משכנתאות בעולם

המשכנתאות בחו"ל דומות במהותן למשכנתאות בארץ בכל הקשור לשיטת ההחזר: שיטות ההחזר הנהוגות הן לפי לוח "שפיצר", "קרן שווה" או "בלון". עם זאת, ההבדל העיקרי הוא שבחו"ל אין מנגנון של הצמדת ההלוואה למדד. בעוד שבארץ אפשר למצוא ישראלים רבים שמגלים להפתעתם כי הם חייבים יותר כסף מאשר הסכום המקורי אותו לוו, סיכוני האינפלציה בחוץ לארץ מגולמים בריבית המוצעת ללווה במסגרת מסלולי המשכנתא.

בחר מדינה לקריאת סקירה על הלוואות לדיור.


מגמות עולמיות

Jorda, Schularick ו- Taylor מציינים במחקרם שנפח הלוואות המשכנתא גדל באופן דרמטי משליש ממאזני הבנקים בתחילת המאה ה- 20 לשני שלישים כיום. כתוצאה מכך, מתן משכנתאות הפך לעיסוק העיקרי של הבנקים ומאפיל על ההגדרה המקורית שלהם כספקי אשראי למימון פעילות עסקית. במהלך 140 השנים האחרונות, הבנקאות התפתחה בהדרגה מהלוואות לעסקים למשכנתאות. התרשים הבא מציג את השיעור של הלוואות משכנתא והלוואות שאינן משכנתא (בעיקר הלוואות לעסקים) ביחס לתמ"ג משנת 1870 עד להווה באופן מצטבר עבור 17 כלכלות מפותחות.

ניכר מיד שהלוואות משכנתא הואצו בצורה בולטת אחרי מלחמת העולם השניה. בתחילת המאה ה-20, אשראי המשכנתאות עמד על 20% מהתמ"ג בממוצע. בשנת 2010, אשראי המשכנתאות הממוצע הגיע ל- 70% מהתמ"ג. החוקרים סבורים שבנקים ומשקי בית בעולם המערבי "מהמרים על הבית" (betting the house במקור), והדבר נכון גם למדינות כמו שוויץ וגרמניה שבהן שיעור הבעלות על דירות נמוך.

נפח הלוואות המשכנתא ביחס לתמג

כתוצאה ממגמות אלו, משכנתאות מהוות כ- 60% ממאזני הבנקים בעוד שרק 40% מהכספים עוברים לעסקים וללקוחות למטרות שאינן רכישת נדל"ן. מנקודת מבט כלכלית הדבר ראוי לתשומת לב משתי סיבות. ראשית, מודלים בנקאיים היסטוריים גורסים שתפקידו של הבנק "לתווך" בין חסכונות משק הבית להשקעה בעסק. זה היה תיאור נכון של הסקטור הפיננסי במחצית הראשונה של המאה ה- 20, אך זה לא נכון כיום. שנית, יתרונו של הבנק כמתווך הוא יכולתו להפחית את הסיכון ואת פערי המידע באמצעות בדיקה מעמיקה של הלווים. אולם, אפשר לטעון כי פעולה זו חשובה עבור מימון עסקים יותר מאשר עבור ניסוח חוזי משכנתאות.

העלייה במתן המשכנתאות מהמחצית השנייה של המאה ה- 20 מימנה עלייה בבעלות על דירות. החוקרים מציינים אנקדוטה לפיה קרל מרקס כתב ב- "הקפיטל" (Das Kapital) כי לפי מפקד אוכלוסין של שנת 1861 חיו באנגליה 20 מיליון איש, ואילו מספר בעלי הבתים היה 36,000. בזמנו, פחות מ- 1% נמנו על ברי המזל שהיו בעלי בתים. בימינו, שיעור הבעלות על בתים עומד על יותר מ- 60%.

תוכלו למצוא נתונים נוספים על שוק המשכנתאות העולמי באתר Housing Finance Information Network.