תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2016

מאת: אתר המשכנתא המרכזי
דצמבר 2015

שנת 2015 מסתיימת, ובמאמר זה תקבלו המלצה לתמהיל לשנה החדשה.
המאמר בנוי משני חלקים: החלק הראשון מתאר את המגמות בשנה החולפת, והחלק השני הוא תמהיל מומלץ לשנה האזרחית החדשה. זכרו שזו המלצה בלבד, ועליכם לבנות את התמהיל רק אחרי שתיקחו בחשבון פרמטרים אישיים וצרכים שלכם: מה גובה ההחזר המקסימלי שלכם, מה היכולת שלכם לספוג שינויים בהחזר החודשי (בדגש על עלייה), האם אתם צופים שינוי בשכר, האם יש תוכניות לסלק את המשכנתא בעתיד, וכדומה.

תמהיל שנראה "רע" למשפחה אחת, יכול להיראות "טוב" למשפחה אחרת, כי לכל אחת מהן העדפות ומטרות אחרות, ולכן אין תמהיל אחד שמתאים לכולם. משכנתא טובה לא נמדדת רק בריבית הסופית, אלא בשילוב של מספר מסלולים שונים בהתאם למאפייני הלווים, פריסת המסלולים לתקופות שונות ויצירת תמהיל מאוזן המתאים ליכולות.

אז מה קרה השנה?

1. בתחילת השנה בנק ישראל הפחית את הריבית ב- 0.15% לשפל היסטורי של 0.1%. ריבית הפריים ירדה בהתאמה מ- 1.75% ל- 1.6%, ונשארה ברמתה זו עד סוף השנה. התרשים הבא מציג את הריבית השנתית הממוצעת הצמודה על משכנתאות לטווח ארוך (25-20 שנה) החל משנת 2000 ועד היום. מהנתונים עולה כי ב- 15 השנים האחרונות ירדה הריבית בשיעור מצטבר של כמעט 4%.


גרף ריבית משכנתאות

מקור: מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שוק הדיור: התפתחות המחירים, גורמי הביקוש וההיצע וניתוח תוכניות הממשלה, נובמבר 2015

2. המדד השנתי ירד ב- 0.9%.

3. הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי של ארה"ב) העלה בסוף השנה את הריבית בארה"ב ב- 0.25%, בפעם הראשונה אחרי עשור. בטווח הארוך, לשיעור הריבית בארה"ב יש מתאם חיובי עם שיעור הריבית בארץ ובנק ישראל נוטה לאמץ את מדיניות הפדרל ריזרב. יחד עם זאת, כיוון שסביבת האינפלציה בישראל שלילית, הוא עשוי להמתין לפני שיתחיל להעלות את הריבית בארץ. השיקולים בקביעת הריבית נדונו בהרחבה במאמר תחזית הריבית.

4. מחירי הסחורות וחומרי הגלם נפלו לשפל של 16 שנה. מחירה של חבית נפט צנח ב- 31% בשנת 2015 לבדה, לשפל שלא נראה מאז 2008. ירידות אלה מוזילות את הדלק וגם את מוצרי הגומי, הפלסטיק והמתכת, ומשתקפות במדד המחירים הכללי, שמחירי הסחורות הם חלק בלתי נפרד ממנו. מחירי הסחורות הינם מחזוריים מטבעם, על כן סביר להניח שבעתיד נראה התייקרות ולחצים אינפלציוניים שיגבירו את הסיכוי להעלאת ריבית.

השפעה על שוק המשכנתאות

הירידה בשיעורי הריבית הובילה את הציבור לקחת, החל מאוגוסט 2014, חלקים הולכים וגדלים מהמשכנתאות במסלול הריבית הקבועה. נוטלי המשכנתאות מעריכים כי לריבית אין עוד לאן לרדת ולכן נגמרה התקופה שבה יש להעדיף משכנתה בריבית משתנה.

מי שלקח משכנתא בריבית קבועה לא צמודה אינו חשוף לסיכון הריבית. זאת משום שמשכנתאות אלה לא חושפות את הלווים לגידול בתשלומי החזר המשכנתא במידה ששיעורי הריבית יעלו בעתיד כתוצאה מן המתואר בסעיפים 3 ו- 4.


משכנתאות בריבית קבועה

מקור: בנק ישראל, דוח יציבות פיננסית, יוני 2015

התמהיל המומלץ לשנת 2016

חלק 1: מסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) – 70%

למסלול מספר יתרונות:

1. החזר חודשי קבוע ויציב לכל אורך חיי ההלוואה, נותן ביטחון גבוה.
2. הריבית בו קבועה לחלוטין.
3. אינו צמוד למדד.

אולם, המסלול יקר יחסית מכל המסלולים האחרים. הקל"צ הינו רכיב "ביטוחי" לאנשים שמחפשים יציבות ומוכנים לשלם יותר. בנוסף, יש בו סיכוי לתשלום עמלת פירעון מוקדם בעתיד.

חלק 2: מסלול פריים – 30%

תכונות:

1. הוא מאוד זול.
2. אינו צמוד למדד.
3. אפשר לפרוע אותו ללא קנס בכל זמן שתרצו.

החיסרון הגדול שלו מתבטא בכך שהריבית משתנה כל חודש וככל הנראה תשתנה לרעתנו בשנים הבאות, לכן, כשאתם מתכננים את ההחזר החודשי אל תשכחו לקחת בחשבון שהפריים יעלה ואיתו ההחזר החודשי. מאידך, נגידת בנק ישראל הצהירה כי הריבית בישראל תישאר נמוכה זמן רב, ובמצב כזה הפריים ישתלם.


מחשבון לתכנון משכנתא עבור אל מחשבון בניית התמהיל (קובץ אקסל).

מחשבון תכנון משכנתא