ריביות ומסלולים

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

משכנתא - סוגי מסלולים

משכנתא זוהי אחת ההחלטות החשובות בחיינו. כאשר אתם עומדים לפני אחת העסקאות הגדולות ביותר בחייכם, חשוב שתבינו לעומק אילו מסלולי משכנתא קיימים וכן אילו סוג הצמדה. השינויים בהחזרים החודשיים יכולים לנוע משינוי בריביות או בשינוי של הקרן. ישנם סוגים רבים של הצמדות ושינויי ריבית וכדאי לבצע זאת עם הידע הדרוש על מנת לקחת את המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר לצרכים הנוכחיים ובהתחשבות לטווח הארוך עם שינויים בהחזרים וכן בצפי לכספים עתידיים אשר יפרעו חלק מהמשכנתא. בשביל לעשות מעט סדר, אני אסביר לכם על 5 המסלולים העיקריים הקיימים בשוק המשכנתאות בישראל:

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה
משכנתא זוהי הינה משכנתא בה הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה ולא משתנה. הריבית ידועה מראש ובכך גם ההחזר החודשי. הקרן לא צמודה ולכן היא יורדת כבר מהתשלום הראשון כך שבמידה ופורעים את החוב באמצע התקופה, ניתן לראות ירידה בחוב (בקרן) של ההלוואה. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה הינה משכנתא אשר גבוהה יותר מכל שאר המסלולים אך יציבה וכן היא ודאית לאורך כל התקופה. במידה והריביות במשק יורדות, הריבית במסלול זה לא תרד ולא נהנה מריביות. בשל הסיכון שהבנק לוקח במקרה שהמדד יעלה, הריבית גבוהה יותר מאשר במסלולים צמודי מדד. זהו מסלול משכנתא נהדר ואטרקטיבי כיום לנוטלי המשכנתאות שכן הוא יציב ונוח וכן נותן ידיעה מלאה לתשלום המלא לאורך כל חיי המשכנתא.

ריבית קבועה צמודת מדד
ריבית קבועה צמודה למדד, זהו מסלול אשר הריבית בה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה אך הקרן בה צמודה למדד המחירים לצרכן אשר מפורסם פעם בחודש ב-15 לחודש. מדד המחירים לצרכן זהו סל של 100 מוצרי יסוד אשר מודד את האינפלציה השנתית במדינה. במידה והאינפלציה תהיה שלילית לאורך כל חיי ההלוואה, תשלמו את אותו תשלום חודשי מכיוון שיש רצפת מדד אשר מגנה על הבנק במידה והמדד יורד מתחת למדד ביום בו נלקחה המשכנתא. המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן ונושאת כל חודש את ההצמדה בהתאם להודעה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המשכנתא הזו היא יחסית גבוהה ביחס לריביות אשר משתנות מכיוון שעלות הגיוס של הבנק גבוהה יותר לאורך תקופת המשכנתא. ההחזר החודשי נשאר קבוע מבחינת הריבית ומה שמשנה את ההחזר זהו מדד המחירים לצרכן. הקרן יכולה לעלות בצורה משמעותית אם המדדים יהיו גבוהים.

ריבית משתנה צמודת מדד
הריבית המשתנה הינה ריבית שמשתנה כל תקופה מסויימת, והקרן בה צמודה למדד המחירים לצרכן. מסלול זה הינו זול יותר מאשר שאר המסלולים מכיוון שהמסלול נילקח בתור הלוואה לטווח קצר. החיסרון הגדול הוא שהריבית משתנה כל תקופה מסויימת והיא יכולה לעלות בצורה משמעותית וכן להעלות את ההחזר החודשי בנקודת השינוי. הריבית מצד שני יכולה גם לרדת כך שאפשר להנות מריבית נמוכה לאורך התקופה וכן להנות מירידת ריבית. הריבית משתנה בהתאם לשינוי של העוגן של אותו בנק שזהו המדד לקביעת עלות גיוס של הכסף של אותו בנק.

ריבית פריים
ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%. כאשר לוקחים משכנתא אשר צמודה לפריים, הריבית שמקבלים הינה במרווח שלילי מהפריים הנוכחי. מסלול זה יכול להשתנות בהחזר החודשי בצורה משמעותית וזהו דבר אשר יכול לסכן את ההחזר החודשי של הלווה. יש אי וודאות לגבי תשלומים עתידיים שכן הריבית כיום היא מאוד נמוכה ולכן כדאי לקחת בחשבון עליית ריבית של כמה אחוזים יותר.

משכנתא צמודה למט"ח
מסלול זה הינו מסלול אשר צמוד למטבע חוץ. ישנם 2 סוגי שינויים:
1) הריבית יכולה להשתנות כל 3 או 6 חודשים על פי ריבית הלייבור
2) הקרן צמודה למטבע אותו מצמידים

במסלול זה הקרן מושפעת מאותות מטבע אשר מצמידים אותו אליו והריבית מושפעת מהלייבור אשר נסחר בלונדון כל 3 או 6 חודשים. ריבית הלייבור הינה הריבית המסמלת את המסחר הבין בנקאי על ריביות בלונדון. הריבית של הלייבור מושפעת בעקיפין מהריבית של הבנק המרכזי בארה"ב שנקרא הפדרל ריזרב. הריבית נשארת קבועה ב-3 או 6 חודשים הראשונים (תלוי באיזה בנק) ולאחר מכן היא משתנה בהתאם לשינוי של אותו לייבור.

הריבית היא לא רלוונטית בהלוואת המשכנתא ומה שחשוב זה תמהיל ההלוואה. זאת אומרת איך חילקתי את ההלוואה, לאיזה מסלולים ולכמה שנים פרסתי כל מסלול. כמובן שאני רוצה ריביות נמוכות, אבל אני רוצה ריביות נמוכות על תמהיל טוב. כלומר אני אגש לבצע מכרז ריביות בין הבנקים רק אחרי שבניתי את תמהיל ההלוואה. כמובן שארצה לקבל את הריבית הכי נמוכה על תמהיל הלוואה טוב שמותאם לצרכים האישיים שלי. אני ממליץ לבחור את מסלולי המשכנתא המתאימים ביותר בעבורכם, לקצר את התקופות של הריביות הקבועות הצמודות והלא צמודות לכיוון 10 שנים עד 15 שנים ולהאריך את כל שאר המשכנתא לתקופה של 25 שנים. זהו הכלל העיקרי אצלי לבניית המשכנתא. חשוב לבנות זאת הרבה יותר לעומק כמו למשל עם ריביות משתנות במידה ויש צפי לכספים עתידיים או יותר בריביות קבועות אם אין צפי לכספים עתידיים.


אודות כותב המאמר

מאיר וידר

מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרוייקטים.
אתר: www.vider.co.il


חיסכון במשכנתא