא "ריבית משתנה כל חמש שנים לא צמודה למדד". מדובר במסלול חדש שמוצע החל מיולי 2012 על ידי בנק לאומי למשכנתאות ובנק מזרחי טפחות, ומשלב בין יציבות בהחזר החודשי ובין גמישות בתנאי המשכנתא, המתבטאת באפשרות לפרוע את ההלוואה ללא תשלום עמלות פירעון מוקדם (למעט עמלה תפעולית) - מדי 5 שנים במועד שינוי הריבית. המסלול מנטרל את הצמדת המדד וניתן בריבית נמוכה יותר ממסלול הריבית הקבועה הלא צמודה למדד, אך הסיכון הוא שהריבית יכולה להשתנות כלפי מעלה בתחנת העדכון ולהגדיל את ההחזר החודשי בצורה משמעותית. חשוב לשים לב לכך שכל בנק משתמש ב"עוגן" אחר לחישוב הריבית הראשונית, ולפיכך יש מקום להשוות בין הבנקים הרלוונטיים. נכון לכתיבת שורות אלה, אין הגבלה על פי הנחיית בנק ישראל על חלקו היחסי של מסלול זה בתמהיל המשכנתא.

התרשימים הבאים מציגים את שני התמהילים ואת משקלי המסלולים בכל אחד מהם.


תמהיל ראשון, חלוקה לשני מסלולים  תמהיל שני, חלוקה לשלושה מסלולים


אילו טווחי ריביות ניתן להשיג?

הריבית שכל אחד מכם יקבל תלויה בפרמטרים רבים - אחוז מימון, יכולת החזר וכמובן יכולת מיקוח. הטבלה הבאה מציגה ריביות אשר הוצעו ללווים, כפי שהם דיווחו בפורומים. הערה: -P פירושו פריים מינוס.


טבלת ריביות


אני מקווה שהמאמר הועיל לכם וכעת אתם יודעים מהו התמהיל המומלץ ומהן הריביות המקובלות כיום בשוק למסלולים הנ"ל.



השוואת ריבית משכנתא