משכנתא - הנחות סוף שנה וסוף רבעון

סוף השנה נחשב באופן היסטורי לזמן האידיאלי לקחת משכנתא, והוא מעניק הזדמנות לזכות בהטבות משמעותיות ולהרוויח לא מעט כסף. למה זה קורה?

מנכ"ל הבנק, מנהלי המרחבים, מנהלי הסניפים ועובדיהם, כולם עובדים ומונעים על ידי יעדים ובונוסים. כולם רוצים להראות תוצאות טובות ואפילו לעבור את היעד. למנהל הסניף ואף לנציג המשכנתאות שיושב מולכם יש יעדי רווחיות. למשל, למכור 500 משכנתאות בשנה.

ככל שמועד סיום השנה האזרחית מתקרב, כך גובר הלחץ להשיג רווחים ולבנקים יש אינטרס סמוי להגמיש את התנאים. בנקים, בדיוק כמו רשתות שיווק או מפעלים, מעוניינים להציג דוחות שנתיים רווחיים ככל האפשר ולכן בחודשים האחרונים של השנה הם מוכנים לשפר את ההצעות שהם נותנים ולהוריד את הריביות, על מנת לסגור עסקה עם הלקוחות.

סיבה נוספת לכך שריבית המשכנתא יורדת לקראת סוף השנה היא המלחמה בין הבנקים. הבנקים מתחרים ביניהם על מושג שנקרא "נתח שוק" – ובמילים פשוטות: מי יותר גדול. כל בנק רוצה לתפוס נתח שוק יותר גדול ממתחריו, ובסוף השנה התחרות הזו צוברת תאוצה כי הם רוצים לשפר מיקומים אחד על חשבון השני.

ההנחה היא בדרך כלל על ריביות קבועות ויכולה להגיע ל- 0.3%.

לדברי תומר קדמי, יועץ משכנתאות ובעברו עובד בבנק לאומי למשכנתאות, "הזמנים הכי טובים ללקיחת משכנתא הם בחודשיים האחרונים של סוף השנה האזרחית (נובמבר - דצמבר). בחודשיים אלו הריביות יורדות באופן מסורתי וזה נגרם בשל מספר סיבות. הסיבה הראשית היא שכל בנק רוצה "לסגור" כמה שיותר טוב את השנה ולהציג דוחות טובים לבעלי המניות, דבר זה גורם לכך שמצד ההנהלה יש לחץ (בריא) לסגירת עסקאות ולכן הסניפים והפקידים עובדים במלוא המרץ לסגירת כמה שיותר משכנתאות". קדמי מוסיף כי "זמנים טובים לקחת משכנתא הם בחודש האחרון של כל רבעון (משמע: מרץ / יוני / ספטמבר וכמובן דצמבר), כל זה מגיע מאותה הסיבה שההנהלה מעוניינת להציג דוחות רבעוניים טובים לבעלי המניות ושוב נוצר לחץ על הסניפים לבצע כמה שיותר משכנתאות".

Sam Dogen, בעליו של הבלוג Financial Samurai, לקח בעשר השנים האחרונות 15 משכנתאות: חמש משכנתאות על הבית שלו ועשר נוספות על נכסים שהוא משכיר. כך רקם קשרים עם פקידי משכנתאות בבנקים הגדולים והתוודע אל אופן העבודה שלהם. מן המשכנתאות שלקח, שיחותיו עם בנקאים ומניסיונו בתחום הפיננסים, הוא מצא איך לקבל את הריבית הטובה ביותר. לדבריו, כיוון שהפקיד בבנק צריך להגיע ליעד חודשי או רבעוני, כדאי לקחת משכנתא בשבועיים האחרונים של החודש, או בחודש האחרון של הרבעון.
Dogen מציין שהבונוסים חייבים להיקבע לפחות שבועיים לפני סוף השנה, כלומר לפני ה- 15 בדצמבר. לכן, הפקידים מתאמצים לתת הלוואות ברבעון הרביעי כאשר המטרה היא לסגור את השנה טוב, לתקן מחצית ראשונה חלשה, ולקבל בונוס נאה במהלך ינואר.

זכרו לבדוק את כיוון הריבית במשק

Tim Plaehn, כתב פיננסי ומתמטיקאי בהשכלתו שמפרסם טורים באתרים כלכליים כמו סיקינג אלפא ומרקטווץ', טוען שהחיסכון הפוטנציאלי בתיזמון לפי חודשים - קטן יחסית. הוא בדק מתי במהלך השנה ריביות המשכנתא נוטות להיות נמוכות ביותר, ולצורך כך ניתח משכנתאות שניתנו במשך 20 שנה בארה"ב. הוא הגיע לכמה ממצאים:

1. השינויים החודשיים בריביות המשכנתא הם קטנים.
2. ברוב השנים הריבית השתנתה בפחות מ- 1%.
3. ההפרש הממוצע שנמדד במהלך שנה בין הריבית הגבוהה בחודש מסוים לריבית הנמוכה באותו חודש היה 0.64%.
4. ההפרש הגדול ביותר במהלך שנה אחת היה 1.20%.

לאחר מכן חישב ממוצעים וגילה שבחודש אפריל הריבית הממוצעת היא הנמוכה ביותר. אחריו חודשים מאי ואוגוסט, בהם הריבית גבוהה רק במאית האחוז מהממוצע של חודש אפריל.
אולם, ניתוח מתמטי הראה שהתוצאות לא מצביעות על מגמות עונתיות אשר יכולות להשפיע בצורה משמעותית על הריבית, והממוצעים החודשיים משתנים בפחות מ- 15 מאיות האחוז (0.15%). לשם המחשה, הבדל זה מתורגם ל- 56 שקל עבור החזר של 4,240 שקל, שהינו החזר עבור משכנתא בגובה 700,000 שקל שנלקחת ל- 20 שנה בריבית 4%.

מסקנתו הייתה, שבהחלטה מתי כדאי לחתום על המשכנתא, מגמת הריבית במשק חשובה יותר מעונתיות או מתנודות חודשיות.

קישורים
What Time of the Year Are Mortgage Rates Typically at Their Lowest?
When Is The Best Time Of The Month Or Year To Refinance A Mortgage?
קדמי - ייעוץ אישי לחיסכון במשכנתא